【正文】 （三）商業(yè)運(yùn)行管理 商鋪經(jīng)營管理自主的，其他權(quán)利人的商鋪經(jīng)營兩種 （1）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓： （2）經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： （3）租賃和轉(zhuǎn)租： （4）結(jié)算方法：扣率 業(yè)態(tài)、業(yè)種控制 （1）可以進(jìn)來 （2）更新和儲備 （3）不準(zhǔn)進(jìn)入的。 資產(chǎn)管理和資產(chǎn)經(jīng)營 （1）管理目標(biāo)：使之保值、升值。 在推廣策劃中要注意項(xiàng)目的“三點(diǎn)一性”，難點(diǎn)、亮點(diǎn)、弱點(diǎn)——特殊性。 所謂“商機(jī)招商” 是針對各商業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略而制訂的招商策略，商業(yè)企業(yè)有其發(fā)展步驟和戰(zhàn)略布局的，不可能因?yàn)閭€人傾向而非理性開店。項(xiàng)目策劃的難點(diǎn)在于：（1）項(xiàng)目未被大家接受；（2）價格未被市場認(rèn)可；（3）市場十分現(xiàn)實(shí)。投資和自用比例50：50%——10%：90%都有地域分析外來投資者和本地投資者：城市越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)、商鋪價值越大，外來投資者越多。租價細(xì)分：區(qū)域租價、業(yè)態(tài)租價、商街租價。商鋪和住宅的差異比較項(xiàng)目商 業(yè) 物 業(yè)居 住 物 業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營居 住評判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)利潤或租金舒適、安全、便捷、機(jī)密、經(jīng)濟(jì)升值條件經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境土地或居住環(huán)境消 耗價值轉(zhuǎn)移（中間商品）終端消耗獲得方式投 資購 置類 型經(jīng)營型物業(yè)消耗型物業(yè)屬 性生產(chǎn)資料生活資料商鋪和商業(yè)的關(guān)系商鋪的外在形式是建筑和土地，它必須依賴商業(yè)來體現(xiàn)它的價值，有“鋪”無商，即不能進(jìn)行商業(yè)活動，是死鋪或者不是商鋪，反之，對商業(yè)的適合性越好，越有商業(yè)適合性，這就是所謂的“旺鋪”。（2）商業(yè)街分類：專業(yè)特色街、綜合消費(fèi)類；一般商業(yè)街（步行商業(yè)街）（3）商業(yè)發(fā)展趨勢：（姜新國商鋪投資）（4）主力商業(yè)動向：逐步向內(nèi)地推進(jìn)。內(nèi)部：死角，有動線者佳（具體位置）動線：商場內(nèi)部的財富流面積：雙三角關(guān)系樓層：雙三角關(guān)系、7A理論層高：架空增層，增加投資價值通道：最有商業(yè)價值的部分櫥窗：商鋪的特征之一廣告位置：商鋪價值集中的精華部分（四）商鋪銷售的常用手段純 街 鋪：好售，突出自控性強(qiáng)，穩(wěn)定性好！主力商家：托盤返租回報：純投資模式，一般7—12%之間以租代售：吸引招商使 用 權(quán)：靚鋪不愁嫁放長年限：40年成為50年、70年，遠(yuǎn)期價值提高，法律上有漏洞。（6）案場控制：沙盤、看板、接待臺、洽談臺、簽約臺、財務(wù)組成。招商預(yù)案招商是本項(xiàng)目成功的最重要的商業(yè)因素，招商因素直接影響到商鋪銷售，可能影響整個項(xiàng)目的成敗，招商工作應(yīng)當(dāng)引起本項(xiàng)目決策層足夠的重視。但是隨著傳媒業(yè)的發(fā)展，傳播方式呈多元化、傳播工具呈多樣式的態(tài)勢。 市場環(huán)境平均利潤變化都將改變投資方向。 商業(yè)地產(chǎn)品牌體系 （1）商業(yè)街區(qū)：日本新宿、徐家匯、南京新街口； （2）商業(yè)街和商業(yè)市場：十里南京路、義烏市場； （3）主力店：上海南方商城中的家樂福和好美家； （4）品牌商品——服務(wù)商品——實(shí)物商品。 售后服務(wù) 交易規(guī)則、 營業(yè)員管理（著裝、規(guī)范、禮貌、脫崗） 推銷、收銀、開票、作息、商品介紹、商品性能、產(chǎn)地、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)日期、消保條例 （四）、商業(yè)物業(yè)管理 樓宇整體形象 設(shè)備維護(hù)主要設(shè)備：電梯、空調(diào)、燈光群控、POS機(jī)、播音系統(tǒng)、水泵、配電間、環(huán)保及技防設(shè)備 樓宇維修 保潔（環(huán)保） 內(nèi)部交通客流物統(tǒng)分流、客道無貨、貨道無客，引導(dǎo)性標(biāo)志設(shè)置、車位。 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過程，就是打造商業(yè)地產(chǎn)品牌的過程，樓造好了，品牌沒做好，形象沒有塑好，這個商業(yè)地產(chǎn)成功概率低，附加值創(chuàng)造的少。附：推廣方案（示范表）推廣力度（示范表）推 廣 方 案（示范）序階段特征推廣關(guān)鍵點(diǎn)焦點(diǎn)在招商工作實(shí)施中，有兩種現(xiàn)象是需要足夠重視的，一是主力商業(yè)；二是品牌商業(yè)專賣店，這兩種店的進(jìn)入能夠帶動其他商家入駐，如麥當(dāng)勞、肯德基就具有這種引領(lǐng)商企入駐的作用。六、招商商業(yè)門檻低，快速擴(kuò)張中，如果項(xiàng)目本身定位準(zhǔn)，商企會來找你。45—60歲約50%（養(yǎng)老），其他年齡段約20%（投資或投機(jī)）客戶服務(wù)多次投資者，多次銷售的機(jī)會（1）客戶檔案（2）建立客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)（3）客戶服務(wù)：永遠(yuǎn)的朋友（4）市場引導(dǎo)：投資技術(shù)為先，知識和信息傳播（5）增值服務(wù)：給服務(wù)對象獲利機(jī)會（七）商鋪經(jīng)營直接投資和間接投資概念直接投資——商業(yè)經(jīng)營間接投資——出租、套現(xiàn)、炒作等（1）長期持有：留鋪（2）商業(yè)經(jīng)營：自營（3）租賃投資：a、經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)、租約轉(zhuǎn)讓b、轉(zhuǎn)租：租金差價銷售策略的制訂不同的市場、不同的銷售目標(biāo)，制訂不同的策略（1）市場判析：請您分析商鋪市場租、售價格趨勢？（2）目標(biāo)確定收益和效率是一對矛盾，收益最大和速度有關(guān)，速度不能產(chǎn)生收益，但在資金短缺點(diǎn)時，速度就變得十分重要了，只有控制合理的效益比，才是最優(yōu)化的盈利