【正文】 唯有此時(shí)，此刻，時(shí)代公館凝固了時(shí)間，定格人生精彩。 方法： 售樓現(xiàn)場的布置 地址：會(huì)所內(nèi) 風(fēng)格：現(xiàn)代的具國際風(fēng)尚 主要設(shè)備：音響、樓體模型、戶型模型、展板、家具、項(xiàng)目資料、咨詢臺(tái)。內(nèi)部認(rèn)購期 推廣內(nèi)容：項(xiàng)目品牌形象塑造，項(xiàng)目概念的推廣及相關(guān)活動(dòng)，認(rèn)購信息發(fā)布 方法：宣傳資：資料、樓書、海報(bào)、紀(jì)念品 、電子樓書大型戶外廣告牌引發(fā)全民關(guān)注。電臺(tái)廣告可靈活多樣，電視廣告主要放在新聞節(jié)目中進(jìn)行，戶外廣告以廣告語和醒目圖案沖擊目標(biāo)受眾。三、 論質(zhì)定價(jià)根據(jù)不同房源，進(jìn)行論質(zhì)定價(jià)，即差別定價(jià)。如果趁開盤熱銷，在達(dá)到高潮時(shí)適時(shí)拋出難賣房，定時(shí)定期薄利銷售，既能解決困難房的銷售，又能輔助熱銷成果，達(dá)到旺銷階段。形成相對私密的空間，方便聊天、談事。 三級綠化——以宅間綠化及組團(tuán)綠化構(gòu)成的點(diǎn)線結(jié)合的綠化體系。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺(tái)6）房展會(huì) 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場，而這樣的價(jià)格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹戏适袌鱿M(fèi)者本身對高總價(jià)難以接受。“時(shí)代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對這一階層對領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。本案要成為經(jīng)的住時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個(gè)高檔的高利潤的項(xiàng)目。結(jié)論：包河區(qū)作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進(jìn)入一個(gè)工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時(shí)期”，商務(wù)公寓市場發(fā)展空間廣闊。結(jié)論：商務(wù)公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務(wù)公寓發(fā)展良好，其市場正被開發(fā)商和消費(fèi)者看好。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。要以水為魂，培育濱湖特色。包河區(qū)處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)的最佳選擇。今年住宅均價(jià)在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：amp。明佳 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了合肥房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設(shè)的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場，通過階段性的財(cái)政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺(tái)，以及鼓勵(lì)外商、外地項(xiàng)目及投資資金的進(jìn)入，極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，合肥房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。要以綠為美，培育園林特色。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。（三）商務(wù)公寓競爭情況商務(wù)公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。我們要緊緊抓住這一機(jī)遇，針對“城市新興中產(chǎn)階層”，建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。必須有一個(gè)核心的靈魂，一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明的定位。 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；amp。明佳而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標(biāo)。 廣場景觀規(guī)劃在項(xiàng)目屯溪路、巢湖路轉(zhuǎn)角處，設(shè)置下沉廣場，緩沖十字路口帶來的雜亂感，同時(shí)作為整個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志性景觀。四、配套建議建議應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：◇ 社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑拿房、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧。四、實(shí)景營銷，情景營銷據(jù)調(diào)查，合肥客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對其優(yōu)勢則不甚了了，“眼見為實(shí)”是這部分客戶的最基本心理特征。促銷手段在明佳另外在配以時(shí)代公館現(xiàn)場廣告和焦點(diǎn)廣告。 位置：巢湖路、南淝河立柱戶外廣告牌；環(huán)長江西路、黃山路、潛在路的立柱戶外廣告牌； 內(nèi)容：國際生活，率先體驗(yàn)/中心區(qū) 國際人/合肥首個(gè)一站式商務(wù)中心 外型：大氣，國際現(xiàn)代感，視覺沖擊力與震撼力強(qiáng)。開盤慶典 主題：時(shí)代公館開盤慶典之中心區(qū)，國際人 活動(dòng)內(nèi)容： （1）雕刻表演：雕刻工藝師可以根據(jù)來賓的要求為來賓雕刻，并將完成品作為禮品 送給來賓。人生輸贏變幻莫測，唯有此次贏成恒久在輸贏之中，昔日的光輝交織著昔日的淚水，混雜在人生的漫漫長途，終是明白，無所謂贏無所謂輸。四、文案風(fēng)格人生精彩一晃而過，唯有此次定格精彩人生如戲，一幕一幕上演，時(shí)間見證一切，卻無法挽留昨日逝去的精彩。開盤銷售期推廣內(nèi)容：項(xiàng)目形象推廣，項(xiàng)目賣點(diǎn)訴求前提：樣板房開放；項(xiàng)目園林整體風(fēng)格初步形成；會(huì)所裝修完成，國際簡約風(fēng)格。另外廣告內(nèi)容根據(jù)宣傳以工程進(jìn)度與銷售情況作以適當(dāng)調(diào)整。三、廣告媒介表現(xiàn)方式 整個(gè)行銷廣告以戶外、報(bào)紙廣告為主，電臺(tái)、電視廣告為輔。一次性付款（成交后5天付清所有款項(xiàng)），可享受5%的在折扣優(yōu)惠；申辦按揭貸款者，可銷售2%折扣優(yōu)惠，在開盤周內(nèi)購房，可享受每平方米100元折扣優(yōu)惠。如沿屯溪路，在噪音和周邊住宅環(huán)境都有欠缺，因此給銷售帶來一定難度。能以大眾休憩為主，設(shè)置露天茶吧。 二級綠化——以中心水系串聯(lián)各大組團(tuán)綠化體系。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。它的附加價(jià)值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；amp。具有現(xiàn)代化個(gè)性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。具體描述如下：它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導(dǎo)“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；它具有滿足居住、投資、辦公、商務(wù)活動(dòng)、體驗(yàn)式消費(fèi)、學(xué)習(xí)等多種功能；它同樣應(yīng)是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務(wù)功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的工作生活空間；它具有良好的內(nèi)部活動(dòng)、休閑活動(dòng)空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；它同樣應(yīng)該是一個(gè)相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，它是特定群體內(nèi)活動(dòng)的集中地，是專門服務(wù)于未來“合肥商業(yè)精英的”標(biāo)志區(qū)域；依據(jù)我們對合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對合肥總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導(dǎo)致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費(fèi)的國際化認(rèn)同的提高，對于具有多功能、綜合服務(wù)強(qiáng)，具有標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目需求日漸強(qiáng)烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。從合肥整體來看，在售的商務(wù)公寓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；配套齊全，有適合辦公的商務(wù)配套、充足的停車位；房型面積較大、總價(jià)較高，房型面積多在130—140平方米，總房價(jià)達(dá)40—50萬元。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。（2003年價(jià)格走勢表 單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺(tái)；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。襟三河而帶一湖包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。 銷售價(jià)格漲：2003年1月合肥商品住宅均價(jià)在2250元/平方米左右，其中小高層均價(jià)達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價(jià)達(dá)到2698元/平方米，比多層價(jià)格高33%，增長勢頭顯著。時(shí)代公館營銷策劃報(bào)告 目 錄前 言 本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu) 第一篇 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場“漲”聲一片二、 區(qū)域市場三、 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目定位及分析一、 項(xiàng)目狀況二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營銷推廣一、 行銷策劃二、 價(jià)格對策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項(xiàng)目整合推廣策略一、 項(xiàng)目推廣宣傳之賣點(diǎn)二、 推廣思路三、 文案風(fēng)格本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)： 市場分析市場機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名項(xiàng)目廣告語項(xiàng)目傳播策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目的賣點(diǎn) 人群分析鎖定目標(biāo)群攻擊實(shí)施引言我們認(rèn)為：Ⅰ在激烈競爭的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競爭的解決之道Ⅱ這個(gè)時(shí)代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指——地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！Ⅲ我們的職責(zé)是：通過形象整合使明佳a(bǔ)mp。包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢