【正文】 從而，我司機認(rèn)為：在０８年中央與地方政府已出臺的“救市”政策基礎(chǔ)上，還將有下一輪的“救市”計劃。 ６、價格方面：漲幅較快較大，超越大部分剛性需求購買力，將駛?cè)肜硇曰貧w軌道。從而，今后兩年的地產(chǎn)開發(fā)，將主要是對之前的屯地與未開發(fā)完畢的項目進(jìn)行繼續(xù)開發(fā)。 第四部分、長沙房地產(chǎn)市場整體市場表現(xiàn)及預(yù)判一、目前長沙房地產(chǎn)市場整體市場表現(xiàn)概述08年整個中國房地產(chǎn)市場形勢都處在下降趨勢之中，長沙相對于國內(nèi)一線城市來說情況略好，但銷售同樣慘淡，積壓存量比較大，房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。大盤對價格差的制定，主要以來自于它們天生的或者人造的自然景觀、交通、各種配套等形成的產(chǎn)品間的差異，如江景（湘江世紀(jì)城）、湖景（陽光100）等。萬科從價格方面看，各項目新推產(chǎn)品均價均有下降，包括共和世家及郡原廣場，雖然房價仍然較高，也較之以前推出的價格略有下降（郡原廣場推出精裝房變相回調(diào)房價）。 小結(jié)：與其他區(qū)域比較來看，三年來岳麓區(qū)商品房及住宅銷售均價均保持全市最低。2008年上半年，以半年度銷售乘2來對比前兩年銷售，銷售量已較大幅度出現(xiàn)下降。土地增值稅及相關(guān)的土地政策促使大面積的土地囤積難以再現(xiàn)，大面積的項目施工，必然導(dǎo)致大規(guī)模的市場供應(yīng)，需求速度又沒有跟上，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)營銷新時代到來，即房地產(chǎn)的現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房營銷時代到來。到０７年，,%,價格也從0405年的不到2000/平米一躍到目前的4400元/平米，可見發(fā)展速度之快。隨著長沙城市化進(jìn)程的加快，向以文化與生態(tài)著稱岳麓區(qū)在整個長沙的地位越來越突出，這幾年岳麓區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展非常迅猛。此外長沙住房公積金管理中心副主任蘇先啟稱，長沙市民到住房公積金管理中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，在手續(xù)齊全的情況下，辦理住房公積金貸款，10個工作日辦結(jié)；辦理住房公積金支取，1個小時辦結(jié)；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款合作協(xié)議，5個工作日完成。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征交易契稅。２、《耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則》——首次明確醫(yī)院、學(xué)校職工住房占地和經(jīng)營用地要按適用稅額繳稅，并調(diào)高了延續(xù)20年的舊標(biāo)準(zhǔn)。2007年政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策綜合政策：八月國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。顧客消費心理變化研究買漲不買跌，漲時瘋狂購買，跌時不到萬不得已不出手。其中，商品住宅平均售價為3372元/㎡；商品房非住宅平均售價為5485元/㎡。長沙市房地產(chǎn)供求變化研究（１）、長沙市商品房整體供銷變化研究對比06年—08年上半年的供銷情況，如下表：(單位：萬㎡)　　　　　　　　　　　　　　年份商品房供給面積商品房銷售面積商品房供銷比商品住宅供給面積商品住宅銷售面積商品住宅供銷比06年：1：107年：1：108上半年：1：1總計：1：1：1，運營平穩(wěn)，：1,，已由05年供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。㎡，%；㎡，%。調(diào)整前：調(diào)整后： 面積擴充，人口增加，長株潭融城及“兩型社會”的建設(shè)，必將使長沙匯聚更多的人流、物流、資金流與信息流，商機與各種勞動機會大副增長，長沙的城市建設(shè)將日新月異。長沙市城市人均可支配收入已達(dá)13959元，同比增加1669元，%。[2006年—2008年上半年]長沙樓市發(fā)展研究報告權(quán)責(zé)說明：本報告僅為內(nèi)部溝通交流及市場動態(tài)研究參考所用，報告內(nèi)容不涉及任何開發(fā)商及任何項目機密。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入已達(dá)7987元，增加1504元，%。第二節(jié)　長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究一、 長沙市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段] 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自有其固有發(fā)展規(guī)律。(詳見2007年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)⑶、08年上半年商品房施工面積約3800萬m2，其中新開工面積約1040萬m2，竣工面積約320萬m2，同比分別增長約44%、102%、9%；上半年， 萬m2，%；，%。：1，：1，供銷亦呈現(xiàn)基本平衡。分區(qū)看，2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，分別為3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，分別為3137元/㎡、2996元/㎡。房地產(chǎn)業(yè)是具有保值增值功能的產(chǎn)業(yè)，同時是可以滿足人民基本住房需求的大宗型產(chǎn)品。經(jīng)濟適用住房建筑面積控制在60平方米左右。金融信貸方面：人民銀行在2008年繼續(xù)大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這反映了國內(nèi)通貨膨脹壓力仍然較大、國家實施從緊貨幣政策的方針未變。長沙有關(guān)部門在長沙全面實施安居工程建設(shè)動員大會上透露的消息是：2008年的補貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點拆遷戶每戶5萬元。小結(jié)：06年是國家調(diào)控政策出臺較多的一年，先后出臺的“國六條”和“國十五條”為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定下了基調(diào)，并從金融信貸、稅收、土地和建設(shè)方面制定了一系列配套政策。市府西遷后，目前岳麓區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)更加完善，交通更加便捷，人文濃厚，生態(tài)良好，土地富裕，高科技產(chǎn)業(yè)與文教服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。事物總是辨證發(fā)展。一定的程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。與第５點批準(zhǔn)預(yù)售量比較，06年供銷比微超1:1,07年已低于1：1，整體上07年岳麓區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這在日漲的房價已得到表現(xiàn)。相對其他區(qū)域來說，岳麓區(qū)屬于長沙房地產(chǎn)開發(fā)后起區(qū)域，土地價格、開發(fā)規(guī)模、居住氛圍、商業(yè)氛圍、交通狀況等均在近幾年雖然發(fā)展較快，但依然顯得薄弱，因此整體上拉低了該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售均價。各項目除推盤量和頻次減少之外，開發(fā)進(jìn)度也放緩。金域藍(lán)灣開發(fā)分期初步計劃將分為三期開發(fā)，目前開發(fā)為一期開發(fā)進(jìn)度一期共4棟，兩棟即將封頂，兩棟已完成樁基推盤進(jìn)度一期將于08年10月25日開盤，將推出2棟共481套銷售進(jìn)度正在辦理VIP卡，辦理卡數(shù)將近1000張價格變化折后起價4200元/㎡，大部分價格在4600元/㎡左右，景觀好的在5000元/㎡左右（全精裝修）來電來訪臨近開盤每天新增來訪量約7080批次，新增來電約50批次 營銷策略免費辦VIP卡，開盤時優(yōu)惠總房款1萬元，另有帶新客戶上門、本人至售樓部簽到等攢積分計劃置業(yè)顧問后市看法該項目由合富輝煌代理，置業(yè)顧問在良好的培訓(xùn)和激勵機制下，因為項目的品牌和產(chǎn)品而對該項目充滿信心，認(rèn)為自身項目的優(yōu)勢和競爭力相當(dāng)完全。在所調(diào)查的項目中，同一項目不同房源銷售價格均有較大的差價，這與景觀、位置、戶型、層次等是分不開的，因而它們并未出現(xiàn)類似“一口價”的定價方式?？偟膩碚f，06年以來所作的政策調(diào)整效果在08年上半年的市場中逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬。今后一兩年的市場供應(yīng)，也將主要是現(xiàn)有項目的房源供應(yīng)，新項目的開發(fā)與供應(yīng)將減少。這兩年，長沙房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升且漲幅較大。、“救市”中“變相救價”政府目前的宏觀導(dǎo)向既然是從保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展走向保持穩(wěn)定健康發(fā)展,那么,08年及日后的“救市”計劃必將是為了促進(jìn)市場成交，以達(dá)到買賣雙方互相得利，從而達(dá)到穩(wěn)定市場發(fā)展的目的，而不是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的高房價。聯(lián)合06年到08年中國及長沙的房地產(chǎn)市場整體變化趨勢,不難看到,在06年07年發(fā)展快速時,國家連續(xù)出臺了“限制”政策，以促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，在到０８年房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，但交易量明顯降低開始促及到行業(yè)危機時，國際又相繼出臺了“穩(wěn)定””健康”發(fā)展的“救市”政策。90120㎡是長沙銷售量最大的面積區(qū)間，是長沙幾年來房價上漲最快的面積區(qū)間；進(jìn)入08年以來，由于房地產(chǎn)市場的價格上漲及經(jīng)濟形勢不景氣，6090㎡的戶型供應(yīng)所占比例增大，目前已成為全市供應(yīng)量第二大戶型區(qū)間；在房地產(chǎn)市場放量大幅增加的情況下，隨著90/70政策的貫徹和實施，90㎡左右中小戶型成為今后房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品，隨著套型面積的壓縮，長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)房源將更加充裕，須吸納更多的客源上門購房，房地產(chǎn)市場的銷售壓力也隨之相應(yīng)增大，競爭也將日趨激烈。投資環(huán)境的不好，讓許多開發(fā)企業(yè)不敢輕易繼續(xù)如之前那樣“攻城掠地”式的投資開發(fā)，而土地增值稅及土地開發(fā)政策的限制，大大地增加了開發(fā)企業(yè)的屯地資金成本。在開發(fā)商的企業(yè)品牌與實力保障之下，市場群體能對項目充滿信心，相關(guān)的工作人員都充滿動力與積極性向上的精神狀態(tài)，對各自項目的后市充滿較強信心。價格上：基本未出現(xiàn)類似“一口價”的形式，而以較大范圍的定價方式以吸收不同階層的人群。對整個市場的看法，認(rèn)為是一個大盤時代、一個高品質(zhì)大品牌低價格的競爭時代，如果具備獨特的競爭優(yōu)勢，將會有不少個案成為逆市中的明星樓盤。據(jù)了解，其中湘麓國際雖然開盤銷售套數(shù)僅56套，但已經(jīng)達(dá)到開發(fā)商的期望，令開發(fā)商比較滿意。長沙市包括岳麓區(qū)商品房價格均保持了快速穩(wěn)定的增長速度。（以上數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)信息中心《2006年長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報告》、《2007年長沙房地產(chǎn)市場情況分析報告》）0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析 ㎡㎡，%?？梢灶A(yù)測,08年的施工面積總體上將不亞于07年,主要有兩方面原因:一是原有項目的繼續(xù)施工,二是現(xiàn)有項目的新近開工。2001年2005年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期,這一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢日漸凸顯，人們對于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機匯聚了各方的投資資本,2005年到2006年, 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來品質(zhì)大盤云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運動形成，如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個高品質(zhì)樓盤。年份GDP總值（億元）增長（%）產(chǎn)業(yè)增加值（萬元）產(chǎn)業(yè)增長比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年%266305380999772864%%%2007年%303067204611165373%%%08上半年 ％18200480300647500%%%　?。ㄩL沙市岳麓區(qū)2006年、2007年、2008年16月國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公告）河西岳麓區(qū)經(jīng)濟發(fā)展一直相對比較靠后。這個政策對于購房者來說，無疑是一個積極信號。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補償款，免征所得稅。稅收方面：１、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》——對非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的預(yù)計利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%；經(jīng)濟適用房維持3%。11月，財政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。７、長沙市商品房銷售金額及對比分析數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)%，銷售狀況較好，銷售金額同比增長14%；07年長沙房地產(chǎn)市場迎來高峰期，無論是銷售面積還是銷售金額，增長幅度都相當(dāng)大；進(jìn)入08年來，由于宏觀調(diào)控政策和財政政策對房地產(chǎn)市場的抑制作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場銷售大幅下跌，銷售面積和銷售金額下降幅度達(dá)到20%以上，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場仍無法從低迷中好轉(zhuǎn)。2006年長沙市商品房分區(qū)價格表2007年全市商品房均價為3601元/㎡。需求群體在看跌市場，購買信心嚴(yán)重受挫。(詳見2006年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)⑵、07年全年商品房施工面積約3100萬㎡，其中新開工面積約1100萬㎡，竣工面積約530萬㎡，同比分別增長約25%、19%、4%。（07年末）減少至53萬左右，不但少于長沙所轄其他三縣市，也少于長沙市岳麓區(qū)，和雨花區(qū)戶籍人口相仿。08年，盡管世界金融危機已對全球經(jīng)濟產(chǎn)生影響，并逐步波及到內(nèi)陸，但長沙1—9月三大收入依然實現(xiàn)同步增長：，增速15%，幾乎相當(dāng)于07全年的GDP總值。本報告包含信息及策略不構(gòu)成任何投資或買賣的建議，僅作為發(fā)展商及項目運營決策參考。三年來，長沙經(jīng)濟始終保持14%以上高增長速度，已成為中部城市重要經(jīng)濟增長極，省會城市中經(jīng)濟排名也不斷向上爬升，已連續(xù)多年保持全省“經(jīng)濟第一市”榮譽。長沙房地產(chǎn)發(fā)展從1997年算起，到現(xiàn)在已約十年，基本形成了其十年的發(fā)展規(guī)律。(詳見2008年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表)以上各年度商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)詳述如下:2006年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表：項目板塊商品房商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)2007年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表：項目板塊商品房商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)2008年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表：數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)⑷、06—08年長沙房地產(chǎn)開發(fā)供給研究根據(jù)以上數(shù)據(jù),并將各年度開發(fā)情況對比分析,可以得到以下兩個結(jié)合開發(fā)與供給