【正文】 雙方應(yīng)本著誠(chéng)信合作的精神，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，友好協(xié)商，共同應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一切問(wèn)題。 ? 現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷。這樣的聯(lián)排別墅雖然沒(méi)有獨(dú)棟別墅那樣豪華的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)棟別墅相差無(wú)幾，在戶內(nèi)已具獨(dú)棟別墅的全部功能。由于項(xiàng)目在前期運(yùn)作要投入一定成本，土地出讓金也要在該階段一次繳納完畢，因此，開(kāi)發(fā)商在前期資金壓力較大，所以一期開(kāi)發(fā)面積不宜過(guò)大；因?yàn)槟壳吧蜿?yáng)目前大多項(xiàng)目都以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，因此當(dāng)一期開(kāi)發(fā)量超過(guò) 80%的時(shí)候可以進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)； ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為 4年； 一期 二期 三期 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)示意 方案一 一期 二期 三期 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)示意 方案二 四、整體布局 ? 項(xiàng)目整體布局要分組團(tuán)規(guī)劃，共分三期，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每一期互不影響； ? 組團(tuán)沿渾河劃分，保證每一期產(chǎn)品均有河景； ? 項(xiàng)目整體分為三大組團(tuán)，一期產(chǎn)品以花園洋房為主；聯(lián)排別墅作為二、三期產(chǎn)品圍繞地塊內(nèi)湖泊布臵，以提升產(chǎn)品品質(zhì)； ? 因?yàn)樘烊缓磳?duì)本案來(lái)講是獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)， 因此我司建議圍繞湖泊建立景觀示范區(qū)和形象展示區(qū)， 會(huì)所也要布臵在該處，但要臨濱河路，以方便后期經(jīng)營(yíng)； ? 本案商業(yè)為社區(qū)商業(yè)而且體量不大，因此最好在社區(qū)內(nèi)沿湖布臵； 社區(qū)商業(yè)區(qū) 聯(lián)排別墅區(qū) 天然湖泊 會(huì)所 五、交通組織 ? 本案西，北，南三面環(huán)路，因此交易實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流?！皟蓭А苯ㄔO(shè)是棋盤(pán)山的骨架，能夠托起棋盤(pán)山地區(qū)整體建設(shè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)整體空間布局的支撐。沈陽(yáng)總面積 公里，市區(qū)面積 3495平方公里。這對(duì)棋盤(pán)山既是看點(diǎn)、亮點(diǎn)，也是賣(mài)點(diǎn)，它完善了整個(gè)地區(qū)功能，提升了地區(qū)價(jià)值和品位，豐富了旅游內(nèi)涵。 宗地向西一公里有國(guó)家森林公園、東陵公園，距市區(qū)中心 30分鐘車(chē)程。 所述每個(gè)單元邊側(cè)連接另一個(gè)單元，連成聯(lián)體建筑。站在城市規(guī)劃、區(qū)域人居發(fā)展的角度展開(kāi)議論，廣泛引發(fā)大眾關(guān)注，塑造項(xiàng)目形象，迅速切入市場(chǎng)，擺脫競(jìng)爭(zhēng)泥潭。 二、項(xiàng)目銷售周期 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，如果本案能在 2022年 8月份正式進(jìn)入銷售階段，本案的銷售周期為 2年 10個(gè)月，即銷售周期至 2022年 6月份結(jié)束。 一、合作方式及商務(wù)條件 商務(wù)條件 依據(jù)首創(chuàng)公司提供的三階段工作內(nèi)容，我公司理解為： 第一階段是市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研發(fā)階段； 第二階段是營(yíng)銷策劃階段； 第三階段是現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行階段； （ 1）第一階段服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 人民幣 肆拾陸萬(wàn)元（ 460000元）； （ 2）第二階段服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 人民幣壹拾貳萬(wàn)元（ 120220元）； 一、合作方式及商務(wù)條件 （ 3）第三階段，即營(yíng)銷代理費(fèi)報(bào)價(jià) 營(yíng)銷代理費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目整盤(pán)總銷售額的 ％提取。同時(shí)也使本案現(xiàn)場(chǎng)成為沈陽(yáng)地產(chǎn)項(xiàng)目唯一一個(gè)開(kāi)放性與可參與性“合二為一”銷售環(huán)境。并且在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目標(biāo)客戶追求情感和生活方式的不同，創(chuàng)造出以目標(biāo)客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向的精神主題。 一些樓盤(pán)，如蘭喬圣菲和中體奧林匹克花園，到現(xiàn)場(chǎng)看房必須提前預(yù)約，否則無(wú)法進(jìn)入小區(qū)，全封閉式的物業(yè)管理將會(huì)使得小區(qū)業(yè)主生活的私密性和安全性更強(qiáng)； 因此，本案在物業(yè)管理方面前期最好有專業(yè)的物業(yè)顧問(wèn)公司介入，為本案的物業(yè)管理做好定位。 科技產(chǎn)業(yè)包括：生物，環(huán)保及其相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)； 文化旅游主要包括：世博園； 棋盤(pán)山景區(qū)； 歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)； 海洋世界； 東陵公園； 溫泉度假； 高爾夫； 影視文化； 民俗文化等。在總?cè)丝谥校?市區(qū)人口 ，縣 (市 )人口 ；農(nóng)業(yè)人口 ，非農(nóng)業(yè)人口 。 區(qū)域內(nèi)景觀資源豐富，尤其是渾河景觀帶至撫順一線，將是沈陽(yáng)未來(lái)高端住宅的集中區(qū)域即沈陽(yáng)的“富人區(qū)”。 高端： 本案為開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)的第一個(gè)項(xiàng)目，如果做高端產(chǎn)品，那么必然前期會(huì)有較大的成本投入，此外高端項(xiàng)目回款速度較慢，會(huì)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的資金壓力，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； 可行性較強(qiáng)，較為穩(wěn)健，收益較高 收益較低，資源浪費(fèi)，可行性較差 收益高、投入大、回款慢，風(fēng)險(xiǎn)大，可行性較差 功能定位 三環(huán)以外，目前屬于城市郊區(qū) 目前周邊配套設(shè)施較差 項(xiàng)目周邊景觀和旅游資源豐富 距市中心 30分鐘車(chē)程，隨著沈陽(yáng)城 市化進(jìn)程的加快，在未來(lái)該區(qū)域具 備成為城市第一居所的可能 目前，本案屬于城市第二居所，主要是供人們休閑度假之用，但地塊的“二元屬性”使得本案在未來(lái)幾年內(nèi)能夠成為沈陽(yáng)城市的第一居所 形象定位 依山傍水，個(gè)性鮮明的融區(qū)域景觀、山景、河景、社區(qū)景觀、建筑景觀“五維一體”的景觀住宅，打造純正的原味北歐小鎮(zhèn)生活 客戶定位 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)客戶群的研究，我司對(duì)本案客戶作出以下定位： ? 本案客戶為沈陽(yáng)城市的“陽(yáng)光新貴”，屬于消費(fèi)金字塔中上層的客戶； ? 他們的年齡在 3045歲之間； ? 收入較高，財(cái)富為陽(yáng)光下的財(cái)富； ? 大多擁有私家車(chē)； ? 對(duì)文化休閑生活有較高的要求； ? 物質(zhì)財(cái)富沒(méi)有達(dá)到很高的程度，但對(duì)于生活品質(zhì)的追求卻已達(dá)到較高的水平； ? 具有一定的表面虛榮心，重視體面財(cái)富； ? 我們的客戶屬于精神層面的富豪； ? 我們要考慮一部分外地客源； PART 3 產(chǎn)品研究 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項(xiàng)目地塊研究 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 第四部分 項(xiàng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項(xiàng)目地塊研究 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 第四部分 項(xiàng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、地塊概況 項(xiàng)目用地原為河灘地，不存在地上物拆遷，場(chǎng)地平整。 二層為三房?jī)蓮d，戶內(nèi)面積為 130— 140平米。 怎么說(shuō)？確立產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 產(chǎn)品差異化 —— 差異化產(chǎn)品亮點(diǎn)引導(dǎo)，塑造本案獨(dú)有文化氣質(zhì) 原生大景觀 花園式小鎮(zhèn) 稀缺建筑藝術(shù)群 純北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)文化 都市“陽(yáng)光新貴”領(lǐng)地 —— 移民棋盤(pán)山 深度挖掘產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)，暗合概念推廣， 兩者 相互推動(dòng)并相互影響，形成完整的整合營(yíng)銷系統(tǒng)。人口不多，約只有一萬(wàn)一千多人。 獎(jiǎng)懲辦法：依據(jù)雙方確定的銷售及推廣計(jì)劃，每月完成 85%以上任務(wù)依據(jù) %結(jié)算代理費(fèi)；完成任務(wù)額低于 85%依據(jù) %結(jié)算，后三個(gè)月完成任務(wù)可補(bǔ)足前期扣點(diǎn)。 ? DM營(yíng)銷 根據(jù)目標(biāo)人群活動(dòng)特征分析和針對(duì)性推廣策略，整合客戶資源，小眾傳播，渠道 營(yíng)銷，積累有效客戶； 通過(guò)與相關(guān)第三方公司合作，篩選出與目標(biāo)客群相對(duì)應(yīng)的高檔餐廳、酒吧、洗浴中心、咖啡廳、商業(yè)集中區(qū)域、美容健身場(chǎng)所、酒店、車(chē)友會(huì)、機(jī)場(chǎng)等高檔場(chǎng)所，作有針對(duì)性的推廣，用展示架，做 DM推廣； ? 外賣(mài)場(chǎng)策略 本案地塊離市區(qū)較遠(yuǎn)，因此建議本案除在地塊設(shè)臵賣(mài)場(chǎng)之外，還應(yīng)在市內(nèi)繁華之處設(shè)臵外賣(mài)場(chǎng)，從而讓更多意向購(gòu)房客戶能夠更加直接了解項(xiàng)目，提高客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度。 PART 4 營(yíng)銷研究 第一部分 營(yíng)銷主題和目標(biāo) 第二部分 營(yíng)銷策略及價(jià)值體系 第三部分 目標(biāo)客戶的分析與對(duì)接 第四部分 時(shí)效營(yíng)銷體系的建立 第五部分 銷售階段及目標(biāo) 一、本案的營(yíng)銷策略思考 大勢(shì) 區(qū)域 項(xiàng)目?jī)煞N方向城市 發(fā)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向三大命題城市規(guī)劃與區(qū)域潛力地塊價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與區(qū)域開(kāi)發(fā)四層關(guān)系項(xiàng)目與城市的關(guān)系項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系項(xiàng)目與環(huán)境的關(guān)系項(xiàng)目與人的關(guān)系產(chǎn)品三大特點(diǎn)產(chǎn)品配臵景觀園林建筑設(shè)計(jì)任務(wù)開(kāi)發(fā) 商 的壓力去化量的壓力競(jìng)爭(zhēng)的壓力三個(gè)疑點(diǎn)通過(guò)以上幾個(gè)層面地考慮，我司特提出定制本案的幾大標(biāo)準(zhǔn)： 專署定制 為城市“陽(yáng)光新貴”量身制定的高檔精品居住生活區(qū) 理念定制 以在沈陽(yáng)城市后花園詮釋一個(gè)階層的居住模式 社區(qū)文化 人與人 /人與環(huán)境 /人與城市的和諧與對(duì)應(yīng) 產(chǎn)品定制 20萬(wàn)平米， 北歐小鎮(zhèn) 選擇原因 沈陽(yáng)地處我國(guó)北部，冬季較長(zhǎng)，由此，可復(fù)制同樣氣候條件的歐洲北部建筑風(fēng)格，即本案的建筑風(fēng)格可為北歐風(fēng)格，打造沈陽(yáng)純北歐風(fēng)情的北歐小鎮(zhèn)。據(jù)了解，港中旅歐陸風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)總投資達(dá) 30億元，將建設(shè)成為以歐陸風(fēng)情為主題，集休閑度假、行政辦公、商業(yè)居住為一體的大型旅游中心區(qū)。 商貿(mào)物流 金融 裝備制造 城市產(chǎn)業(yè)核心 七、 07年至 08年中新增住宅需求 06年末， 沈陽(yáng)全市戶籍人口 ， 比上年末增加 5萬(wàn)人； 隨著人口的遷移、流動(dòng)人口的不斷增加，平均每年就有 2萬(wàn)余外地人落戶沈城； 根據(jù)以上兩點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)考慮本案要在明年年中上市銷售，則我司預(yù)計(jì)， 從 07年計(jì)算至本案上市銷售時(shí)，沈陽(yáng)市將增加人口約 11萬(wàn)人； 截止至 2022年末，沈陽(yáng)市人均居住面積為 ，大概每年以 1平方米的速度遞增， 預(yù)計(jì) 2022年年中，沈陽(yáng)人均居住面積將會(huì)超過(guò) 25平米； 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我司判斷，從 07年年初，只 08年年中，沈陽(yáng)將會(huì)增加居住剛性需求 275萬(wàn)平米； 八、結(jié)論： ? 沈陽(yáng)總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公，屬于“小城區(qū)、大郊區(qū)”， 城市發(fā)展尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著較為廣闊的空間； ? 作為東北中心城市的沈陽(yáng)， 城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃使得其 對(duì)周邊城市乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。由此我們可以判斷，未來(lái)沈陽(yáng)將會(huì)吸引更多的投資者和工作者，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間； ? 隨著沈陽(yáng)城市的發(fā)展以及城市化水平的不斷提高， 非農(nóng)業(yè)人口的比重也會(huì)隨之增加，因此房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)群體也會(huì)隨之逐漸龐大； ? 沈陽(yáng)人均消費(fèi)支出占人均可支配收入的比重逐年增加以及 GDP的增加，說(shuō)明沈陽(yáng)客戶的消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)群具備一定厚度； ? 外來(lái)人口的數(shù)量及購(gòu)房比例逐年遞增，這部分“外來(lái)移民”大多屬于富裕階層，因 此對(duì)本案來(lái)講，中高端客戶群體的厚度也是較為樂(lè)觀的； PART 2 市場(chǎng)研究 第一部分 沈陽(yáng)宏觀狀況分析 第二部分 棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目合理化定位 一、棋盤(pán)山景區(qū)整體描述 棋盤(pán)山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)位于沈陽(yáng)市東北部，東鄰撫順，西至農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南至渾河，北接鐵嶺，距沈陽(yáng)市中心約 20 公里，行政管轄面積 190平方公里，南北最長(zhǎng) 28公里，東西最寬 公里。該項(xiàng)目相關(guān)人士表示，該項(xiàng)目現(xiàn)已啟動(dòng)的一期占地 37萬(wàn)平方米，主要建筑類型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會(huì)所、聯(lián)排別墅、花園洋房等，總建筑面積 18萬(wàn)平方米，建筑密度小于 20%，綠化率達(dá)到 50%以上，預(yù)計(jì) 11月份竣工，將為棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)打造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的旅游度假小鎮(zhèn)。 建筑特點(diǎn) 北歐小鎮(zhèn)風(fēng)格基調(diào)為現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、融合于景觀的建筑、宜人的道路與庭院空間尺度，人性化特點(diǎn)極強(qiáng)； 建筑外立面一般用仿木質(zhì)石材和面磚外立面； 戶型功能上一般加入 270度陽(yáng)光房、下沉式庭院、陽(yáng)光半地下室等 北京 Myvilla小鎮(zhèn) 北京金地格林小鎮(zhèn) 上海中一花園 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項(xiàng)目地塊研究 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 第四部分 項(xiàng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 花園洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn) “二疊式”類別墅花園洋房 “情景花園洋房”設(shè)計(jì)層數(shù)為 ，分為南北兩個(gè)入戶口，下疊