【正文】 門禁系統(tǒng)玻璃門及門夾、閉門器/地彈簧、電鎖、密碼開鎖、磁卡開鎖。 泵體、閘閥管道有無滲漏、閘閥是否處于正確位置。電壓是否正常，電流是否在正常范圍，計量儀表是否正常運轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否處于正確位置，標(biāo)識是否齊全。 對各設(shè)備房及公共設(shè)施進(jìn)行實時巡視及檢查。 對維修人員的日常工作的檢查。弱電工：大專文化相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，2年以上作經(jīng)驗，熟悉弱電系統(tǒng)各種設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)。維修應(yīng)一次維修完畢并反復(fù)測試，做到業(yè)主滿意并從技術(shù)角度出發(fā)可行為止。防盜網(wǎng)、空調(diào)架、外墻無銹跡、無安全防患、外墻裝飾無破損或污跡。景觀：人工湖：面積 250平方米。消防管理的重點、難點及改進(jìn)措施： 消防管理的重點主要有：消防設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與使用，消防設(shè)備的配備及相關(guān)配套設(shè)施合理；義務(wù)消防員對消防設(shè)施的掌握和使用；消防報警系統(tǒng)的完好，消防工作的宣傳。巡邏崗：主要負(fù)責(zé)樓層間巡邏負(fù)責(zé)小區(qū)治安日常巡邏，維護(hù)責(zé)任區(qū)域 內(nèi)的治安秩序，協(xié)助當(dāng)值班長處理緊急情況。 ,照卡放行。新進(jìn)員工崗位培訓(xùn)應(yīng)對進(jìn)行崗前培訓(xùn)。負(fù)責(zé)本班人員的調(diào)配管理，安排人員頂崗、換崗，并嚴(yán)格控制換崗的時間，加強(qiáng)人員的控制。6．密切監(jiān)視小區(qū)各類人員及車輛的出入情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知巡邏員，現(xiàn)場核實。交接班2．當(dāng)值班隊員要熟悉所轄區(qū)域的地形與環(huán)境，能熟練操作崗位上發(fā)生的各種情況，包括平臺上花草樹木的監(jiān)管、衛(wèi)生狀況等，遇有踩踏綠化、攀折花木的現(xiàn)象要耐心勸阻，勸其停止其行為；遇有衛(wèi)生狀況差的地段要及時通知保潔人員將其清理。四、小區(qū)的安全管理措施：封閉式管理執(zhí)行情況及完善措施K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)實行封閉區(qū)管理目的是為了提高安防效果更有地維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身財產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。10)煤氣報警系統(tǒng)正常。（2）考核依據(jù)：建立健全檢查管理制度，不得出現(xiàn)制度不落實、環(huán)衛(wèi)設(shè)備不完善情況出現(xiàn)，每棟樓天面、通道、樓梯間、區(qū)內(nèi)道路、綠化地等不得出現(xiàn)大面積或大宗培訓(xùn)。（三）道路車場完好率：100%1）實施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，指定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督建立建全停車場管理制度落實道路、車場分區(qū)制度，責(zé)任落實到人，確保道路、車場完好，方便使用。2）考核依據(jù)：對保安員隊伍實行一體化管理，并對隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練。 大堂增設(shè)溫度計、沙發(fā)，對大堂進(jìn)行綠化。1棟為10250平方米，2棟為12300平方米，3棟為9840平方米，5棟9840平方米，6棟11070平方米，7棟13120平方米，8棟10660平方米，9棟11070平方米，10棟11890平方米，11棟9840平方米。小區(qū)情況描述地址深圳福田區(qū)沙嘴路K地格林小鎮(zhèn)花園管理處 郵編:518048開發(fā)單位K地（集團(tuán)）股份有限公司正式入伙時間第一期為2000年10月，第二期為2001年5月，第三期為2001年10月取得榮譽(yù)稱號2001年9月獲得深圳市福田區(qū)優(yōu)秀住宅區(qū)稱號。金灣花園管理處現(xiàn)有員工168人，其中管理人員10人，大堂助理26人（含前臺接待人員），工程維修人員11人，保潔44人，保安72人（正常編制下），綠化5人。環(huán)境管理：K地格林小鎮(zhèn)花園作為K地集團(tuán)的形象工程及樣板樓盤，管理處深知環(huán)境管理在其中的重要性。物業(yè)狀況各棟面積小區(qū)總占地面積48155平方米，建筑面積為121605平方米（計容積率面積），不積空積率面積為40575平方面，總建筑面積162180平方米。大部分住戶的需求: 增加兒童游樂設(shè)施。管理方案：在入伙前擬訂新接管項目的管理方案（管理服務(wù)的類型、方式、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、人員編制和收支預(yù)算）管理方案的年度修訂與評審接管驗收入伙與裝修：工程技術(shù)資料、交接驗收資料的建檔、管理工作驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改辦理入伙手續(xù)業(yè)主收房安排及發(fā)現(xiàn)問題的整改協(xié)調(diào)裝修管理工作日常管理：安全管理房屋及設(shè)施設(shè)備的運行和維護(hù)保養(yǎng)綠化保潔車輛進(jìn)出與停放管理入戶維修社區(qū)文化活動業(yè)主走訪與投訴受理業(yè)委會組建與定期溝通開發(fā)商及政府部門工作關(guān)系協(xié)助安排對崗培訓(xùn)及參觀管理費的計收與催繳客戶資料及工作檔案管理員工計劃考核管理與培訓(xùn)操作層員工宿舍管理155 / 155主 任附件一：文 員客戶參觀接待文檔管理兼業(yè)委會秘書保潔主管保潔一班保潔二班安全主管保安一班保安二班保安三班安全助理(大學(xué)生實習(xí))客戶服務(wù)主管大堂助理前臺接待客戶投訴處理社區(qū)文化活動業(yè)委會聯(lián)絡(luò)工程主管水電運行值班弱電維修綜合維修組財務(wù)內(nèi)勤計費收費欠費催繳物料管理會所品質(zhì)主管綠化班 宿舍管理電腦管理質(zhì)量管理計劃督辦后勤管理姓名部門崗位人數(shù)備注客服部客服主管1班長2操作層23工程部工程主管1工程助理1維修工9保安部主管1安全助理1班長1111操作層65綠化部主管1班長1操作層3財務(wù)部內(nèi)勤11保潔部主管1保潔助理1保潔班長111操作層40行政品質(zhì)部主管1辦公室文員兼業(yè)委會秘書1會所管理員1負(fù)責(zé)人1管理處主任1K地格林小鎮(zhèn)人員一覽表小區(qū)品質(zhì)定位的描述K地格林小鎮(zhèn)花園是集團(tuán)及公司的對外宣傳窗口及樣板樓盤，基于此，管理處從日常管理工作一直嚴(yán)格要求，不斷地提高服務(wù)管理水平，不斷探索、創(chuàng)新、改進(jìn)，努力把K地格林小鎮(zhèn)花園管理成為K地物業(yè)名符其實的樣板樓盤及對外展示形象的窗口。（二）房屋零修、急修及時率：100%1）實施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，在接到維修通知時保證在十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場，零修現(xiàn)場及時完成，急修不過夜，在保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，管理處本著先處理后協(xié)商的辦事原則，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪及記錄，搞好質(zhì)量跟蹤。確保小區(qū)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木配置得當(dāng)。7).消防系統(tǒng)運行狀況：，現(xiàn)處于失控狀態(tài)，例如:1棟火警不能及時報警。西邊圍墻外主要是商鋪、車輛維修點及農(nóng)貿(mào)市場。（2）對于車來消費的人員，禮貌詢問，統(tǒng)一由南大門307崗進(jìn)入一組團(tuán)停車庫，經(jīng)消防通道進(jìn)入會所或食府、美容美發(fā)。設(shè)施設(shè)備檢查對各類報警的處理3．應(yīng)立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長（或巡邏員）前去報警位置核查火警情況的真?zhèn)危魧僬`報，則及時復(fù)位，并做好記錄；若火情屬實，及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報，同時組織人員進(jìn)行撲救，做好現(xiàn)場的維護(hù)，并報警，做好記錄。1．月卡車：當(dāng)車輛駛?cè)雿徫粫r，值班員立正敬禮，必要時幫業(yè)主（車主）刷卡，指引車輛行駛方向，車輛經(jīng)過時要行注目禮。通過對門崗的控制，確保小區(qū)安全，熟悉轄區(qū)內(nèi)人員情況，嚴(yán)格實行來人來訪登記制度和物品搬遷及人員出入管理制度。 ，防止丟失。中控室崗位職責(zé)： 。技防盲點：A、紅外線5防區(qū)網(wǎng)場間空隙，無法布控，針對此狀況，管理處在白天加大巡邏力度，在夜間在11棟大堂人員專門進(jìn)行跟進(jìn)，同時西外圍墻保安要保持對該區(qū)域的目視監(jiān)控，B、各棟平臺處的擋雨簾跟二樓過于近，外來人員可于此處較容易攀爬進(jìn)入二樓室內(nèi)，由于此為設(shè)計原因造成，無法整改，管理處針對此狀況專門安排平臺保安進(jìn)行二十四小時監(jiān)控，保證能達(dá)到安全效果?？傞L度約為1160米，主要材料是：磚墻抹灰。房屋零修、急修及時率達(dá)100%以上。維修回返率達(dá)0%。1管理處準(zhǔn)備增加1人。2工程主管 工程主管應(yīng)對維修物料的監(jiān)控。3班長 對維修人員日常的行為規(guī)范進(jìn)行檢查監(jiān)督。變電房的檢查內(nèi)容：高壓環(huán)網(wǎng)柜運行指示燈是否正常、有無異常響聲、氣味、刀鎖及標(biāo)識牌是否齊全。 各接線端子有無發(fā)熱變色跡象。弱電系統(tǒng)檢查內(nèi)容：消防分區(qū)報警箱、系統(tǒng)主機(jī)、消防聯(lián)動控制單元、水泵控制柜、泡沫罐、消防對講廣播系統(tǒng)。 空調(diào)架、防盜網(wǎng)、風(fēng)雨連廊是否有銹跡、破損。 機(jī)房照明通風(fēng)、消防設(shè)施是否良好地面有無積水。 蓄電池電壓電解液是否充足，外觀有無銹蝕、積水。 及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 值班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。對有償便民服務(wù)價格的審定及監(jiān)督。崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。堅持房屋修繕制度。循環(huán)水泵4臺。保安隊伍整體狀況：目前保安隊伍整體情況較好，隊員的精神狀況較佳，存在的實際情況是保安員平均身高偏低（平均身高約172CM），退伍軍人比率較低（約30%），個別保安員業(yè)務(wù)技能達(dá)不到要求。分隊長崗位職責(zé)： 帶領(lǐng)并督促班意氣風(fēng)發(fā)好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 ，勸其離開，異常情況及時上報處理。直到考核合格。日常管理宣傳欄值班記錄器械其他崗位交接檢 查3．班長首先要查閱值班室宣傳欄及值班記錄，跟進(jìn)處理遺留事項。1．對月卡車：當(dāng)車輛駛?cè)雿徫粫r，值班員要立正敬禮，必要時幫業(yè)主刷卡。對待外來人員K地格林小鎮(zhèn)巡邏崗位的操作流程1．巡邏交接班完結(jié)后，查看上班記錄及跟進(jìn)事項。（3） 建立完善小區(qū)安防措施，通過閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)、停車場刷卡收費系統(tǒng)、消防聯(lián)動報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)以及業(yè)主家里的煤氣泄漏報警系統(tǒng)及家庭自動報警系統(tǒng)等設(shè)施，對小區(qū)進(jìn)行監(jiān)控管理，消防監(jiān)控中心24小時值班，保障及時發(fā)現(xiàn)處理問題。但根據(jù)實際情況，管理處對眾多故障都采取了人防措施，注意人員巡邏、監(jiān)控、跟隨進(jìn)，對管理處的管理工作本身并未造成大的影響。六、 財務(wù)管理物業(yè)管理費收繳率達(dá)98%（1） 實施措施：按照ISO9001《財務(wù)管理》程序文件執(zhí)行，同時并對欠費的情況做出財務(wù)分析，由大堂助理及前臺實行催費。（四）違章發(fā)生率與處理率1%0以下，處理率100%實施措施：建立巡視制度，對小區(qū)各類違章隱患進(jìn)行跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，加強(qiáng)宣傳工作和小區(qū)住戶的溝通，取得小區(qū)居民的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，建立回訪制度。2）考核依據(jù)：建立健全小區(qū)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)對小區(qū)消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測定，并填寫檢查標(biāo)識及記錄，對重點部位制定出防范措施，對培訓(xùn)和演習(xí)情況建檔記錄，安全督察員作好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)隱患下達(dá)整改通知書，并填寫隱患消除驗收報告。為此對小區(qū)業(yè)戶的財產(chǎn)安全可能產(chǎn)生的影響有：物品放行的控制方面。會所會所總建筑面積為2991平方米，其中室外游泳池為1000平方米，室內(nèi)游泳池為300平方米。2002年6月獲得深圳市綠色社區(qū)稱號。2003年是管理處對小區(qū)管理服務(wù)創(chuàng)新、改進(jìn)最大的一年，K地格林小鎮(zhèn)花園是K地物業(yè)最早推行封閉式管理的住宅小區(qū)，通過推行真正意義上的封閉式管理及人車分流，管理處在各方面都實現(xiàn)了規(guī)范化管理。盡管這已經(jīng)是一個不錯的成績，但這離我們的管理要求還有一定的差距，管理處對客服部的工作作了進(jìn)一步的規(guī)范，對工作標(biāo)準(zhǔn)實行了量化考核，同時，客服部根據(jù)小區(qū)業(yè)戶情況，用問卷調(diào)查的形式，對業(yè)戶訪問信息的收集擬定了具有針對性的社區(qū)文化活動方案，并制定了與業(yè)委會每月定期召開月評工作會的溝通機(jī)制，實現(xiàn)了管理處與業(yè)戶、與業(yè)主委員會的良性互動。東面面臨好景豪園住宅小區(qū)。小區(qū)總?cè)丝跒?318人，其中男性1170人，%，女性人口1148人，%。部分住戶與管理處關(guān)系不融洽的：小區(qū)有個別業(yè)戶因房屋質(zhì)量的遺留項目，地產(chǎn)部未能及時的處理，同時業(yè)戶誤以為管理處與開發(fā)商的關(guān)系是同“一家人”，在管理及資產(chǎn)方面是相互統(tǒng)一的，從而造成住戶與管理處不融洽，但這種客戶占極少數(shù)。三、房屋管理（一）外墻完好率：100%1）實施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無破損立面、無改變使用功能、無亂搭建公司設(shè)施及通道無隨意占用現(xiàn)象出現(xiàn)。（1） 考核依據(jù)：小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗收記錄，主要維修工程要建檔造冊，并由業(yè)戶簽署驗收合格單，每項維修工程完工后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施。4)停車場管理系統(tǒng)共有三套，分別位于一、二、三組團(tuán)，電腦收費系統(tǒng)每套功率約400W。小區(qū)中控室位于6棟與7棟之間半地下室。（2）對公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)來訪，立正敬禮，禮貌詢問，予以放行，然后通知管理處。8．對突發(fā)事件的處理按公司程序文件處理。若業(yè)主（車主）不在家聯(lián)系不上時，要利用中控室監(jiān)控鏡頭對車輛進(jìn)行固定監(jiān)控，車庫值班員對該車輛進(jìn)行重點查看。對車庫巡視頻率每小時二次，確保停車場的設(shè)施設(shè)備完好及停放車輛的安全，保證車場整齊有序、暢通，確保收費合理。 、窗，并將貴重物品帶走。平臺崗位職責(zé)： ，維護(hù)平臺上業(yè)主休閑正常秩序。完成上級交待的其他任務(wù)。體肓設(shè)施：一個室內(nèi)網(wǎng)球場，三張室內(nèi)乒乓球臺，一個溜冰場，一個露天游池，一個室內(nèi)泳池，一個沖浪沙灘。