【正文】 為此，針對(duì)以上不同消費(fèi)群體的不同購(gòu)買動(dòng)機(jī)，在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣上，我們建議采用如下一些手段：市消費(fèi)者，我們?cè)谛麄魍茝V時(shí)一定要強(qiáng)化本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)設(shè)置社區(qū)班車，房車組合貸款等方式，解決業(yè)主的交通問(wèn)題。成本定價(jià)法（略）心理目標(biāo)定價(jià)法：通過(guò)我們大量詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文景觀、人均收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣及投資意向的廣泛細(xì)致調(diào)查分析得出：目標(biāo)客戶的心理目標(biāo)價(jià)位精裝修在800元/平方米左右。根據(jù)鹿泉市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)如果在鹿泉市沒(méi)有大型的建材專業(yè)市場(chǎng)或水泥市場(chǎng)，我們可以考慮在此處設(shè)立一個(gè)集商務(wù)辦公，批發(fā)零售為一體的建材裝飾材料一條街。3）、戶型內(nèi)部間隔：為了使戶型間隔合理，我們建議嚴(yán)格杜絕出現(xiàn)餐廳和客廳不分，開(kāi)門即廳、廳當(dāng)走道、廚房遠(yuǎn)離餐廳，衛(wèi)生間對(duì)著房門，而且與臥室相鄰，由于隔離效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開(kāi)，相鄰的房間深受噪音之苦，主要房與輔助房功能不明，為了使功能明確、動(dòng)靜分開(kāi)旅游運(yùn)動(dòng)：通過(guò)旅游運(yùn)動(dòng)（如建象天山海世界的恒溫游泳館）以健康運(yùn)動(dòng)為旗幟，打造因健康為主題的新型社區(qū)。兩種定位各有利弊，名牌教育，有利因素是能帶動(dòng)市郊區(qū)和附近有錢有勢(shì)的人為孩子教育成長(zhǎng)來(lái)此投資入?。徊焕蛩厥墙逃龑?duì)物業(yè)的升值空間比較?。粡?fù)合商業(yè)，有利因素是能帶動(dòng)周邊商氣、人氣、財(cái)氣，如果策劃的好，在35年可成為新的城市商業(yè)中心，能拉動(dòng)周邊地產(chǎn)物業(yè)升值，升值空間比較大；不利因素是商氣、人氣，聚集時(shí)間需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，最少要兩年左右。有東西可買（建設(shè)一中型超市，滿足住戶及周邊人群的第一欲求購(gòu)物。項(xiàng)目地缺乏歷史文化氛圍，人氣商氣皆無(wú)，周邊沒(méi)有規(guī)模商業(yè)或?qū)I(yè)市場(chǎng)支撐。第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地由河北帝華房地產(chǎn)公司投資建設(shè)，地處銅冶鎮(zhèn)至上莊之間的獲銅路的黃石崗，從石家莊南二環(huán)路過(guò)銅冶鎮(zhèn)到達(dá)此地為10公里，從西二環(huán)路過(guò)上莊到達(dá)此地總長(zhǎng)為8公里。是回歸大自然，迷戀田園生活，陶冶情操，修身養(yǎng)性的世外桃源。第四章 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析自然人文景觀賣點(diǎn)：本項(xiàng)目具有自身的人文自然景觀如近鄰龍泉寺、龍鳳湖，優(yōu)美的田園風(fēng)光，人造大型綠地、湖泊、雕塑、建筑等景觀。現(xiàn)根據(jù)此項(xiàng)目的特點(diǎn)，現(xiàn)對(duì)其物業(yè)定位作兩種考慮，第一種定位：“低值地段+高檔物業(yè)管理+配套基礎(chǔ)設(shè)施+創(chuàng)造人文自然景觀+名牌教育”把本項(xiàng)目打造成中檔自然生態(tài)生活小區(qū)通過(guò)教育引爆地產(chǎn)物業(yè)升值。名牌學(xué)校：通過(guò)名盤+名牌教育的運(yùn)營(yíng)模式用教育來(lái)塑造主題文化。單體樓擺放、朝向、布局都要朝向景觀資源，通過(guò)單體樓錯(cuò)落式、半圍合式排列，使單元門與對(duì)面樓單元門相望，背面可以全面綠化。第三節(jié)、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃：商業(yè)物業(yè)可考慮在公路兩側(cè)留出足夠的停車休閑空間來(lái)服務(wù)于臨路兩旁的商業(yè)物業(yè)，臨街商業(yè)門臉可蓋兩層，超市蓋一層，恒溫游泳館、洗浴桑那中心可蓋兩層；或把超市、恒溫游泳館、洗浴桑那中心、酒店、商住公寓建成四層的會(huì)所或叫龍泉城廣場(chǎng)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)服務(wù)，對(duì)內(nèi)部分項(xiàng)目可免費(fèi)對(duì)業(yè)主開(kāi)放。同時(shí)還可以在一期發(fā)售時(shí)透支二期的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在以后幾期工程發(fā)售時(shí)可以通過(guò)良好的物業(yè)口碑的傳播來(lái)進(jìn)行銷售。三、售后顧問(wèn)服務(wù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是由市內(nèi)購(gòu)房者及周邊村鎮(zhèn)居民兩部分組成，因此，在銷售策略上，就要針對(duì)這兩種消費(fèi)者不同的消費(fèi)目的進(jìn)行設(shè)計(jì)。另外，在本項(xiàng)目的中后期，可考慮建設(shè)少量的小戶型公寓，專打投資概念，主要面向大學(xué)城的學(xué)生情侶以及教授和部分游客等出租使用，以租金作為投資回報(bào)?？⒐て?，擬定價(jià)格范圍為起價(jià)750元/平方米，最高價(jià)980元/平方米，均價(jià)為900元/平方米。銅冶鎮(zhèn)周邊也沒(méi)有大型的建材裝飾材料市場(chǎng)。4）、戶型內(nèi)細(xì)節(jié)處理：陽(yáng)臺(tái)、窗體是房子的眼睛，為此落地觀景玻璃陽(yáng)臺(tái)（不設(shè)陽(yáng)臺(tái)門或窗），窗臺(tái)高度為30㎝左右，門窗顏色可采用藍(lán)玻、淺綠玻，門窗可采用可調(diào)節(jié)式塑鋼窗或上下開(kāi)啟，即可左開(kāi)也可右開(kāi)。商業(yè)中心為主題：通過(guò)建造新的商業(yè)中心來(lái)打造社區(qū)主題文化。上泉，下泉通過(guò)萬(wàn)年石壁內(nèi)滲過(guò)濾形成龍泉水，龍泉水生長(zhǎng)靈芝。有景觀可賞（龍泉寺、龍鳳湖，人造景觀）。三、O機(jī)會(huì)分析石家莊規(guī)劃的三環(huán)路如能在兩年之內(nèi)建設(shè)好，將提高本項(xiàng)目的物業(yè)升值。此地域商氣、人氣、配套設(shè)施非常缺乏，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)許多不利因素。第三章 項(xiàng)目SWOT分析一、S優(yōu)勢(shì)分析，項(xiàng)目地處郊區(qū)，田園生活較濃，地價(jià)便宜，所建物業(yè)綜合成本相對(duì)較低，為此可以在景觀設(shè)計(jì)、綠化方面加大投資。其次上莊鎮(zhèn)、銅冶鎮(zhèn)兩大區(qū)域所售樓盤包圍著我們的物業(yè)項(xiàng)目，會(huì)對(duì)我們構(gòu)成致命威脅。第五章 關(guān)于該項(xiàng)目相關(guān)定位第一節(jié)、物業(yè)名稱定位：根據(jù)此區(qū)域我們初步考慮以下名稱：把龍泉花園改為龍泉城或叫龍泉山莊，因?yàn)辇埲▓@其文化概念只是一個(gè)小社區(qū)的概念，而龍泉城是一個(gè)大城鎮(zhèn)的概念，隨著我們?cè)擁?xiàng)目的啟動(dòng)和后期相關(guān)物業(yè)的崛起在次區(qū)域物業(yè)占地超過(guò)1000畝以上時(shí)，就會(huì)形成小城鎮(zhèn)中心或商業(yè)教育中心。還含24種微量元素，其中氟、錳、鐵、鈣、鍶、碘等是人體所必須的，因此龍泉水有較高的飲用水開(kāi)采價(jià)值，“夜深人靜，龍泉飛吐”更有龍池施夜雨的自然妙聲。另一方面，由于項(xiàng)目未來(lái)是一個(gè)總建筑面積為430畝的大規(guī)模社區(qū)，因此對(duì)建筑物整體布局風(fēng)格之間融合型的要求就相對(duì)要高得多，其主要通過(guò)建筑物樓層高低的錯(cuò)落和色彩的變化，景觀的搭配等來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而使整個(gè)社區(qū)表現(xiàn)出一種活潑而又和諧的氛圍。11)、人車分流：在設(shè)計(jì)時(shí)可充分考慮人車分流，即進(jìn)車與出車道分開(kāi)，在進(jìn)出車道兩側(cè)設(shè)人行道。主題五、龍泉城的建設(shè)將改變鹿泉市小城鎮(zhèn)格局。只有在市場(chǎng)相對(duì)熱銷的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)，即使有其“虛”的成分，也可以逐級(jí)盤實(shí)。由此挖掘潛在買家，如兒女結(jié)婚購(gòu)房，分家個(gè)住，富裕村民投資購(gòu)房等。（變相降價(jià)）。主題二、借用龍泉寺龍鳳湖兩大景觀。7）、取暖：關(guān)于暖氣加熱可用新型節(jié)能材料、地?zé)釟郑ㄒ步械仉姽埽b入墻或地面中，來(lái)實(shí)現(xiàn)冬天取暖。其中商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目考慮其長(zhǎng)期的發(fā)展，也避免因公路車輛的噪音、安全，影響居民生活，將商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)分開(kāi)布局。其味甘冽，可以療疾”。期望通過(guò)對(duì)密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過(guò)引入圍合與開(kāi)放這看似背反的空間概