【正文】 垅鍔吻 c. 明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。 垅鍔吻 《用戶手冊(cè)》是根據(jù)順天國(guó)際實(shí)際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說(shuō)明書(shū)性質(zhì)。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7： 3 的原則運(yùn)作。 垅鍔吻 培訓(xùn)原因：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。 垅鍔吻 客戶服務(wù)中心 4 人 垅鍔吻 部長(zhǎng) 1 人 垅鍔吻 大專以上，三年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證， 熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。 垅鍔吻 ? 量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是 CPM 推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐。本項(xiàng)目 CPM將安排深圳七名專業(yè)人員，全力以赴，精心管理， 組建卓越服務(wù)團(tuán)隊(duì)，確保項(xiàng)目運(yùn)作成功。 垅鍔吻 CPM 積累了深圳 [中航苑 ]（ 40 萬(wàn)平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)令域涉及餐飲、休閑娛樂(lè)和汽車美容等，經(jīng)營(yíng)效益良好。 CPM 擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。 垅鍔吻 服務(wù)順天國(guó)際，是我們中航物業(yè)管理人的驕傲！我們相信，憑籍 CPM 服務(wù)客戶最高原則的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)過(guò)市場(chǎng)錘練的專業(yè)力量，我們一定能夠圓滿完成順天國(guó)際物業(yè)管理光榮任務(wù)，使順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)樓盤在售后服務(wù) 領(lǐng)域再添一金！ 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻目 錄 垅鍔吻 Ⅰ . 提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃 1 垅鍔吻 認(rèn)識(shí)與定位 1 垅鍔吻 工作重點(diǎn) 2 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施 3 垅鍔吻 CPM 服務(wù)順天國(guó)際的主要優(yōu)勢(shì) 4 垅鍔吻 Ⅱ . 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 6 垅鍔吻 管理方式 6 垅鍔吻 工作計(jì)劃 13 垅鍔吻 物資裝備計(jì)劃 18 垅鍔吻 Ⅲ . 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 19 垅鍔吻 管理人員的配備 19 垅鍔吻 管理人員的培訓(xùn) 21 垅鍔吻 管理人同的管理 24 垅鍔吻 Ⅳ . 管理制度與檔案建設(shè) 26 垅鍔吻 完備的管理工具 26 垅鍔吻 檔案資料的建立與管理 31 垅鍔吻 物業(yè)檔案資料的管理 36 垅鍔吻 Ⅴ . 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 38 垅鍔吻 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn) 38 垅鍔吻 對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí) 38 垅鍔吻 管理處控制成本主要措施 38 垅鍔吻 順天國(guó)際物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 39 垅鍔吻 Ⅵ . 物業(yè)管理前期介入 49 垅鍔吻 施工期物業(yè)管理工作 49 垅鍔吻 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 49 垅鍔吻 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理 50 垅鍔吻 其它前期準(zhǔn)備工作 52 垅鍔吻 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度 53 垅鍔吻 Ⅶ . 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 55 垅鍔吻 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理 55 垅鍔吻 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處 理方案 57 垅鍔吻 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 60 垅鍔吻 節(jié)能管理 65 垅鍔吻 技術(shù)改造、更新 66 垅鍔吻 技術(shù)資料的收集、管理、使用 67 垅鍔吻 Ⅷ . 智能化系統(tǒng)的運(yùn) 行及維護(hù) 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行 69 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)的維護(hù) 78 垅鍔吻 智能化系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想 79 垅鍔吻 Ⅸ . 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 82 垅鍔吻 維修基金的建 立與管理 82 垅鍔吻 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作 82 垅鍔吻 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期 85 垅鍔吻 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn) 85 垅鍔吻 Ⅹ . 日常物業(yè)管理的綜合服務(wù) 97 垅鍔吻 事務(wù)管理 97 垅鍔吻 環(huán)境管理 106 垅鍔吻 保安及消防管理 110 垅鍔吻 寫字樓非辦公時(shí)間的管理 116 垅鍔吻 商場(chǎng)、酒店?duì)I業(yè)時(shí)間的管理 116 垅鍔吻 Ⅺ . 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù) 118 垅鍔吻 物業(yè)經(jīng)營(yíng)之意義 118 垅鍔吻 CPM 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 118 垅鍔吻 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析 121 垅鍔吻 營(yíng)銷策略 122 垅鍔吻 經(jīng)營(yíng)合作 方式 124 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 Ⅰ .提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃 垅鍔吻 垅鍔吻 認(rèn)識(shí)與定位 垅鍔吻 項(xiàng)目概況 垅鍔吻 順天國(guó)際財(cái)富中心（以下簡(jiǎn)稱順天國(guó)際）位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交匯處，占地面積 平方米，總建筑面積 72617 平方米，地下 2 層，地上 29層，是一座以高檔寫字樓為主，融合商場(chǎng)、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機(jī)電設(shè) 備先進(jìn)，配套設(shè)施完善，和寫字樓國(guó)際水準(zhǔn)全面軌，是長(zhǎng)沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。 垅鍔吻 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施 垅鍔吻 指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 垅鍔吻 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為順天國(guó)際業(yè)主、客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。 CPM將物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理融為一體服務(wù)客戶的優(yōu)勢(shì)在深圳、武漢、北京多個(gè)項(xiàng)目中得到充分體現(xiàn)。 垅鍔吻 垅鍔吻 Ⅱ . 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 垅鍔吻 管理方式 垅鍔吻 實(shí)施基礎(chǔ) 垅鍔吻 CPM 全面支持系統(tǒng) 垅鍔吻 CPM 各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實(shí) 垅鍔吻 ? 物業(yè)部從項(xiàng)目確立合作關(guān)系后，將按時(shí)限計(jì)劃的合理安排各項(xiàng)工作； 垅鍔吻 ? 質(zhì)量管理部負(fù)責(zé) ISO9000的質(zhì)量管理在順天國(guó)際項(xiàng)目上穩(wěn)定的運(yùn)作，并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評(píng)的職責(zé)； 垅鍔吻 ? 機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn)； 垅鍔吻 ? 經(jīng)營(yíng)部和拓展策劃部就順天國(guó)際的 物業(yè)租賃市場(chǎng)作出市場(chǎng)分析，并充分調(diào)動(dòng)各種資源，全力打造順天國(guó)際市場(chǎng)品牌，確保物業(yè)投資的保值增值； 垅鍔吻 ? 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，降低順天國(guó)際管理處的管理成本。 24 小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。垅鍔吻 助理 1 人 垅鍔吻 大專以上，三年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證， 熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。 垅鍔吻 培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位 垅鍔吻 培訓(xùn)內(nèi)容： 垅鍔吻 觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員） 垅鍔吻 服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM 企業(yè)文化體系。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 垅鍔吻 順天國(guó)際的《管理規(guī)章制度》。 垅鍔吻 d. 采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄相帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、 保管方法。 垅鍔吻 b. 檔案資料由綜合部統(tǒng)一管理。 垅鍔吻 《物業(yè)管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物業(yè)管理公司）簽署的具有法律效力的文件，訂明簽約各方所應(yīng)盡義務(wù)及享有的權(quán)利，簽約各方均需遵從，違者將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。 垅鍔吻 培訓(xùn)體系 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 CPM 培訓(xùn)體系 垅鍔吻 體系描述： 垅 鍔吻 a. 貫徹員工培訓(xùn)原因，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果； 垅鍔吻 b. 在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作； 垅鍔吻 c. 通過(guò)培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 垅鍔吻 d. 注重課程開(kāi)發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題； 垅鍔吻 c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 管理處人員配置 垅鍔吻 管理處正、副主任 2 人 垅鍔吻 客戶服務(wù)中心 4 人 垅鍔吻 部長(zhǎng) 1 人 垅鍔吻 垅鍔吻 助理 3 人 垅鍔吻 綜 合部 6 人 垅鍔吻 部長(zhǎng) 1 人 垅鍔吻 文秘 1 人 垅鍔吻 財(cái)務(wù) 2 人 垅鍔吻 后勤 2 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 部長(zhǎng) 1 人 垅鍔吻 工程師 2 人 垅鍔吻 運(yùn)行班 10 人 垅鍔吻 維修班 5 人 垅鍔吻 部長(zhǎng) 1 人 垅鍔吻 物業(yè)助理 2 人 垅鍔吻 安全管理 20 人 垅鍔吻 各部門人員素質(zhì)要求 垅鍔吻 崗位編制與素質(zhì)要求 表 垅鍔吻 部門編制 垅鍔吻 崗位 垅