【正文】 二手房培訓(xùn)資料簡介第一講 基本要求*基本操作要求1．按公司規(guī)定時間正常考勤，保持公司整潔形象；2．虛心誠懇，認真負責(zé)，勤快謹慎，絕對忠誠；3．嚴守公司業(yè)務(wù)機密，愛護公司一切工具及設(shè)施；4．主動收集競爭者的售樓資料，并及時向主管匯報；5．業(yè)績不靠運氣而來，唯有充實自我，努力不懈，才能成為成功者；6．經(jīng)驗是從實踐中積累而來，對任何上門客戶均應(yīng)視為可能成交之客戶而予以接待；7．同事間的協(xié)調(diào)和睦與互相幫助，能營造一個良好的工作環(huán)境，并提高工作效率。*服裝儀容、準則1．員工必須整齊干凈，無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣、結(jié)好領(lǐng)帶、領(lǐng)花、秀袋中不要有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；女工宜穿肉色絲襪，不能穿黑色或白色；2．男員工頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉。女員工不得留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度，頭發(fā)要常洗，上班前要修理整齊，保證無頭屑；3．女員工切忌濃妝艷抹，不許紋眉，可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好。女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水；4．員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，要勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物；5．在對客服務(wù)時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)；6．提倡每天洗澡，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味。接聽電話1．注意電話禮貌，拿起話筒先自報公司名，并問候”您好”；2．若屬找人的電話，回答：“請稍候”或“請等候”再行轉(zhuǎn)接，若找人不在則應(yīng)客氣地請對方留言或留下電話，以便回電；3．倘接洽咨詢購房者，則掌握重點說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談；4．工作時間應(yīng)盡量不打私人電話，并不許長時間通私人電話。接待客戶1．客戶上門時，業(yè)務(wù)員必須主動面帶笑容上前迎接；2．迎接客戶后，業(yè)務(wù)員應(yīng)先開日招呼對方，向客戶問好，或說“歡迎光臨”并詢問客戶意向；3．當客戶表明購房之意愿，則請客戶在電腦前入座，并為客戶調(diào)出意向房源。4．在介紹的過程中，銷售人員注意客戶的反應(yīng)，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購、代購還是咨詢或是競爭對手的探子；5．隨時注意自己的形象，因為您現(xiàn)在代表公司，也代表產(chǎn)品，所以必須保持微笑，態(tài)度上要誠懇、親切，博得客戶的好感及信賴；6．不論成交與否，客戶離去時，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說：“謝謝，歡迎再次光臨”；7．中午休息時間，值日人員須接聽電話及接待客戶；8．在有客戶時，不準大聲喧嘩。銷售工具的準備1．每人應(yīng)準備一套完整的資料，并配合行銷時介紹流程，依次排列，裝于資料夾內(nèi)；2．每人應(yīng)備計算器，名片夾，書寫流暢的筆，便條，客戶資料信息??；3．必須熟悉每個專案的環(huán)境、位置、分布、大小、價格、分期付款、業(yè)主等一切資料；4．業(yè)務(wù)員在接待客戶的時間內(nèi)不應(yīng)接聽電話以免打斷與客戶的交談，其他人代接電話時應(yīng)告知對方“對不起，請過X分鐘再打來或請留下電話讓XX回復(fù)”；第二講 房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基本知識如何收集房源收集房源的幾個環(huán)節(jié)：鑒別——篩選——整序——編輯——研究。鑒別：主要是注意分別信息的準確性、真實性、可信性。篩選：主要是對已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀性信進行挑選。主要從信息的深度和廣度著手。整序：整序的主要方法就是分類。編輯：就是對整序的信息進行具體的文字整理過程。研究：經(jīng)過分析、判斷、思考，產(chǎn)生具有深度和新價值的信息。房源收集途徑收集公開傳播的；從有關(guān)單位內(nèi)部獲??；現(xiàn)場收集；利用網(wǎng)絡(luò)獲取。基本知識房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。就是土地及土地上的建筑物。與其它商品相比，有以下特點：位置固定性、不可復(fù)制性、長久性、有限性。房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營活動。包括房地開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀及物業(yè)管理等行為。商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場的經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)當?shù)卣块T批準，面向境內(nèi)外客戶以贏利為目的而修建的商品房。公攤：大家共同使用的部分，包括過道、樓梯、平臺、外山墻、配電房、水房等。高層還包括電梯井、高壓房等。樓梯是公攤最多的部分。公攤系數(shù)：多層8%—13%，高層18％—25%。樓間距：樓與樓之間的距離。樓間距影響著房間的采光及通風(fēng)。樓間距不能低于1：（即樓高為1，樓間距為0.8）?；孛娣e：城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項目用地范圍面積。（即建筑用地面積）綠化率：基地面積內(nèi)的綠化面積與基地面積之比。 總綠化面積 綠化率= （%） 建設(shè)用地面積容積率：基地面積內(nèi)的總建筑面積與基地面積之比。 總建筑面積 容積率= 建設(shè)用地面積建筑密度：建筑物底層占地面積與基地面積（建筑用地面積）的比值。 建筑基底面積 建筑密度= 建設(shè)用地面積總建筑面積：地上建筑面積+地下建筑面積+公共建筑面積。套內(nèi)面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積（套內(nèi)凈使用面積+套內(nèi)墻體面積）以及陽臺的面積之和。產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。陽臺面積：全封閉算全面積，半封閉算半面積。房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或租金向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅種。契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋的買賣、贈與交換發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅種。（%征收，非普通住宅按3%征收）印花稅：指在經(jīng)濟活動中，經(jīng)濟交往中，書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅種。建筑物的概念：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋。建筑物的分類：（1）按使用性質(zhì)，建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。（2）按屋數(shù)，住宅分為低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑。建筑總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。（3）按建筑結(jié)構(gòu)，建筑一般分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。建筑構(gòu)造：（）基礎(chǔ)和地基、（2）墻體和柱、（3）門和窗、（4）地面、樓板和梁、（5）樓梯、（6）屋頂。建筑設(shè)備：因為生活、生產(chǎn)等的需要，建筑物需要安裝給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，某些建筑物還有電梯、燃氣管道系統(tǒng)和消防系統(tǒng)。建筑設(shè)備是建筑隊物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。銷售必備五證：國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證開發(fā)商向客戶提供的兩證兩書：（1）土地使用證、房產(chǎn)證；（2）商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書 房地產(chǎn)登記：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個方面的作用：（1）產(chǎn)權(quán)確認，即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；（2）保障權(quán)利人的合法權(quán)益；（3）加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。 （4）不辦房地產(chǎn)登記對權(quán)利人會產(chǎn)生什么影響？ A未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理轉(zhuǎn)移登記；B未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理抵押登記；C未經(jīng)登記的房地產(chǎn)發(fā)生侵害，或其使用發(fā)生變化時，其權(quán)利人的合法權(quán)益得不到有效保護。 （5）怎樣申請房地產(chǎn)登記？ 申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當按照有關(guān)房地產(chǎn)登記的法律、法規(guī)及政策向登記部門提交申請表及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)核準登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。（6）房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記，包括對房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、房地產(chǎn)他項權(quán)利、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、坐標、形狀等進行專門的記載。（7）有哪些情形的房地產(chǎn)暫緩登記？ 有下列情形之一的，登記部門可作出暫緩登記的決定： A、產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的； B、涉及違法用地、違法建筑事項，未經(jīng)處理或正在