市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(專業(yè)版)
【正文】 東方紐約城物業(yè)地址：新浦區(qū)海連西路8號(hào)（農(nóng)工商超市斜對(duì)面）n 建筑面積：13萬(wàn)平方米，綠化率：35%n 預(yù)期均價(jià)：多層2900元/㎡，小高層3100元/㎡n 戶型、面積配比：面積區(qū)間50㎡90－100㎡140㎡以上合計(jì)130㎡房型1/1/12/2/13/2/23/2/14/2/2套數(shù)約36約200約7801016從上表可以看出，東方紐約城大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，未來營(yíng)銷推廣必將存在較大壓力。（在寒冷的冬季，水景帶冒著絲絲熱氣且與周圍熱帶植物及各種圖騰柱、雕塑相呼應(yīng)，大大提升了小區(qū)的居住品質(zhì)與檔次）。發(fā)展商為南京市江寧區(qū)開發(fā)商，從未躋身于一流開發(fā)商之列，此項(xiàng)目也未同一流策劃?rùn)C(jī)構(gòu)合作，故項(xiàng)目推廣手法比較一般，鮮見創(chuàng)新手法。上海領(lǐng)秀認(rèn)為，像萬(wàn)潤(rùn)怡景苑、千葉花園城、金秋情緣等相對(duì)數(shù)量在售項(xiàng)目屬無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)之類。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展方向。 n 戶外廣告舉例：定位分析國(guó)際生活第一城倡導(dǎo)國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)的東部首席中央高尚居住社區(qū)n 規(guī)劃分析——亮點(diǎn)及不足：以五羊路、中華路為軸線，以交匯點(diǎn)為核心向外發(fā)散，四期自然分區(qū)，圍合著中央景觀區(qū)、休閑區(qū)及配套設(shè)施。n 營(yíng)銷推廣分析整體項(xiàng)目沒有定位，推廣主題不知所云；第二售樓處包裝粗糙，售樓員缺乏培訓(xùn)和管理，難以支撐其400畝大盤地位。 金秋情緣n 售樓地址：新浦區(qū)近新市政府行政大樓，學(xué)院南路28號(hào)n 總建筑面積：18萬(wàn)平方米n 銷售均價(jià)：多層2700元/㎡n 一期戶型、面積配比：面積區(qū)間108－135㎡140－145㎡180㎡以上合計(jì)房型2/2/13/2/24/2/2套數(shù)約50約250約120420銷售率一期整體銷售率約50％金秋情緣營(yíng)銷推廣簡(jiǎn)析：n 金秋情緣一期整體銷售率約50％，從上表可以看出，主力戶型為140㎡以上的大戶型，故銷售率較低，同海連新天一樣，坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的消息；導(dǎo)致大量認(rèn)購(gòu)客戶未簽訂正式購(gòu)房合同，其比例約為15－20％，且有當(dāng)比例退房。17 / 17。n 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中，比較重視新浦中心城區(qū)戶外道旗；投入雖小，效果卻比較明顯，在市民中認(rèn)知度較高。n 定位分析水景 美地 時(shí)尚 和諧n 規(guī)劃分析依自然現(xiàn)狀,以中央景觀區(qū)為中心,南北區(qū)景觀軸將整個(gè)小區(qū)自然分為南北兩部分。 典型個(gè)案分析久和國(guó)際新城項(xiàng)目概況：位于新港城大道，開發(fā)區(qū)管委會(huì)附近，總占地面積約862畝，總建筑面積約764811平方米，其中住宅面積556931平方米，商業(yè)面積約20萬(wàn)平方米，為連云港最大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。萊茵達(dá)置業(yè)、奧園集團(tuán)、久和置業(yè)、利瑪置業(yè)、21世紀(jì)投資集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)
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