【正文】 5. 作業(yè)描述： . 所需資料：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件、報批紅線圖原件、《建設(shè)項(xiàng)目批后公示責(zé)任書》； . 到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料； . 聯(lián)系公示牌制作單位，掃描資料制作公示牌； . 信息中心審核公示牌小樣，批復(fù)公示時間； . 給信訪中心送公示登記表復(fù)印件； . 現(xiàn)場栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網(wǎng)站上傳公示內(nèi)容； . 開始公示，公示單位拍公示初 和公示末照片； . 收費(fèi)：室外公示牌 4300 元，銷售部公示牌 1500 元； . 公示時間：許可證辦理后 15 日內(nèi)至項(xiàng)目竣工。 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供相關(guān)圖紙及技術(shù)支持。 . 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 10000 ㎡（ 含 10000 ㎡）每平方米 1 元， 10000 ㎡以上每平方米 元； . 正常工作時間：五個工作日； 6. 所需時間：正常程序約 15 個工作日 (根據(jù)項(xiàng)目工程量不同 ,時間不同 ) 7. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日） onetime hgrouqalypsnCfvck。 5. 作業(yè)描述： . 報送所需資料：（純多層項(xiàng)目報大廳綠色通道，含高層項(xiàng)目報消防咨詢 服務(wù)公司。） . 用地處簽署意見上報局業(yè)務(wù)會批準(zhǔn) . 主管副局長批準(zhǔn)公示 . 鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示 7 天 . 規(guī)劃局 信訪辦、用地處 簽字 蓋章 . 主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證 . 領(lǐng)取選址意見書 5. 所需時間： 35 工作日 6. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日） onetime hgrouqalypsnCfvck。投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。 . 5． 2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、 分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。Twdb,168Hj 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場分析和市場定位 市場現(xiàn)狀 SWOT 分析 明確目標(biāo)市場 挖掘差別優(yōu)勢 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營計(jì)劃 利潤計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開工準(zhǔn)備計(jì)劃 開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 調(diào)研日期。Twdb,168Hj 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 項(xiàng)目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計(jì)研究 初步產(chǎn)品建議 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合 項(xiàng) 目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策法律環(huán)境分析 項(xiàng)目主題定位 贏利模式確定 價格定位 差異化競爭策略 onetime hgrouqalypsnCfvck。 物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測（成本組） —— 成 本測算表 稅務(wù)分析（財(cái)務(wù)部） —— 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測（財(cái)務(wù)部） —— 資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預(yù)計(jì)竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 . 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及市場調(diào)研，編制報告。Twdb,168Hj 房地產(chǎn)市場研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場真實(shí)狀況，為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃提供依據(jù)和積累信息。 公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性分析”。 . 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。Twdb,168Hj 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 第六章 開發(fā)計(jì)劃 （公司討論） 項(xiàng)目前期報批報建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服、財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見。 . 工作展開前，項(xiàng)目案場經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報告》。 . 《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報。 . 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。 . 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。Twdb,168Hj 項(xiàng)目獲取 國有土地使用證 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防審核 日照分析 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 文物鉆探 基建用水報裝 基建用電報裝 規(guī)劃院放線 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 正式用水報裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 燃?xì)鈭笱b 方案設(shè)計(jì) 施工合同 熱力報裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 竣 工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 消防驗(yàn)收 報批報建總流程 onetime hgrouqalypsnCfvck。 5. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件 . 用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)要點(diǎn)（需主管副局長審批） . 委托市規(guī)劃院做控制性詳細(xì)規(guī)劃； . 控規(guī)公示 7 天（規(guī)劃局網(wǎng)站）； . 主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證； 6. 所需時間： 30 工作日 7. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日） 向用地處遞交資料 用地處出控規(guī)要點(diǎn) 5 天 選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文 件 主管副局長審批 3 天 市規(guī)劃院出控規(guī) 10 天 控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示 7 天 主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證 5 天 領(lǐng)證 onetime hgrouqalypsnCfvck。 4. 緊前工作條件：用地規(guī)劃許可證辦理完畢，施工圖設(shè)計(jì)完畢，方案設(shè)計(jì)單位完成日照分析。 5. 作業(yè)描述： . 市文物局簽訂鉆探協(xié)議，提供項(xiàng)目土地證或規(guī)劃方案； . 憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記； . 鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場是否具備鉆探條件，如不具備清理現(xiàn)場后再次查看現(xiàn)場； . 文物鉆探隊(duì)派人進(jìn)行現(xiàn)場鉆探； . 鉆探隊(duì)出文物鉆探報告； . 鉆探報告報市文物局審 批； . 文物局技術(shù)人員查看鉆探現(xiàn)場； . 文物局內(nèi)部審批； . 發(fā)放文物鉆探審批意見書。 . 聯(lián)合收辦核費(fèi)、交費(fèi)： . 市政配套費(fèi) 170 元每平方米； . 城市綠化費(fèi)： 1 元每平方米； . 墻改基金： 8 元 /平方米 ； . 人防： 樁基不超過 10 米按 40 元每平方米；樁基超過 10 米按底層面積乘以 1500 元 。 5. 作業(yè)描述： . 所需資料：報批紅線圖，工程規(guī)劃許可證原件，總平面、標(biāo)準(zhǔn)層、地下室等平面圖（電子文檔 ）； . 規(guī)劃院經(jīng)營科辦理線手續(xù)，提供資料；。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 項(xiàng)目部：按照文物鉆探要求提供滿足條件的場地。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 . 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。 . 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報并商量決定投標(biāo)報價，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 . 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營指標(biāo)及資金要求概算。 . 工作程序 . 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。Twdb,168Hj可行性分析報告評審 作業(yè)目的：通過項(xiàng)目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 結(jié)論與建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj16 價格定位（均價、最低價、最高價）。對項(xiàng)目本 體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。Twdb,168Hj . 項(xiàng)目資金需求測算 . 項(xiàng)目初步收益分析 . 編制項(xiàng)目初判報告 onetime hgrouqalypsnCfvck。 2. 主辦崗位： 項(xiàng)目論證員：收集、匯總項(xiàng)目信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場調(diào)研。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報告編寫。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 域住宅市場概況 . 形成時間 . 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 . 購買人群變化 . 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年） . 開工量 /竣工量 . 銷售量 /供需比 . 平均售價 . 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 . 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 . 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 . 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 onetime hgrouqalypsnCfvck。工作計(jì)劃報主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置