【正文】 次，新增來電約50批次 營銷策略免費辦VIP卡，開盤時優(yōu)惠總房款1萬元，另有帶新客戶上門、本人至售樓部簽到等攢積分計劃置業(yè)顧問后市看法該項目由合富輝煌代理，置業(yè)顧問在良好的培訓和激勵機制下，因為項目的品牌和產品而對該項目充滿信心，認為自身項目的優(yōu)勢和競爭力相當完全。推盤進度三期一批08年10月19日開盤，目前在售。各項目除推盤量和頻次減少之外，開發(fā)進度也放緩。從推盤批次看，以上各在售項目均在08年下半年有推盤，但基本上推盤量都不大。相對其他區(qū)域來說，岳麓區(qū)屬于長沙房地產開發(fā)后起區(qū)域，土地價格、開發(fā)規(guī)模、居住氛圍、商業(yè)氛圍、交通狀況等均在近幾年雖然發(fā)展較快，但依然顯得薄弱，因此整體上拉低了該區(qū)域的房地產銷售均價。房地產的發(fā)展，主要表現(xiàn)在供求關系的平衡。與第５點批準預售量比較，06年供銷比微超1:1,07年已低于1：1，整體上07年岳麓區(qū)出現(xiàn)供不應求的局面，這在日漲的房價已得到表現(xiàn)。三個時段內，%、%、%。一定的程度上加大了房地產行業(yè)的準入門檻。大河西先導區(qū)的確定也對岳麓區(qū)的投資增長起到了很大的作用.（來自長沙統(tǒng)計信息網《岳麓區(qū)2006年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《岳麓區(qū)2007年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》及《2008年18月經濟運行月度快報》）２、0608年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析從岳麓區(qū)三年來土地成交情況來看，2007年成交量最多，,這與房地產市場的階段性發(fā)展狀況是分不開的。事物總是辨證發(fā)展。 濱江發(fā)展帶規(guī)劃 將沿湘江西岸8個斷面塑造成富有特色的濱江發(fā)展帶。市府西遷后，目前岳麓區(qū)基礎設施已經更加完善，交通更加便捷，人文濃厚，生態(tài)良好，土地富裕，高科技產業(yè)與文教服務產業(yè)快速發(fā)展?？傮w上來看，200８年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控政策，已經為2008年乃至以后更長時期我國房地產市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。小結：06年是國家調控政策出臺較多的一年，先后出臺的“國六條”和“國十五條”為新一輪房地產宏觀調控定下了基調，并從金融信貸、稅收、土地和建設方面制定了一系列配套政策?！兑庖姟芬?guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。長沙有關部門在長沙全面實施安居工程建設動員大會上透露的消息是：2008年的補貼標準為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點拆遷戶每戶5萬元。按照《意見》要求，長沙市的經濟適用住房將全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。金融信貸方面：人民銀行在2008年繼續(xù)大幅上調存款準備金率，這反映了國內通貨膨脹壓力仍然較大、國家實施從緊貨幣政策的方針未變。在閑置土地處置上，首次提出要對閑置土地研究征繳增值地價。經濟適用住房建筑面積控制在60平方米左右。進入7月以來，建設部等部委聯(lián)合發(fā)布了多項通知，最主要的政策包括“90/70”和“外資限炒令”。房地產業(yè)是具有保值增值功能的產業(yè)，同時是可以滿足人民基本住房需求的大宗型產品。08年上半年基本已達到價格的高峰，依目前的市場形勢,下半年價格將走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。分區(qū)看，2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，分別為3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，分別為3137元/㎡、2996元/㎡。市場已然競爭激烈，消費群體對市場缺乏信心,各地政府救市政策已陸續(xù)出臺,市場日后將如何走,有待進一步分析。：1，：1，供銷亦呈現(xiàn)基本平衡。同時銷售金額達306億元,同比增長59%.2007年長沙商品房銷售面積一覽：項目板塊商品房住宅銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)數據來源：長沙房地產政務信息網(3).，%；，%，%。(詳見2007年長沙房地產市場供給面積表)⑶、08年上半年商品房施工面積約3800萬m2，其中新開工面積約1040萬m2，竣工面積約320萬m2，同比分別增長約44%、102%、9%；上半年， 萬m2，%；，%。07年全年完成房地產開發(fā)投資約420億，同比增長約40%，占全市固定資產投資27%以上。第二節(jié)　長沙市房地產市場發(fā)展研究一、 長沙市房地產市場整體發(fā)展概述 [十年發(fā)展、三大階段] 房地產業(yè)發(fā)展自有其固有發(fā)展規(guī)律。市區(qū)內基礎設施、舊城改造不斷完善，道路、高樓、配套都向著國內一線城市甚至國際水平發(fā)展。農村居民人均現(xiàn)金收入已達7987元，增加1504元，%。在具體的數據取樣中，我們采?。悍吭垂┬璀h(huán)節(jié)數據主以房產管理局發(fā)布的為準；由于房產管理局發(fā)布權威數據的投資開發(fā)環(huán)節(jié)主要是采用政府統(tǒng)計局的數據，為了保持數據分析的統(tǒng)一性，投資開發(fā)環(huán)節(jié)的數據亦以統(tǒng)計局為準，對于長沙市建設委員會、長沙市房地產開發(fā)協(xié)會的《長沙市房地產開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)》發(fā)布的相應數據只作為本報告的有關數據的補充。[2006年—2008年上半年]長沙樓市發(fā)展研究報告權責說明：本報告僅為內部溝通交流及市場動態(tài)研究參考所用，報告內容不涉及任何開發(fā)商及任何項目機密。☆☆必須說明:以上各權威部門由于自身的取樣數據與統(tǒng)計方法不同而導致統(tǒng)計結果各不相同，有些數據還相差較大，給研究工作造成了很大的麻煩。長沙市城市人均可支配收入已達13959元，同比增加1669元，%。融城及“３＋５”城市群的建設，“兩型社會”先導區(qū)的規(guī)劃，讓長沙城的疆域不斷地擴大。調整前：調整后： 面積擴充，人口增加，長株潭融城及“兩型社會”的建設，必將使長沙匯聚更多的人流、物流、資金流與信息流，商機與各種勞動機會大副增長，長沙的城市建設將日新月異。長沙房地產開發(fā)開始高增速向前發(fā)展。㎡，%；㎡，%。2006年長沙商品房銷售面積一覽：項目板塊商品房住宅銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市100%100%開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)17．53數據來源：長沙房地產政務信息網（2）．㎡，%；㎡，%，%。長沙市房地產供求變化研究（１）、長沙市商品房整體供銷變化研究對比06年—08年上半年的供銷情況，如下表：(單位：萬㎡)　　　　　　　　　　　　　　年份商品房供給面積商品房銷售面積商品房供銷比商品住宅供給面積商品住宅銷售面積商品住宅供銷比06年：1：107年：1：108上半年：1：1總計：1：1：1，運營平穩(wěn)，：1,，已由05年供不應求發(fā)展到供求基本均衡。（單位：萬㎡）年份施工面積新開工面積竣工面積 批準預售面積商品房銷售面積商品住宅預售面積商品住宅銷售面積06年260090050007年3100110053008上半年38001040320 整體來看：開發(fā)方面，０８年市場行情突然轉冷，新開發(fā)將走向更為謹慎，市場將主要發(fā)展對０６年、０７年所購土地的開發(fā)消化：08年上半年的新開工面積（1040萬㎡）也幾乎與07年全年（1100萬㎡）相當，而施工面積已達到3800萬平米；銷售方面，從08年開始，長沙市的商品房供銷比已較為嚴重地失去了平衡，供過于求，這與政府的宏觀經濟調控有必然關系，但讓房地產行業(yè)健康發(fā)展始終是發(fā)展最終方向。其中，商品住宅平均售價為3372元/㎡；商品房非住宅平均售價為5485元/㎡。年份商品房其中：住宅均價（元/㎡）同比均價同比增長06年2991%2691%07年3601%3372%08年上半年44103978%從以上圖表來看，060708年初,價格大幅上揚,反映了長沙房地產市場的快速發(fā)展。顧客消費心理變化研究買漲不買跌，漲時瘋狂購買，跌時不到萬不得已不出手。建設部等九部委隨后制定了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》即“國十五條”，提出了各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作了適當調整。2007年政府出臺的主要宏觀調控政策綜合政策：八月國務院《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。2008年政府出臺的主要宏觀調控政策綜合建設方面：2008年1月3日，國務院出臺《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，2008年6月底前，各省要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告；要優(yōu)化住宅用地結構，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下普通商品房的建設。２、《耕地占用稅暫行條例實施細則》——首次明確醫(yī)院、學校職工住房占地和經營用地要按適用稅額繳稅，并調高了延續(xù)20年的舊標準。2008年長沙市 “救市”政策救市第一招：全面推行貨幣補貼方式7月22日，長沙市人民政府出臺了《關于促進我市房地產業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，其中對補貼方式做出了明確規(guī)定。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征交易契稅。救市第三招：給房地產商解壓除了制訂政策提高購房者的信心外，長沙市政策也給房地產商一系列的“好處”。此外長沙住房公積金管理中心副主任蘇先啟稱，長沙市民到住房公積金管理中心辦理相關業(yè)務，在手續(xù)齊全的情況下，辦理住房公積金貸款，10個工作日辦結；辦理住房公積金支取，1個小時辦結；與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂按揭貸款合作協(xié)議，5個工作日完成。即使中央與地方政府出臺“救市”政策、開發(fā)商出臺讓利舉措，都難以讓市場立即恢復信心并輕易出手。隨著長沙城市化進程的加快，向以文化與生態(tài)著稱岳麓區(qū)在整個長沙的地位越來越突出，這幾年岳麓區(qū)的經濟發(fā)展非常迅猛。產業(yè)布局規(guī)劃 交通網絡規(guī)劃 規(guī)劃“三縱四橫”的七條快速路，實現(xiàn)三路聯(lián)運。到０７年，,%,價格也從0405年的不到2000/平米一躍到目前的4400元/平米，可見發(fā)展速度之快。側面體現(xiàn)了在2007年區(qū)域土地市場過熱之后，區(qū)域積壓的開發(fā)壓力在短期內難以消減。土地增值稅及相關的土地政策促使大面積的土地囤積難以再現(xiàn)，大面積的項目施工，必然導致大規(guī)模的市場供應，需求速度又沒有跟上，這也導致了房地產營銷新時代到來，即房地產的現(xiàn)房與準現(xiàn)房營銷時代到來。㎡，預計年度總供給量將超過前兩年。2008年上半年，以半年度銷售乘2來對比前兩年銷售，銷售量已較大幅度出現(xiàn)下降。其中土地成交面積及商品房（住宅）銷售面積的降幅最大，這直接顯示了從開發(fā)商到消費者，均對市場采取了比較謹慎的態(tài)度，持幣觀望情緒濃厚，并一度形成 “拐點”、“崩盤”等言論，使整個市場前景變得更加不明朗。 小結：與其他區(qū)域比較來看，三年來岳麓區(qū)商品房及住宅銷售均價均保持全市最低。每天平均來訪的新客戶約15批，來電5批低價開盤，購房現(xiàn)場公正抽獎，最高獎10萬元房款一期已售完，二期銷售近50%二期正在開發(fā)小結：進入08年下半年，岳麓區(qū)地產市場在開發(fā)、推盤量與銷售率上均有所減少，并出現(xiàn)不同程度變相降價，對于消費群體的競爭已十分激烈。從價格方面看，各項目新推產品均價均有下降，包括共和世家及郡原廣場，雖然房價仍然較高，也較之以前推出的價格略有下降（郡原廣場推出精裝房變相回調房價）。開發(fā)進度一期交房，二期垮架，三期共5棟，3棟在建即將封頂，2棟尚未動工。萬科萊茵城開發(fā)分期初步計劃分為兩期開發(fā)，一期開發(fā)分多個組團開發(fā)進度目前一期第一組團正裝垮架，第二組團正在施工推盤進度第一組團共4棟512套，08年5月起開盤分批推出；第二組團正在發(fā)放VIP卡銷售進度第一組團銷售約80%以上，目前已進入清盤階段價格變化開盤價3350元/㎡，目前均價仍在3400元/㎡左右來電來訪近期伍家?guī)X外展點每天新增來訪約3批次，現(xiàn)場售樓部每天新增來訪約20批次，新增來電約15批次營銷策略無任何優(yōu)惠，但有團購客戶優(yōu)惠，具體優(yōu)惠一般不透露。大盤對價格差的制定，主要以來自于它們天生的或者人造的自然景觀、交通、各種配套等形成的產品間的差異，如江景（湘江世紀城）、湖景（陽光100）等。營銷手段上，主以采用低門堪的VIP客戶蓄積手法及較大份額的優(yōu)惠讓利，從而多、快、好的蓄積有效客戶，并以開發(fā)商的品牌實力與優(yōu)質產品，最終而贏得較大的市場份額。 第四部分、長沙房地產市場整體市場表現(xiàn)及預判一、目前長沙房地產市場整體市場表現(xiàn)概述08年整個中國房地產市場形勢都處在下降趨勢之中，長沙相對于國內一線城市來說情況略好，但銷售同樣慘淡，積壓存量比較大，房地產市場面臨挑戰(zhàn)?？梢哉f，如“新河三角洲92億地王”那樣的神話已經再難出現(xiàn)，而到現(xiàn)在，之前為這個神話驕傲自豪的利益相關者們目前應該過得很艱難。從而，今后兩年的地產開發(fā)，將主要是對之前的屯地與未開發(fā)完畢的項目進行繼續(xù)開發(fā)。由前面3點投資開發(fā)分析得出，今后一兩年的市場供應將主要是現(xiàn)有房源的供應。 ６、價格方面：漲幅較快較大，超越大部分剛性需求購買力，將駛入理性回歸軌道。政策方面研判 堅持房地產業(yè)國民經濟支柱地位。從而，我司機認為：在０８年中央與地方政府已出臺的“救市”政策基礎上，還將有下一輪的“救市”計