【正文】 （與前期板塊炒作結(jié)合） ① 生態(tài)情景 ②生活情景 ③身份情景 ④升值前景 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 針對 90+戶型的客群： ： 寶山區(qū)主要大賣場（如：百聯(lián)北上海）門口、易居地鋪做易拉寶 ： 如小型展架的信息覆蓋 針對區(qū)域的客群： 區(qū)域媒體開拓 ： ①區(qū)域銀行定點投放易拉寶、折頁等宣傳物料，尤其是寶鋼人去得最多的銀行（如，寶鋼工資發(fā)放銀行，寶鋼公司內(nèi)部設置的銀行網(wǎng)點） 可在折頁內(nèi)附贈葉子裝飾的書簽，傳達生態(tài)居住理念。并將板塊塑造為北上海稀缺的唯一低密度，環(huán)境優(yōu)越的高端住區(qū)。使用三條林蔭大道，將私密的組團空間與功能豐富，富于情趣的社區(qū)空間完美結(jié)合。 ?羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園，加速農(nóng)業(yè)觀光前沿產(chǎn)業(yè)提升。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 三種說法 —— 在用作展板時的說法 展板一：軌道交通投入建設， A13滬太路拓寬，區(qū)域道網(wǎng)規(guī)劃鋪排，交通軌道重大規(guī)劃進入實體施工階段，預示羅店上海北門戶的板塊地位。 這一定義可以在以下幾方面得到延伸： . 適合社區(qū)及城市環(huán)境要求的適宜的建筑高度和密度。 區(qū)域交通以干路網(wǎng)系統(tǒng)建設為重點，加快市域大容量城市軌道交通網(wǎng)絡向本區(qū)域的延伸和覆蓋；加強對外交通和區(qū)域內(nèi)部交通的銜接，建設客運換乘樞紐和停車場。（ 第一推動力 ）另一方面 ② 借助 20xx~20xx片區(qū)配套集中兌現(xiàn)的時期，訴求片區(qū)整體配套的改善（ 第二推動力 ），是較為合理的方案。并已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟城市。 新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術(shù)、制藥和財政服務。琥珀郡園項目組 萬科琥珀郡園階段執(zhí)行 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 PART ONE 板塊傳播定位推導 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 （一） 羅店板塊訴求借鑒 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 中國的新城發(fā)展三階段 第一階段 第二階段 第三階段 強業(yè)不強城 代表：寶山工業(yè)區(qū) 強城不強業(yè) 代表：松江新城 強城強業(yè) 代表：未來的美蘭湖板塊 特征：各種工業(yè)區(qū)成為城市的主體。 代表： Port Sunlight（英國，利物浦） Grande Cache （加拿大， Albert） 筑波科學城（日本，筑波） TOD新城 是指以捷運系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。 ?步行街區(qū) 斯蒂文乃奇新城的中心區(qū)是英國現(xiàn)代城鎮(zhèn)中第一個禁止機動車輛進入的步行街區(qū)。 利好 弊端 利好 弊端 1城 9鎮(zhèn)的優(yōu)越規(guī)劃 北上海唯一一個相對純粹的“ 富人區(qū) ” 或中高端居住區(qū)的可能地塊 閑適，從容得慢城形象 難以嫁接到 “ 第一居所 ” 。一期工程預計三年內(nèi)可完成，主要工程為建設改造一條河（老市河）、一條街（亭前街）、一座橋（大通橋）、一座廟（寶山凈寺）、一座堂（花神堂）、一個門樓（羅店特色門樓）與“三個中心” ——— 佛教文化中心，商業(yè)、文化展示中心，旅游休閑娛樂中心。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 瑞典 SEWCO對新城市主義的理解 1 新城市主義理念的形成 是同時針對極端高密度和超高層住宅發(fā)展，或者單調(diào)的低層低密度郊區(qū)這兩者的批判 。 隨著 A13滬太路拓寬，羅店將成為上海接軌江蘇等周邊城市的第一城；軌道交通線的投入建設，將改變羅店城市邊緣的區(qū)域地位，直接成為城中心延伸區(qū)域；區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)連接羅店各區(qū)域，提速羅店各產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 ?區(qū)域道網(wǎng)規(guī)劃鋪排，羅店各產(chǎn)業(yè)迎來集體大飛躍。 主要傳達內(nèi)容： ①板塊定位：上海北門戶，生態(tài)第一城 ②板塊前景規(guī)劃（交通，產(chǎn)業(yè)，生態(tài)規(guī)劃等） ③板塊在萬科進入羅店以后一些重大配套的兌現(xiàn)情況 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 PART TWO 新公館花園住宅概念 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 新公館花園住宅概念闡釋 萬科琥珀郡園，坐落于美蘭湖花園新鎮(zhèn)核心。對家庭情感與生活獨立的保證 90+產(chǎn)品 =成長 功能性與實用性 公館形象 高墻濃蔭的外部形象 花園中紅郡建筑的社區(qū)形象 三條林蔭大道 整體：三個層次，四個亮點 具體：四個主題花園 =靜態(tài)景觀 強調(diào)園林的功能性，私密性，主體性 一座生活樂園 =動態(tài)功能 燒烤區(qū)，少年活動區(qū)，婚禮花地，網(wǎng)球場，籃球場，慢跑道 社區(qū)整體低密度 +東南朝向?qū)﹃柟?，水流和風向的利用 兩條自然河岸 全面家居的 檔次與功能 全精裝修 間系統(tǒng) 廚房系統(tǒng) 玄關(guān)系統(tǒng) 內(nèi)部儲藏空間 空間功能改善 控 館審美 側(cè)重尊貴 側(cè)重舒適 生 態(tài) 尊貴的舒適 品牌 DNA與價值體系細分 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 20xx萬科重要作品 新公館花園住宅 城市層面 品牌層面 項目層面 激活了政府 55億規(guī)劃的上海北門戶，生態(tài)第一城 萬科改變區(qū)域又一作品。 90+產(chǎn)品 線下傳播： sp活動（經(jīng)過前一階段的客群積累，明確客群，分客群分產(chǎn)品進行溝通） 小眾溝通（小型客群溝通活動，與項目調(diào)性匹配，挖掘社會客群，并借以化解預售證拿到之前，不能上銷售信息的問題） ９０ +產(chǎn)品系面對的客群與項目其他產(chǎn)品的目標客群有較大差別，在傳達項目整體高端的社區(qū)形象基礎(chǔ)上，更要針對本產(chǎn)品的目標客群關(guān)注點進行產(chǎn)品話題的炒作與利益點的溝通 新公館花園住宅 情景精裝 3房 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 7月 20日－ 8月 3日傳播戰(zhàn)術(shù) 板塊炒作，引爆話題，擴大項目影響 板塊線傳播主題： 真實體驗 新公館花園生活 線上傳播 （一）戰(zhàn)術(shù)組合： 硬廣＝新公館花園住宅 真實呈現(xiàn) 軟文＝結(jié)合現(xiàn)場體驗，落實新公館花園住宅形象，并傳達產(chǎn)品 《 新公館花園住宅，北上海低密度生活想象的真實體驗 》 《 不同需求，相同的新公館從容生活 》 《 萬科琥珀郡園，真實體驗公館從容與花園社區(qū)的交匯 》 新聞＝話題擴散 《 萬科簽約金羅店，激活上海北門戶，生態(tài)第一城 》 網(wǎng)絡＝（ 1）搜房網(wǎng) 新公館花園住宅 改變北上海生活情景 （這一階段與 90產(chǎn)品結(jié)合） （ 2） bbs炒作＝看房組織，實景發(fā)布，話題討論 線下傳播 針對 90+戶型的客群： ： 寶山區(qū)主要大賣場（如：百聯(lián)北上海）門口、易居地鋪做易拉寶 ： 如小型展架的信息覆蓋 針對區(qū)域的客群： 區(qū)域媒體開拓 ： ①銀行，高級會所等渠道媒體 ②寶鋼客戶區(qū)域渠道 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 針對 90產(chǎn)品的策略 90＋線上炒作式推廣 針對 90+戶型的客群： 炒作主題： 90m2花園情景生活 四季 90+—— 青年人群 —— 更多關(guān)注空間內(nèi)部功能 羅店 90+—— 改善人群 —— 也注重空間實用，但更多關(guān)注生活整體的改善。 90+產(chǎn)品與項目形象沖突最大，第一次開盤的比例又較大，因此需要特定的渠道增加客戶接觸量。建立項目在北上海具備人文氣息的中高端第一居所的認知。一方面?zhèn)鞒薪?jīng)典的建筑文脈，一方面立足當代花園社區(qū)的規(guī)劃方式。 ?四大前沿產(chǎn)業(yè)布局，促進羅店上海北門戶的板塊地位形成。自身的生態(tài)規(guī)劃 +低密度住區(qū)，成就可持續(xù)發(fā)展的羅店新鎮(zhèn)。 . 新城將建立可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)框架，一定程度上在經(jīng)濟、服務、 管理等方面能夠獨立運轉(zhuǎn)。 軌道交通： 軌道交通 系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，并且拉近于城市中心的距離。南部開發(fā)區(qū)位于富錦路兩側(cè)，占地 ，以富錦路和小區(qū)內(nèi)道路組成道路網(wǎng)絡。在 20xx年被評為美國值得居住的城市第五名。各個鄰里都有主要道路聯(lián)系，并間隔有大片綠地。 特征：城市和產(chǎn)業(yè)有獨特的符合城市分工的功能定位。 副中心新城 是通過分擔核心區(qū)部分功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標。住宅布置在盡端路周圍，道路旁邊設施廣場會利用一塊集中草坪，把住宅布置在其周邊。完善的配套不僅吸引了人口，而且自身也實現(xiàn)了較高的利潤。 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為依托，使農(nóng)業(yè)與自然、人文景觀以及現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的一種高效產(chǎn)業(yè)，目前在世界各地方興未艾。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 瑞典 SEWCO可持續(xù)設計原則 重視現(xiàn)有的生態(tài)和歷史環(huán)境，形成由水體、濕地和野生動植物組成的綜合的生態(tài)環(huán)境。它是上海唯一 純粹的生態(tài)中的住區(qū)。逐漸兌現(xiàn)的配套加速生態(tài)第一城的形成。 活動后續(xù)通過對活動的報道以及板塊的軟文炒作，將板塊影響力樹立起來，更新市場對板塊的舊有觀念。 公館建筑與當代組團建筑結(jié)合的 “ 花園社區(qū) ” 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 新公館花園住宅的輸出結(jié)構(gòu) 新公館花園住宅 以國際花園住區(qū)整體規(guī)劃舒適從容，組團設計強調(diào)私密的精神為規(guī)劃理念，借鑒上海老公館“濃蔭高墻”的建筑意象，將紅墻尖頂?shù)挠⑹浇ㄖ谟秤诨▓@社區(qū)之中。支撐項目價位。 ?邀請一名項目設計師針對項目設計方面的相關(guān)信息發(fā)布，并且邀請一名國外設計師進行互動式說明（例如證實項目的相關(guān)設計在國外也屬稀缺以及介紹項目在人性化