【正文】 PRAT 7 泰閣簡介隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的發(fā)展，整個行業(yè)逐步進(jìn)入高速、理性發(fā)展的階段，而房地產(chǎn)開發(fā)作為一項繁復(fù)的系統(tǒng)工程，分工細(xì)化及專業(yè)化是其主流趨勢。c．公開期（略）d．強(qiáng)銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇l 工地包裝和看板l 報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）l 直投和商業(yè)信函l 道路看板l 電視l 電臺l 網(wǎng)絡(luò)3．銷售渠道及方式 目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。客戶只能在發(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進(jìn)但仍不能滿足客戶個性化的需要。l 在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；l 在定位中引入智能的概念。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：3045歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。l 活動內(nèi)容： 以商務(wù)活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。大型局域網(wǎng)，美國開利中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)，水、電、氣自動計表系統(tǒng)。公司現(xiàn)有員工近50人，其中55%為本科以上學(xué)歷；40%為大專學(xué)歷，其中專業(yè)策劃、顧問人員均為原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、評估事務(wù)所、建筑工程技術(shù)部門從業(yè)人員。 432 定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而體現(xiàn)項目品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計建議表項目分項指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配 4—5千瓦的電源。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確工作地點(diǎn)、時間。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。收入數(shù)額：1000050000元/月。家庭收入主源：薪金、股票、其它。c．總價分布l 高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25150萬元/套范圍內(nèi)；l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，%，%，%。國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。3．機(jī)會點(diǎn)分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求； 233 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。購物：品牌商場和專賣店。嗜好：旅游、泡酒吧。交通：以私有汽車為主。模仿：有一定的攀比心理。清水房實際上是一個不完整的半成品。421 營銷方式 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。備注可作為居家、辦公兩用，定位在渝中區(qū)的頂級豪宅。正是基于我們的人才和資源優(yōu)勢，公司在較短時間內(nèi)屢創(chuàng)銷售佳績，從參與策劃、顧問的上河城、錦西名宅、SOHO、都市驛站等，到全程營銷代理的王府井、MY HOTEL—美華酒店、重慶森林（重慶）、德藝大廈（重慶）、三峽廣場（重慶）、千禧龍庭（昆明）等樓盤都受到業(yè)內(nèi)的好評，當(dāng)中涌現(xiàn)了多個明星樓盤，如MY HOTEL—美華酒店便創(chuàng)造了開盤三天便全部售磬的業(yè)界神話。同時應(yīng)與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。將一次性的鉅額支出，分?jǐn)偟轿磥淼亩曛?。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。運(yùn)動：所有流