【正文】 成機械聯(lián)合運轉(zhuǎn)效應。筆者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，往往施工技術(shù)十分復雜的工程更不容易出現(xiàn)成本問題。施工環(huán)境的影響較大，項目部盡量做好合理科學的施工時間安排，引導和安撫施工人員的情緒，最大程度為施工創(chuàng)造一個穩(wěn)定是施工環(huán)境。運用掙值法計算，分別計算費用偏差值CV、進度偏差值SV和費用績效指數(shù)值CPI以及進度績效指數(shù)SPI，運用公式計算結(jié)果如下：CV=BCWPACWP== SV=BCWPBCWS== CPI=BCWP/ACWP=SPI=BCWP/BCWS=圖43某房地產(chǎn)項目2015年4月4日和11日掙值評價曲線分析圖圖43是某房地產(chǎn)項目部2015年4月1日檢查后對與成本控制的相關(guān)指標計算結(jié)果。表46某房地產(chǎn)項目2015年4月4日和11日掙值法計算表時間BCWP萬元BCWS萬元ACWP萬元CV萬元SV萬元CPISPI2015年4月1日2015年4月11日成本累計曲線又叫做時間一累計成本圖。這些關(guān)鍵工作所構(gòu)成的成本計劃及其實際完成情況是我們對照檢查施工成本管理的關(guān)鍵性內(nèi)容。第一，施工部門應該具備設備使用管理人員與施工人員。主要負責項目施工過程中的財務使用與財務管理。材料是工程施工的物質(zhì)基礎，材料成本是工程成本的基本內(nèi)容。對于現(xiàn)成配置的材料，包括混凝土以及砂漿等等必須要事先試配，確保其方案合乎要求之后再進行使用。對于不同的材料其成本控制標準不同，需要監(jiān)理工程師能夠清晰的了解每種材料的相應的成本特點，如此便可以對于工程成本控制和材料有著更加明確的掌控。對于相應的工程環(huán)境而言，地質(zhì)、水文以及氣象的環(huán)境都會產(chǎn)生相應影響。尤其是當今社會已經(jīng)進入信息化時代，各種成本控制軟件先后開發(fā)出來，搭建規(guī)范化、標準化、信息化的成本控制平臺將成為未來房地產(chǎn)項目成本控制的發(fā)展方向。本文用成本控制理論作為研究依據(jù)，從某房地產(chǎn)項目成本實證分析入手，以某房地產(chǎn)項目作為研究對象，系統(tǒng)全面的論述了改善成本控制工作相關(guān)辦法和途徑。因此，監(jiān)理工程師在審核過程之中一定要切身考慮該項目的實際情況，綜合分析技術(shù)、管理、操作以及經(jīng)濟等多方面的因素，盡可能運用先進的施工工藝，在合適的操作之下，保證產(chǎn)品的成本控制效果，提升工程的進度。材料成本控制的內(nèi)容：其基本的內(nèi)容在于以下幾點，材料的成本控制標準設定，以及相應的性能、取樣方式以及實驗的方法等等。而對于那些工程之中的重要材料，一定要保證所有的材料都必須要進行相應的檢測。機械設備的使用操作要求。其中，材料采購員主要負責采購施工所需原材料，注意采購過程中貨比三家，從材料的質(zhì)量、價格兩大方面選擇，在確保質(zhì)量的前提下，盡量節(jié)約成本；材料保管員主要工作職責是對材料的保管與分配，注意控制材料的保管質(zhì)量與使用數(shù)量，避免出現(xiàn)鋪張浪費行為；材料運輸人員主要負責材料的安全、合理運輸，嚴格控制材料的出場與入場。作為一名合格的項目經(jīng)理，必須是復合型人才，既要具備專業(yè)的項目管理知識，還要了解相關(guān)法律知識、財務知識，掌握管理學、政治學、心理學、建筑學等諸多學科內(nèi)容。在某房地產(chǎn)項目施工進度計劃中，有許多道工作。對表中4月11日的計算數(shù)值進行分析，發(fā)現(xiàn)CV＞0，且SV＞0，這表示實際已經(jīng)完成的各項工作量預算成本既超過了已經(jīng)完成的各項工作量實際發(fā)生費用數(shù)值，且也超出了計劃完成的各項工作量預算費用，進度提前了，而且成本有所節(jié)余，成本與進度的控制措施取得了良好的成效。運用掙值評價的方法示意如表45。（5）環(huán)境的因素某房地產(chǎn)項目建設過程中，影響項目成本的另一個重要因素即是生產(chǎn)環(huán)境。針對這一問題，需要加強施工人員特別是相關(guān)特種機械人員的職業(yè)技能培訓，最大程度上利用已經(jīng)采購的機械設備，同時在選擇新型設備時多參考專家意見，做好成本折舊估算，提升機械采購和管理使用效率。較低的機械使用率無法從根本上提高項目施工速率。采購員素質(zhì)能力直接影響材料系統(tǒng)成本。所以，想要全面提高項目成本，需要從五個方面加強成本控制力度。因此，在成本控制過程中，要提高對這些主觀因素的重視程度，采取有效的控制措施，降低人為因素帶來的成本風險，從而提高項目成本管理水平。說明，在方法因素中，施工工藝的影響程度最大，在對方法因素的控制中，應注重通過引進先進技術(shù)等措施提高施工工藝水平。（4）另外借助于魚骨圖法，本文對基本因素層進行了細分，在此我們叫做子因素層。同理可得，各個子因素對成本控制的影響權(quán)重，如表44所示：表44 基本因素和子因素對成本控制影響權(quán)重基本因素層基本因素相對于成本控制的權(quán)重子因素層子因素相對于基本因素的權(quán)重子因素相對于成本控制的權(quán)重人工（施工）人員素質(zhì) （施工）管理水平 操作人員情緒 疲勞效應 施工方案 材料（材料）性能 （采購）人員素質(zhì) （材料）運輸 （材料）管理水平 機械（操作）人員素質(zhì) 施工方案 （機械）運輸 （機械）性能 方法施工工藝 （施工）管理水平 施工方案 進度要求 環(huán)境自然環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 政治環(huán)境 通過上述對人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風險因素的識別與評價，得到如下評價分析過程：（1）本文把某房地產(chǎn)項目的成本控制分為兩個階段，即階段層：準備階段和施工階段。用最大特征值對應的特征向量作為被比較因素對上層某房地產(chǎn)項目因素影響程度的權(quán)向量，其不一致程度越大，引起的判斷誤差越大。以為例，將矩陣歸一化，得標準成對比較矩陣：計算各行平均值，得到準備階段人員、材料、機械、方法、環(huán)境的權(quán)重為，而=所以，最大特征值。（2）項目成本影響因素分析方法基于對項目成本因素的識別，建立如圖所示的某房地產(chǎn)項目風險因素體系，然后為了借助于法來定量分析影響成本控制各因素的權(quán)重，把該體系劃分為四個層次，分別為目標層、階段層、基本因素層和子因素層。希望通過本文的分析能夠為后續(xù)的成本控制體系優(yōu)化以及成本控制體系建設提供必要的理論指導與優(yōu)化方向。另外例如，前期項目論證和設計階段的成本管理主管單位和工程實施階段的主管單位不同，各自為戰(zhàn)，所以經(jīng)常房地產(chǎn)工程項目的招投標由公開變成直接發(fā)包工程，而某房地產(chǎn)項目的成本控制卻無法跟上實際施工進度，成本居高不下。（3）項目責任管理體系環(huán)境缺失表37某房地產(chǎn)項目成本管理體系管理措施預計成果實際情況合同出現(xiàn)違約，嚴重處罰無重大合同違約出現(xiàn)一例重大違約事件工期延誤，采用遞級罰款95%按期完成40%延期質(zhì)量不達標，處罰相應工程造價的6%優(yōu)良90%，合格10%優(yōu)良70%，合格100%材料價格差異在規(guī)定范圍內(nèi)不予調(diào)整調(diào)整率在5%范圍內(nèi)實際調(diào)成范圍10%項目定額的套用，采取就低的原則節(jié)約工程造價成本3%結(jié)算審計節(jié)約成本2%安全責任承包單位自行承擔不支出此項費用總支出97萬元其他優(yōu)惠措施可以降低工程總價的4%基本與預期一致通過表37中對某房地產(chǎn)項目當前成本管理措施中項目成本控制當前預計成果與實際情況相差甚大，某房地產(chǎn)項目在施工管理體制中沒有做到將權(quán)利和責任的分配，這種不明確的管理制度，在情況嚴重的狀態(tài)下甚至會發(fā)生項目經(jīng)理經(jīng)常將成本管理的責任簡單的歸結(jié)于然后推到成本管理管理層的責任身上的情況。第三，計費標準管理混亂。在銷售成本中其他成本分項目則主要包括了客戶購買樓盤過程中的按揭業(yè)務等服務類拓展業(yè)務的成本開銷。1579停車場在本項目中停車場統(tǒng)一規(guī)劃為地下停車場以及露天停車場兩個部分。表34某房地產(chǎn)項目準備階段的成本情況表編號項目名稱實際材料費計劃材料費差異01施工的準備02場地平整和硬化03現(xiàn)場的臨時建設04現(xiàn)場的臨時水電小計我們可以看到在項目實施的初期階段，這個時候由于各種管理控制措施尚不健全的原因，導致在準備階段，出現(xiàn)材料費用沒有得到有效的管理，出現(xiàn)實際材料的支出在原來的基礎上超出了2400元。但是從內(nèi)部管理來看，由于員工的績效考核制度不完善，各部門的績效考核執(zhí)行力度不足，導致員工工作的積極性不高，成本管理制度與措施落實不到位，嚴重制約了工程效益水平。表32主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位數(shù)量1A、B、C 座總用地面積11555總建筑面積37000地上建筑面積A、B 座住宅建筑面積A 座沿街商業(yè)建筑面積C 座沿街商業(yè)建筑面積物業(yè)建筑面積地下建筑面積規(guī)劃總戶數(shù)戶240居住部分停車位個240地上個24地下個216商業(yè)部分停車位個109地上個86地下個23容積率建筑密度%2D 座總用地面積2905總建筑面積容積率建筑密度%綠地率%機動車停車場地輛41（1）成本構(gòu)成某房地產(chǎn)項目的總成本包括建設投資、財務費用及運營費用三大部分。建筑面積約37000m2，地下兩層，地上3137層，A幢一層為架空綠化，二層～三十七層為住宅，；B幢一層為架空綠化及消控中心，二層～三十一層為住宅。項目的成本目標偏—小，說明整個項目的成本控制狀況越好。在項目施工成本控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。項目成本控制包括控制費用變更，測量執(zhí)行情況以及編制補充計劃二個方面的內(nèi)容，這個過程需要借助各種行之有效的方法和措施。（4）樓盤建造開啟時段針對建筑施工圖紙開始建造樓盤的承包建造方在該階段開啟。在房地產(chǎn)項目壽命周期中，又可以分為六個時期。第二，成本計劃對成本控制的影響。從普遍的情況來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的支出投入涵蓋了土地支出、建設支出、各種稅收支出以及募集資金利息支出等。（3）理論分析法本文在研究的過程中通過理論分析的方式對現(xiàn)有的案例進行成本控制方面的分析。建立全新的成本管理框架，并向此項目以及類似的房地產(chǎn)項目推廣。從現(xiàn)有的研究結(jié)論來看，有關(guān)成本控制體系的理論與結(jié)合內(nèi)容仍有待進一步探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)項目成本控制體系的研究和探討方面，還存在極大不足，因此，需要通過成本控制相關(guān)理論指導房地產(chǎn)項目成本控制，通過成本控制體系的應用研究得到相應的啟示，推動同類型項目中成本控制體系的應用與推廣，提高成本控制的效率和效益是研究的需要。隨著國外先進的成本管理思想的不斷的引入，我國傳統(tǒng)的項目管理方式正在由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強項目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了較大的成績。Seppo，Harri（2014）提出房地產(chǎn)開發(fā)成本管理要以經(jīng)濟效益為首要原則，制定目標成本和進度計劃，在方案實施過程中進行定期和不定期的監(jiān)督控制，分析實際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時的措施進行調(diào)整。以其執(zhí)行過程中的成本控制現(xiàn)狀為一手的研究資料。筆者針對某房地產(chǎn)項目進行研究，通過對現(xiàn)有的學術(shù)結(jié)論進行總結(jié)，從而對房地產(chǎn)項目施工過程中的所有的成本構(gòu)成部分展開相應的研究，尋找出成本控制工作中的重中之重并加以詳細的說明。 earned value method；the cost impact factor目 錄1緒論 8 8 9 112房地產(chǎn)項目成本控制相關(guān)理論 12 12 143某房地產(chǎn)項目的成本控制概況 17 17 18 204某房地產(chǎn)項目成本控制分析 28 28 40 436結(jié)論與展望 48 48 48致 謝 49參考文獻 501緒論近些年來，我國為了追求片面的經(jīng)濟發(fā)展，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)進行發(fā)展。在實證研究的過程中以某房地產(chǎn)項目為研究對象，對目前其使用的成本管理體系現(xiàn)狀以及存在問題進行分析與總結(jié)。本人授權(quán)華中科技大學可以將本學位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。 TechnologyWuhan 430074, October, 2007獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學位論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。（請在以上方框內(nèi)打“√”）學位論文作者簽名： 指導教師簽名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日52 / 53摘 要國內(nèi)建筑企業(yè)普遍在工程項目的成本控制方面做得不夠好，管理得手段還處于一種粗放、經(jīng)驗型的層次上，存在著成本管理定位不清、職責不明、管理程序和環(huán)節(jié)缺失、管理方法不科學等諸多問題，這些情況嚴重影響到企業(yè)的競爭力和發(fā)展空間。某房地產(chǎn)項目的成本控制具有一定的工作難度，成本控制工作是房地產(chǎn)項目順利、高質(zhì)高效進行的基礎，因此本文的研究具有很強的指導意義。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。本文的研究具有理論與實際方面的雙重意義。對該公司下的其他項目運營與成本控制提出了建設性意見。從而提出投資一體化和利潤分配在項目管理中的重要地位，進而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu)來綜合管理。胡永健，劉寒（2013）根據(jù)河南豫晨建筑工程有限公司的實際情況，提出了從項目規(guī)劃的開端到結(jié)束，如何控制工程造價，將工程外包納入到成本降低的應對措施之列。在充分的了解前人的研究進展的基礎上對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，尤其是項目執(zhí)行過程中的成