【正文】 （4）人員的疏散：疏散現(xiàn)場(chǎng)無(wú)關(guān)人員，防止無(wú)關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)起哄，導(dǎo)致事態(tài)的進(jìn)一步惡化。（2）在臺(tái)風(fēng)期間應(yīng)事先安排對(duì)高層建筑室內(nèi)巡檢，防止水滲入電梯等其它異常情況發(fā)生。 二、堅(jiān)決擁護(hù)部門(mén)經(jīng)理對(duì)本班組消防安全工作的領(lǐng)導(dǎo)，接受上級(jí)消防主管部門(mén)的檢查和監(jiān)督，認(rèn)真完成上級(jí)安排的各項(xiàng)防火工作任務(wù)。1各業(yè)主、住戶應(yīng)建立消防安全檢查和教育制度，克服麻痹思想，樹(shù)立“消防安全工作人人有責(zé)”的觀念，注意及時(shí)消除各種隱患。十五、消防安全管理規(guī)定消防工作關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的安全。滅四害工作由專業(yè)公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成，由物業(yè)處服務(wù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施過(guò)程，對(duì)滅四害工作成效及時(shí)與專業(yè)公司溝通，提出相應(yīng)建議，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；專業(yè)公司必須根據(jù)物業(yè)處要求在室外放置滅鼠屋，只允許在滅鼠屋內(nèi)投放鼠藥，禁止在空曠處投放滅鼠藥；在辦公區(qū)內(nèi)放置捕鼠器應(yīng)注意放置在僻靜處，并在放置后第二天查看是否捕獲老鼠；負(fù)責(zé)清理捕獲物，重新放置誘餌，更換放置地點(diǎn)或位置，避免行人踩踏；專業(yè)公司必須使用國(guó)家允許使用的安全低毒消殺藥物，若因使用國(guó)家禁止劇毒藥物導(dǎo)致人、財(cái)物損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；投放鼠藥做到“晚投早收”；每次投藥前專業(yè)公司提供使用說(shuō)明書(shū)，同時(shí)提供解藥。檔案的保管期限根據(jù)檔案的利用價(jià)值和工作需要來(lái)決定。用戶對(duì)租用寫(xiě)字間進(jìn)行裝修，并自行承擔(dān)裝修費(fèi)用，裝修不得與寫(xiě)字樓的整體格調(diào)相違背。 管理處完成用戶提出的服務(wù)項(xiàng)目后，由用戶驗(yàn)收，并為管理處服務(wù)人員簽署《有償服務(wù)工作單》。施工維修結(jié)束后，相關(guān)單位在結(jié)清等費(fèi)用和退還出入證后方可退場(chǎng)。 裝修工程申請(qǐng)及施工方案經(jīng)管理處審核后，由用戶或施工方繳納施工保證金，簽署裝修協(xié)議后方可施工。② 公共動(dòng)力用電分?jǐn)俛、水泵加壓（從享受水泵加壓服務(wù)的樓層算起）。（2）物業(yè)移交驗(yàn)收接管的主要內(nèi)容 ① 物業(yè)管理運(yùn)行情況；② 管理期間未完工程進(jìn)展和已完工程竣工驗(yàn)收付款情況；③ 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況；④ 維修基金代收代繳情況；⑤ 公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問(wèn)題；⑥ 服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實(shí)情況；⑦ 物業(yè)資料移交情況；⑧ 有關(guān)承諾的落實(shí)情況和后續(xù)處理辦法；⑨ 物業(yè)移交驗(yàn)收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議；⑩ 物業(yè)管理遺留處理問(wèn)題； 物業(yè)移交驗(yàn)收人員在物業(yè)移交驗(yàn)收接管過(guò)程中議定的其它內(nèi)容。 護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常?！?⑥ 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。（5）接管驗(yàn)收的工作程序　 ① 下達(dá)接管驗(yàn)收指令；　 ② 組建接管驗(yàn)收小組；　 ③ 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備；　 ④ 進(jìn)行資料驗(yàn)收移交。③ 施工設(shè)計(jì)資料：　 a、地質(zhì)報(bào)告書(shū)；　 b、全套設(shè)計(jì)圖紙；　 c、圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑?；?d、設(shè)計(jì)變更通知單；　 e、工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；　 f、重要的施工會(huì)議紀(jì)要；　 g、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；　 h、沉降觀測(cè)記錄；　 i、其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。⑩ 飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。⑤ 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固?！? ② 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。（5）物業(yè)移交中對(duì)所移交資料要進(jìn)行登記確認(rèn)。寫(xiě)字樓向用戶提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費(fèi)為中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)所消耗的水、電費(fèi)用、消耗材料費(fèi)用和低值易耗品等費(fèi)用構(gòu)成。1在施工期間，管理處派專人監(jiān)理，管理人員有權(quán)制止用戶及施工方違反有關(guān)規(guī)定的行為。 乙方必須服從甲方管理，根據(jù)甲方技術(shù)人員的要求，保證安全用水、用電，否則甲方有權(quán)停止提供水電。管理處對(duì)用戶提供的安裝、維修、更換服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)收費(fèi)均不含材料費(fèi)、零配件等。1由于用戶或其相關(guān)人士的疏忽造成的寫(xiě)字樓設(shè)備之損害，應(yīng)允許管理處進(jìn)入場(chǎng)地對(duì)乙方損害進(jìn)行修繕，但用戶應(yīng)賠償損失及承擔(dān)費(fèi)用。寫(xiě)字樓日常管理要以維修為核心，治安和服務(wù)為重點(diǎn)。同時(shí)，專業(yè)公司賠償物業(yè)管理單位由此引發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。嚴(yán)禁超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁使用明火電器。 三、禁止在管理各區(qū)域內(nèi)吸煙，焚燒廢紙，制造火源。 七、如遇火情，積極撲救的同時(shí)，及時(shí)報(bào)消防中心。（4）臺(tái)風(fēng)過(guò)后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，修復(fù)受損設(shè)備并將損失情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)反饋保安部并上報(bào)物業(yè)處。（3）經(jīng)公安部門(mén)許可，物業(yè)處才可以清理現(xiàn)場(chǎng)。（5）警隊(duì)負(fù)責(zé)人、各班組主管接到通知后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理。食堂管理部應(yīng)根據(jù)臺(tái)風(fēng)預(yù)報(bào)，在臺(tái)風(fēng)到達(dá)２４小時(shí)以前預(yù)購(gòu)食品，確保臺(tái)風(fēng)期間食品的正常供應(yīng)。 九、物業(yè)公司安保部有義務(wù)對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，請(qǐng)各單位（部門(mén)）積極配合，及時(shí)更正。嚴(yán)禁隨地丟棄煙蒂。對(duì)易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的儲(chǔ)存、保管和使用，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的安全管理制度，落實(shí)安全防范措施。十二、回訪管理制度 管理處經(jīng)理把對(duì)客戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。管理處辦理完畢的文件按內(nèi)容類別進(jìn)行分類、整理歸檔。管理處有進(jìn)入用戶租用場(chǎng)地查水表、查電表、修理和維護(hù)下水、供水管道、空調(diào)、電線、電纜、內(nèi)道及公共設(shè)施的權(quán)力，用戶應(yīng)給予配合，但管理處不應(yīng)影響用戶正常工作。如三日內(nèi)不予簽字回執(zhí)，視為默認(rèn)。五、外部單位施工維修管理規(guī)定水、電、燃?xì)?、有線電視、電信公司等外部單位在管理區(qū)域進(jìn)行施工維修前，須和管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納一定數(shù)額施工押金。四、寫(xiě)字樓二次裝修管理規(guī)定 依照《寫(xiě)字樓房屋租賃合同》及《寫(xiě)字樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同》規(guī)定，用戶可對(duì)使用區(qū)域進(jìn)行二次裝修。數(shù)據(jù)庫(kù)日常使用過(guò)程中注意保密，無(wú)關(guān)人員禁止查閱。（11）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理① 遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：　　 a、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；　 b、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ② 對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊； ③ 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決； ④ 對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，無(wú)起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 完美WORD格式 寫(xiě) 字 樓物業(yè)管理工作手冊(cè) 目 錄 第一章 行政事務(wù)第一節(jié) 崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖……………………………………………16第二節(jié) 管理制度一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定…………………………………17二、數(shù)據(jù)庫(kù)建立管理規(guī)定…………………………………………………32 三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法…………………………………………35四、寫(xiě)字樓二次裝修管理規(guī)定……………………………………………36五、外部單位施工維修管理規(guī)定…………………………………………38六、用戶違章管理規(guī)定……………………………………………………40 七、特約服務(wù)管理規(guī)定……………………………………………………40八、租賃房屋管理規(guī)定……………………………………………………41九、檔案管理規(guī)定…………………………………………………………42十、日常管理規(guī)定…………………………………………………………43十一、來(lái)訪投訴處理規(guī)定…………………………………………………43十二、回訪管理制度………………………………………………………44十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定…………………………………………44十四、防火安全檢查制度…………………………………………………45十五、消防安全管理規(guī)定…………………………………………………46十六、防火安全責(zé)任書(shū)……………………………………………………47十七、防風(fēng)抗洪工作流程…………………………………………………49十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程………………………………………57十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程……………………………………………58二十、員工宿舍管理規(guī)定…………………………………………………62第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、經(jīng)理（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………65（二）工作程序……………………………………………………………66巡檢工作程序………………………………………………………67處理投訴工作程序…………………………………………………67公文審批程序………………………………………………………68（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………68（四）使用表格……………………………………………………………68二、行政助理（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………77（二）工作程序……………………………………………………………77巡檢工作程序………………………………………………………77處理投訴工作程序…………………………………………………78（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………78（四）使用表格……………………………………………………………78三、文員 （一）崗位制度……………………………………………………………78（二）崗位職責(zé)……………………………………………………………79（三）工作程序……………………………………………………………79（四）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………82（五）使用表格……………………………………………………………82四、樓宇管理員（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………84（二）工作程序……………………………………………………………84交房工作程序………………………………………………………84裝修檢查程序………………………………………………………84處理違章工作程序…………………………………………………85鑰匙管理程序………………………………………………………86退房程序……………………………………………………………86（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………86（四）使用表格……………………………………………………………87五、收費(fèi)員（一）崗位制度……………………………………………………………93（二）崗位職責(zé)……………………………………………………………93（三）工作程序……………………………………………………………94（四）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………94（五）使用表格……………………………………………………………94第二章 保安消防第一節(jié) 崗位設(shè)置一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖……………………………………………99第二節(jié) 管理制度一、秩序維護(hù)員管理制度……………………………………………100二、秩序維護(hù)員行為規(guī)范……………………………………………100三、班前會(huì)議制度…………………………………………………………101四、交接班制度……………………………………………………………101五、消防管理制度…………………………………………………………102六、警隊(duì)請(qǐng)示匯報(bào)制度……………………………………………………103七、警隊(duì)突發(fā)事件處理規(guī)定………………………………………………103處理的基本原則……………………………………………………103突發(fā)事件處理………………………………………………………103突發(fā)事件處理流程圖………………………………………………106消防應(yīng)急處理流程…………………………………………………107治安管理處理流程…………………………………………………107八、機(jī)動(dòng)車輛出入管理規(guī)定………………………………………………108九、非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定…………………………………………………108十、秩序維護(hù)員處理問(wèn)題原則與方法規(guī)定………………………………108十一、人員物品出入管理制度……………………………………………109 物品出入管理制度…………………………………………………109人員出入管理制度…………………………………………………109十二、警隊(duì)工作獎(jiǎng)懲規(guī)定…………………………………………………110 秩序維護(hù)員違規(guī)懲罰辦法…………………………………………110分隊(duì)長(zhǎng)違規(guī)懲罰辦法………………………………………………112隊(duì)長(zhǎng)違規(guī)懲罰辦法…………………………………………………112十三、恒禾秩序維護(hù)員八項(xiàng)紀(jì)律…………………………………………113第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………114（二）工作程序……………………………