【正文】 （1）建立客戶對你的信心。 （六）搶購促成法適當(dāng)時(shí)機(jī)向交易雙方提出建設(shè)性意見。更有利于達(dá)到目的。對客戶提出的問題進(jìn)行相關(guān)解釋，應(yīng)求真求實(shí)，不應(yīng)夸大、虛構(gòu)，有些問題如果一時(shí)拿不準(zhǔn)，需要進(jìn)一步落實(shí)，可先進(jìn)行委婉的解釋然后及時(shí)進(jìn)行落實(shí)、有些問題涉及到另一方客戶時(shí)，應(yīng)及時(shí)將信息反饋給對方尤其是要做好交易雙方的溝通與協(xié)調(diào)工作。 五、解決問題 在引導(dǎo)客戶看房時(shí)，應(yīng)將房屋之優(yōu)缺點(diǎn)盡數(shù)列在表上，針對優(yōu)點(diǎn)款款到來，客戶提出缺點(diǎn)，胸有成竹，立即做達(dá)。 四、介紹情況例如：業(yè)務(wù)員自始至終充滿微笑，儀表與舉止得體，服務(wù)態(tài)度熱情而平和；業(yè)務(wù)員落落大方的自我介紹與宣傳公司形象；對客戶恰到好處的贊美與談?wù)摽蛻舾信d趣的話題；業(yè)務(wù)員專業(yè)水準(zhǔn)的感染力與認(rèn)真負(fù)責(zé)的敬業(yè)精神；真誠提供符合客戶需求的房地產(chǎn)信息。但如何使來訪的客戶對我們推薦的商品發(fā)生興趣，并接受我們的服務(wù)，建立新的業(yè)務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接待階段要解決的問題有：接待前的準(zhǔn)備、接聽客戶咨詢電話、接待到場客戶等。 ①繼承：公證費(fèi)為評估值的2％，不用繳稅，％的營業(yè)稅，％。說明 計(jì)：銀行按揭個(gè)人所得稅全額的2%或3% 10元/本制圖、曬圖墊資金額： ￥安居房墊資額4％契稅二手房按揭貸款年限最長30年。申請住房公積金貸款所需的資料清單：貸款的額度、期限：，不良行為記錄貸款額度：最低為單筆2萬元，最高為單戶150萬元。（2）申請按揭所需的材料：總登記所需的材料:測繪報(bào)告及圖紙第三講 個(gè)人住房貸款知識 申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么資料？ （1）南寧市房地產(chǎn)初始登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）土地權(quán)屬證明，包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：①土地使用合同書?！斗康禺a(chǎn)證》：是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。開發(fā)商向客戶提供的兩證兩書：（1）土地使用證、房產(chǎn)證；（2）商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書 公攤：大家共同使用的部分，包括過道、樓梯、平臺、外山墻、配電房、水房等。篩選：主要是對已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)性信進(jìn)行挑選。虛心誠懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎，絕對忠誠；3．注意電話禮貌，拿起話筒先自報(bào)公司名，并問候”您好”；2．在介紹的過程中，銷售人員注意客戶的反應(yīng)，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購、代購還是咨詢或是競爭對手的探子；5． 總綠化面積契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋的買賣、贈與交換發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅種。建筑設(shè)備是建筑隊(duì)物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。（10）房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。 申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下資料：（1）深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)利證書；（4）有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，（按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書）或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書；（5）已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；（6）人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書；（7）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件；（8）行政劃撥、減免地價(jià)的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價(jià)款證明；（9）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價(jià)款證明；（10）屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù)；（11）拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書；（12）房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書；（13）收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；（14）國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；（15）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。（3）有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（7）有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評估報(bào)告；12個(gè)工作日解押后得出的材料：預(yù)購商品房貸款抵押登記證明 身份證 備案證明2聯(lián)（業(yè)主一聯(lián)，開發(fā)商一聯(lián)，本人一定要去） 雙方身份證個(gè)人消費(fèi)額度貸款室建行向個(gè)人客戶發(fā)放的用于其各類消費(fèi)用途的人民幣貸款，包括住房裝修、購買耐用消費(fèi)品、旅游、教育、臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)等用途。%。 每月月供＝*（210000/10000）＝（元）月供要低于個(gè)人收入的50％，不含50％。④.地段比較偏僻的樓盤，銀行放貸的成數(shù)比較低。成交價(jià)1％首 期 款： ￥按揭服務(wù)費(fèi)契稅 計(jì)： %小寫：￥60接待客戶（二）、接待到場客戶房地產(chǎn)涉及面較廣，客戶可能提出的問題也會很多。但是經(jīng)紀(jì)人只要認(rèn)識到這方面的問題，事先作好充分準(zhǔn)備，就能隨機(jī)應(yīng)變，讓客戶的疑團(tuán)一個(gè)個(gè)煙消云散，樂意成交。對于可以肯定的問題，經(jīng)紀(jì)人要掌握分恰到好處地給客戶一個(gè)滿意的答復(fù)，讓客戶產(chǎn)生信任感。 （1）傾聽客戶的意見。只要客戶的異議有點(diǎn)道理，經(jīng)紀(jì)人都應(yīng)該先同意客戶說的是合理的，對客戶的觀點(diǎn)予以肯定，然后提出不同的意見，進(jìn)行耐心的解釋。這個(gè)階段的焦點(diǎn)就是價(jià)格談判，經(jīng)紀(jì)人要善于從中斡旋?；ダ苁菇灰纂p方達(dá)到“雙臼”，在談判中，尋求互利并非讓利，而且是促使交易能夠順利成交的潤滑劑．直接成交法是一種最簡單、最常見的成交方法，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該利用各種成交機(jī)會，積極提示，刺激客戶，主動向客戶提出成交要求，努力促成交易。 增強(qiáng)客戶信賴技巧誠意金通常是由委托方委托經(jīng)紀(jì)人代收代管，出具收款收據(jù)，相關(guān)的簡單約定可在收款收據(jù)上說明。 簽訂圓滿合同技巧 當(dāng)交易雙方已經(jīng)達(dá)成共識，經(jīng)紀(jì)人必須時(shí)刻注意動向，隨時(shí)抓住機(jī)會，幫助客戶下決心，促成交易。 搶購促成法，是指經(jīng)紀(jì)人制造銷售緊張空氣，促成猶豫不決的客戶立即決斷的成交。采用這種方法可以以較快的速度與客戶達(dá)成協(xié)議，并且可以在較短的時(shí)間加速商品資金回籠。促成交易是指經(jīng)紀(jì)人在合適的時(shí)候采用有效的技巧使客戶作出購買的決定，井與客戶簽訂交易合同。 （四）組織協(xié)調(diào) （2）復(fù)述與提問。但要注意分寸。開發(fā)商（或業(yè)主）經(jīng)紀(jì)人的背景與信譽(yù) 經(jīng)紀(jì)人在與客戶洽談的過程中 客戶會隨時(shí)提出各種各種各樣的問題。在向看房客戶進(jìn)行介紹時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，向客戶進(jìn)行一些必要的提示與提問，逐步化解其心中的疑慮，并在此過程中不斷發(fā)現(xiàn)新問題，進(jìn)一步化解。當(dāng)引領(lǐng)客戶進(jìn)入房屋后，除介紹房屋本身特色外，決不可冷場，環(huán)境、學(xué)校、公園、周業(yè)務(wù)員在了解客戶的需求和出現(xiàn)的問題后，應(yīng)針對性地向客戶進(jìn)行介紹說明，從各個(gè)方面刺激其購房的欲望。準(zhǔn)備需要介紹的資料④％的營業(yè)稅。個(gè)人住房購買未滿5年，全額征收營業(yè)稅，非普通住宅滿5年再交易按差額征收營業(yè)稅。其它費(fèi)用 45元墊資金額： ￥經(jīng)濟(jì)適用房5元查檔費(fèi)怎么預(yù)算二手貸款的成數(shù)？（復(fù)印件4份）(4) 關(guān)于住房公積金個(gè)人住房抵押貸款貸款條件：（從貸款申請時(shí)往前推算）。 商品房買賣合同或產(chǎn)權(quán)證書戶口本 現(xiàn)房：提前還款（7）貸款人規(guī)定的其它條件。按資金來源，個(gè)人住房貸款可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款。以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件?，F(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)別是《房地產(chǎn)證》同時(shí)記載有土地資料和房屋資料，是對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行登記。 房地產(chǎn)登記：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。建筑密度：建筑物底層占地面積與基地面積（建筑用地面積）的比值。容積率：基地面積內(nèi)的總建筑面積與基地面積之比。公攤系數(shù)：多層8%—13%，高層18％—25%。編輯：就是對整序的信息進(jìn)行具體的文字整理過程。中午休息時(shí)間，值日人員須接聽電話及接待客戶；8．工作時(shí)間應(yīng)盡量不打私人電話，并不許長時(shí)間通私人電話。業(yè)績不靠運(yùn)氣而來，唯有充實(shí)自我，努力不懈，才能成為成功者；6．女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水；4．員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，要勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物；5．在對客服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情