【正文】 十二、結(jié)論與建議（一）結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合國家暨省、市“十一五”規(guī)劃綱要精神和國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合國家產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。（五）招標(biāo)主要內(nèi)容本項(xiàng)目招標(biāo)的主要內(nèi)容為：①倉儲(chǔ)設(shè)施②綜合服務(wù)大樓③汽修中心④其他建筑十一、社會(huì)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：公司在項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施階段，通過實(shí)施招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制等嚴(yán)格對(duì)工程把關(guān)，最大可能的消除項(xiàng)目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)市場的無序競爭，低價(jià)劣質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)品的低價(jià)傾銷帶來的風(fēng)險(xiǎn)。表82 敏感性分析報(bào)表項(xiàng) 目內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)稅 前稅 后稅 前稅 后稅 前稅 后基本方案 建設(shè)投資增加5% 建設(shè)投資減少5% 營業(yè)收入增加5% 營業(yè)收入減少5% 經(jīng)營成本增加5% 經(jīng)營成本減少5% 價(jià)格、成本各增加5% 從上表可見，在三個(gè)變動(dòng)因素中，營業(yè)收入變動(dòng)最為敏感，經(jīng)營成本變動(dòng)的敏感度次之，而建設(shè)投資變動(dòng)的影響最小。在折舊時(shí)，把基本預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息計(jì)入上述費(fèi)用之內(nèi)。人員定額中心全員定額710人，其中：（1）高級(jí)管理人員50人(包括高管和部門經(jīng)理)（2）現(xiàn)場管理人員100人(主管)（3）操作人員560人(包括理貨、分揀、加工、運(yùn)輸、倉管及安全保衛(wèi))八、項(xiàng)目投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目投資估算投資估算依據(jù)（1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(國家發(fā)改委頒發(fā))投資估算的要求（2）建筑材料，設(shè)備價(jià)格為市場詢價(jià)和廠家詢價(jià)。（13）物控員大專以上學(xué)歷，有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)。（4）計(jì)劃人員負(fù)責(zé)短期作業(yè)計(jì)劃活動(dòng)。沿項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主干道，每120米設(shè)地面消火栓1座。其它如小麥廢料、生活廢棄物派專人進(jìn)行定期回收或清運(yùn)。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)行很少產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。能耗指標(biāo)分析 （1）本項(xiàng)目裝機(jī)總?cè)萘考s1000千瓦。（3）綠化用水。五、節(jié)水與節(jié)能措施（一）節(jié)水措施節(jié)水的必要性水是生命的源泉。％。（5）流通加工功能主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，物流中心常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長期合作。建設(shè)強(qiáng)有力的核心能力和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。施工用水、用電、通訊可以利用開發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。距徐州觀音機(jī)場僅有80公里。交通便捷、距離國家物流次中心徐州僅100公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套容易實(shí)施，易于設(shè)立大型倉儲(chǔ)設(shè)施?？拷袌?、縮短運(yùn)距、降低運(yùn)費(fèi)、迅速提供供貨是物流中心布局的主要因素之一。商品物流體系是產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營賴以發(fā)展的導(dǎo)向和載體。商品物流不等于產(chǎn)品流通。（2）物流業(yè)近年取得了較大的發(fā)展，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要相比，仍顯得相對(duì)滯后改革開放以來，X縣國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速的增長勢頭，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時(shí)，商品流通總量迅速擴(kuò)大，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵電通訊等各方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了重大進(jìn)展，特別是高速公路從無到有，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭相當(dāng)迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用受到前所未有的關(guān)注，人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益增長的“加速器”?，F(xiàn)公司投資大宗生產(chǎn)資料物流項(xiàng)目前景較好。公司煤種齊全，主要有貧瘦煤、1/3焦煤、氣肥煤、無煙煤、主焦煤等；煤炭產(chǎn)品主要有混煤、洗末煤、冶煉精煤等；煤炭質(zhì)量優(yōu)良，低硫、低磷、低灰、高發(fā)熱量，有“綠色環(huán)?！蹦茉吹拿婪Q，廣泛應(yīng)用于電力、冶金、石化、建材、煉焦、高爐噴吹、民用等領(lǐng)域，是理想的動(dòng)力用煤和生活用煤。它將運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、加工、包裝、整理、配送、信息處理等方面有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合服務(wù)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目建設(shè)投資總額：21600萬元（2）達(dá)產(chǎn)年物流配送總量：97萬噸（3）達(dá)產(chǎn)年實(shí)現(xiàn)物流營運(yùn)收入：29794萬元（4）年均利稅總額：（5）年均利潤額：（6）年均投資利潤率：%（7）借款償還期（含2年建設(shè)期）：（8）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（9）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic＝7%）：?。?0）投資回收期（稅后，含2年建設(shè)期）：（11）盈虧平衡點(diǎn)（滿負(fù)荷年）：％（三）項(xiàng)目進(jìn)展情況項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營情況項(xiàng)目單位于長期開展物流服務(wù)工作，本項(xiàng)目是在原有物流服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的，新規(guī)劃的物流服務(wù)中心綜合樓工程設(shè)計(jì)為樓房，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6820平方米，新建設(shè)倉儲(chǔ)庫房兩個(gè)，建筑面積32000m2；新建設(shè)廠房2棟，建筑面積28000m2；新建木材堆積場地，建筑面積36000m2；建設(shè)修理廠房1500平方米，停車場、道路、給排水、供電等部分配套等工程建筑面積2390平方米。隨著形勢的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，物流體系建設(shè)不僅重要，而且相當(dāng)緊迫。初步統(tǒng)計(jì)，每年所需原材料和產(chǎn)品的物流總量即達(dá)320萬噸。物流中心的選址定在近郊、遠(yuǎn)郊、市區(qū),其未來的物流活動(dòng)，輔助設(shè)施的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)費(fèi)用，以及運(yùn)費(fèi)等物流費(fèi)用是不同的。交通區(qū)位條件X環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。X厚積薄發(fā)，活力四射。為物流供需雙方提供包括運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、包裝、加工、配送、信息服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)“一站式”服務(wù)。（1）運(yùn)輸功能物流中心需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運(yùn)輸工具，具有競爭優(yōu)勢的物流中心不只是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)覆蓋全經(jīng)濟(jì)區(qū)的網(wǎng)絡(luò)。（10）物流教育與培訓(xùn)功能物流中心的運(yùn)作需要貨主的支持和理解，通過向貨主提供物流培訓(xùn)服務(wù)，可以培養(yǎng)貨主對(duì)物流中心經(jīng)營管理者的認(rèn)同感。要合理布局，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)好交易大棚、儲(chǔ)運(yùn)倉庫、停車場、以及辦公室、商務(wù)服務(wù)區(qū)等附屬建筑和道路、廣場、圍墻、大門等公用設(shè)施。XX*市周圍無大的河流和水庫，現(xiàn)有的地表水尚不能滿足農(nóng)業(yè)灌溉，更無法滿足城區(qū)的供水需求。從1980年到2000年間，中國在能源消費(fèi)翻一番的情況下，實(shí)現(xiàn)了GDP翻兩番的目標(biāo)，這一成就在國際能源界被普遍視為“奇跡”，我國水資源形勢十分嚴(yán)峻，用水浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，平均每立方米所實(shí)現(xiàn)的國內(nèi)生產(chǎn)總值僅為世界平均水平的1/5；一般工業(yè)用水重復(fù)利用率在60%左右，發(fā)達(dá)國家已達(dá)85%；其他重要的礦產(chǎn)資源現(xiàn)在都已面臨危機(jī)。六、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與消防（一）環(huán)境保護(hù)場址環(huán)境條件本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)在某食品工業(yè)園，交通便利，項(xiàng)目占地面積170畝。②噪聲生產(chǎn)中的設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲不可避免。 (二)勞動(dòng)安全勞動(dòng)安全主要包括兩方面，一是倉儲(chǔ)部分的安全，二是車運(yùn)輸和搬運(yùn)機(jī)械運(yùn)行的安全。根據(jù)人的潛力，調(diào)動(dòng)人的積極性，提高工作效率。（11）采購員大專以上學(xué)歷，有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)。（3）作業(yè)技術(shù)培訓(xùn)：使員工掌握完成本職工作所必備的技能。（3）稅費(fèi)參數(shù)確定根據(jù)對(duì)物流儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)的稅收政策：①營業(yè)稅率3%②城建稅率為營業(yè)稅的5%③教育費(fèi)附加稅率為營業(yè)稅的4%④所得稅率為實(shí)現(xiàn)利潤的25%項(xiàng)目計(jì)算期選取本項(xiàng)目產(chǎn)品處于市場初期，考慮到市場壽命，本項(xiàng)目計(jì)算期為建成投產(chǎn)后選定12年(含建設(shè)期2年)。（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是根據(jù)滿負(fù)荷生產(chǎn)年份的收入、成本費(fèi)用和稅金等數(shù)據(jù)通過公式或作圖求得盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。項(xiàng)目場址區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件優(yōu)越。所提供的服務(wù)形態(tài)可以分為與運(yùn)營相關(guān)的服務(wù)，與管理相關(guān)的服務(wù)以及兩者兼而有之的服務(wù)3種類型。（一）發(fā)包方式本項(xiàng)目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標(biāo) 。不會(huì)產(chǎn)生或者引發(fā)社會(huì)矛盾。項(xiàng)目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時(shí)”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，與X縣的社會(huì)發(fā)展形成良性互動(dòng)。在工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實(shí)施工程 的一種有效方式。第三方物流是指由與貨物有關(guān)的發(fā)貨人和收貨人之外的專業(yè)企業(yè)，即第三方來承擔(dān)企業(yè)物流活動(dòng)的一種物流形態(tài)。（二）項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目取得了相關(guān)批準(zhǔn)文件。（8）變動(dòng)成本估算①主要消耗材料費(fèi)(含支付第三方運(yùn)輸費(fèi)用)：②燃料費(fèi)：估算年耗燃油130萬升③雜費(fèi)（過橋過路費(fèi)等）：2565萬元④水電費(fèi)：a、b、估算年耗電165萬度c、水電費(fèi)合計(jì)=a＋b=變動(dòng)成本：①＋②＋③＋④=(滿負(fù)荷年)滿負(fù)荷年總成本費(fèi)用＝主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）滿負(fù)荷年?duì)I運(yùn)收入：29794萬元（2）年均經(jīng)營成本：（3）年均總成本：（4）年均利稅總額：（5）投資利潤率：%（6）借款償還期（含2年建設(shè)期）：（7）投資回收期（稅后，含2年建設(shè)期）：（8）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：% （9）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic=7%）：1萬元 （10）盈虧平衡點(diǎn)（滿負(fù)荷年）：%不確定性分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性。申請(qǐng)銀行貸款資金4320萬元，占投資總額的20%。（2）職業(yè)道德培訓(xùn)：增強(qiáng)員工的敬業(yè)精神，建立起物流中心與員工之間的信任，培養(yǎng)員工對(duì)物流中心的忠誠。（10）采購主管具有與產(chǎn)品相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有談判能力。項(xiàng)目實(shí)施后，其內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)采用部制管理體制。綜上所述，建設(shè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址合理，符合X縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。三是避免露天堆放起塵物，易起塵霧料必須嚴(yán)密遮蓋；四是運(yùn)輸車輛適當(dāng)注意減速行駛，在場地出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施等。（3）所購運(yùn)輸車輛，必須是節(jié)油型的，另外要嚴(yán)格規(guī)章制度，落實(shí)節(jié)油措施。我國一次能源預(yù)測總量40000億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，其中90%是煤炭資源，石油、天然氣等資源不足10%。水資源枯竭，可以毀滅一座城市。（6）辦公、休閑、娛樂設(shè)備設(shè)施要能夠提供良好的服務(wù)功能。（9）物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢功能物流中心要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。它是現(xiàn)代化、規(guī)模化的物流形式，是商流、物流、信息流的有機(jī)結(jié)合。四、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目定位目標(biāo)是建成現(xiàn)代化的第三方物流服務(wù)配送中心。可耕地面積220萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。（三）場址建設(shè)條件自然地理?xiàng)l件X縣位于XX省北部，是XX*市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里。②協(xié)調(diào)性原則物流中心的選址應(yīng)將區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)作為一個(gè)大系統(tǒng)來考慮，使物流中心的固定設(shè)施與活動(dòng)設(shè)備之間，自有設(shè)備與公用設(shè)備之間，在地域分布、物流作業(yè)能力、技術(shù)水平方面互相協(xié)調(diào)。最常見的第三方物流服務(wù)包括設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)、EDI能力、報(bào)表管理、貨物集運(yùn)、選擇承運(yùn)人、貨代人、海關(guān)代理、信息管理、倉儲(chǔ)、咨詢、運(yùn)費(fèi)支付、運(yùn)費(fèi)談判等?！倍及艳r(nóng)產(chǎn)品流通提到一個(gè)相當(dāng)重要的高度。⑥汽修中心1500m2⑦圍墻大門、道路廣場、綠化美化等輔助建筑⑧給排水、供電等輔助設(shè)施。它是生產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，也是流通領(lǐng)域的起始。公司股票簡稱“某煤電”，股票代碼600971。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XX鎮(zhèn)物流區(qū)物流項(xiàng)目項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：某食品工業(yè)園。但是，與我市蓬勃發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相比，物流產(chǎn)業(yè)顯得滯后，尚未形成足以支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化的現(xiàn)代物流體系。從去年開始，我市開始提出了物流體系建設(shè)規(guī)劃，并作了初步探索。通過商品物流體系建設(shè)，將商品生產(chǎn)、經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)主體有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起，容易結(jié)成生產(chǎn)、加工、銷售的有機(jī)結(jié)合和相互促進(jìn)的利益共同體，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。（3）追求較低的地價(jià)區(qū)位物流企業(yè)以效益為宗旨，一般占地面積較大，地價(jià)的高低對(duì)物流中心建設(shè)的區(qū)位選擇也有重要影響。對(duì)日后建設(shè)影響不大。資源經(jīng)濟(jì)條件X物華天寶，資源富饒。（四）建設(shè)進(jìn)展情況及工期安排建設(shè)進(jìn)展情況