【正文】 緩路徑、砼道牙 2 室外照明 高柱燈 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá) 99%以上。 1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； 2）每?jī)赡昃S修一次通道門(mén)廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； 3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步； 4）每 15年鏟除抹灰翻新一次。 由工程部負(fù)責(zé)維修； 天馬 物業(yè)管理方案 38 表 4 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題； 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起的損害； 2）避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕； 3）每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 10 綠化管理 植物配置合理，綠地充分，無(wú)裸露土地；花草樹(shù)木生長(zhǎng)正常，修剪及時(shí)，無(wú)枯枝死杈及病蟲(chóng)害現(xiàn)象；綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 管理人員持證上崗，佩帶胸卡，儀表整潔，熱情主動(dòng)，姿態(tài)良好。 年度培訓(xùn)計(jì)劃： CPM 擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。持有物業(yè)管理上崗證，具有較好的組織協(xié)調(diào)能力，能夠獨(dú)立完成項(xiàng)目方案制定、實(shí)施、技術(shù)指導(dǎo)等工作。在正式接管后，形成經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。 CPM 積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。 （ 4） 堅(jiān)持每季組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)還可為現(xiàn)場(chǎng)管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和管理問(wèn)題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到運(yùn) 籌帷幄。 ? 引入 CPM 管理實(shí)踐中行之有效的 新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，其中，管理技術(shù)骨干 100%為 CPM 現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)豐富的一線骨干，安管員 75%為 CPM 的現(xiàn)職員工，以保證項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù) 品質(zhì)。 CPM 將積極與天馬生產(chǎn)線相關(guān)方緊密聯(lián)系，精心斟酌工作方式、管理手段，使我們管理的物業(yè)形象與天馬的企業(yè)文化深度融合！ 天馬 物業(yè)管理方案 8 3． 安全防范秩序井然 安全工作無(wú)小事，是物業(yè)管理的重中之重。 經(jīng)營(yíng)理念 為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。 有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。 目前，整個(gè)園區(qū)現(xiàn)已全面啟動(dòng)，一期廠房和生活區(qū)的員工宿舍即將完成。 天馬一直秉承 “ 超越平凡，打造一流 ” 的企業(yè)理念和 “ 誠(chéng)信、敬業(yè)、合作、創(chuàng)新 ”的行為準(zhǔn)則，對(duì)推動(dòng)平板顯示產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷提升我國(guó) LCD 產(chǎn)品起著積極的作用。 天馬微電子股份有限公司于 2020 年 8 月 5 日在上海張江啟動(dòng)了 代 TFT 液晶生產(chǎn)線項(xiàng)目。 ? 工作人員的住宅生活區(qū)，設(shè)計(jì)面積約為 8 萬(wàn)平方米。 四、 指導(dǎo)思想 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客 戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為上海天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。 核心價(jià)值觀 人本、進(jìn)取、和諧。 CPM 將“接管隊(duì)伍迅速到位，確保周到穩(wěn)妥安全”作為我們接管入駐工作的莊嚴(yán)承諾。 七、 8 項(xiàng)管理措施 圖：天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目管理 措施圖 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。 ? CPM 進(jìn)駐后，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢(shì)。 措施七：融入天馬生產(chǎn)線的遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理系統(tǒng) CPM 在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件， 在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。 2. 項(xiàng)目接受天馬開(kāi)發(fā)商和 CPM 上海分公司的領(lǐng)導(dǎo)。 信息系統(tǒng) （ 1） 堅(jiān)持項(xiàng)目正、副主任每季安排專門(mén)的客戶專訪，每月隨機(jī)走訪，收集客戶要求、意見(jiàn)、建議或投訴。 責(zé)任機(jī)構(gòu) —— 深圳市中航物業(yè)管理有限公司上海分公司 是天馬項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就管理處的物業(yè)管理狀況對(duì)業(yè)主和租戶負(fù)責(zé)。我公司考慮到 項(xiàng)目 的性質(zhì)，許多原始文件必須以保密方式保存，對(duì)經(jīng)常使用的日常管理檔案采用定期歸檔方式保存，嚴(yán)格按檔案管理相關(guān)制度進(jìn)行。全面負(fù)責(zé) 項(xiàng)目 的門(mén)衛(wèi)、治安巡邏、監(jiān)控、和車輛管理工作。 ? 管理培訓(xùn)（ 針對(duì)各級(jí)骨干） 1 培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 組織實(shí)施 培訓(xùn)需求分析 5 4 2 3 圖 CPM 培訓(xùn)體系 6 天馬 物業(yè)管理方案 28 員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。 設(shè)立 24 小時(shí)服務(wù)、監(jiān)督和投訴電話，受理業(yè)主投訴態(tài)度和藹，并認(rèn)真登記和 及時(shí)解決有關(guān)問(wèn)題。定期對(duì)消防系統(tǒng)及背景音樂(lè)系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。 由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 6 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 6 消防設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； 1）每年對(duì)消防栓油漆一次，并將消防 帶晾曬一次； 2）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志維修一次； 3）消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 警示牌 7 其它公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 2）路面翻新面積應(yīng)控制在每年 1‰以內(nèi)，其它控制每年 5‰以內(nèi)，逐年遞增 10%。 由工程部負(fù)責(zé)維修。 2 外墻面 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 外 墻面局部滲漏； 外墻面大面積滲漏； 1）每?jī)赡陮?duì)較大面積的滲漏外墻，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面，并清洗一次； 2）每年雨季前對(duì)住客外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。 12 室外燈光工程系統(tǒng)維護(hù)管理 加強(qiáng)日常檢查巡視，確保節(jié)日燈光的正常使用；定期檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維 修，零修及時(shí)率達(dá)到 99%，小修不過(guò)夜。 四、 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾內(nèi)容與具體措施 創(chuàng)建 優(yōu)秀工業(yè)園區(qū) ，與天馬項(xiàng)目共同營(yíng)造一個(gè)“客戶滿意、社會(huì)滿意、自己滿意”的溫馨商業(yè)環(huán)境；三年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀管理標(biāo)準(zhǔn)。 培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果， 培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。 安管人員： 安管隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度， 23－ 40 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。另外，清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司，故人員未計(jì)入。 CPM 以完善的規(guī)章制度和 ISO9001 體系為基礎(chǔ)，按照《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，提煉、形成了 天馬 項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)章制度，主要包括公眾制度、公共事務(wù)管理制度、行政性管理制度、本體維護(hù)及機(jī)電管理制度、消防安全管理制度、崗位職責(zé)、員工量化考核制度、財(cái)務(wù)制度。 嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)行機(jī)制 1. 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 圖 信息反饋及 處理流程圖 反饋 其它渠道 計(jì)算機(jī)信 息系統(tǒng) 執(zhí)行結(jié)果 相關(guān)部門(mén)和人員執(zhí)行 天馬項(xiàng)目管理處 客戶意見(jiàn)調(diào)查程序 接收 跟蹤 命令 新聞媒介 開(kāi)發(fā)商 業(yè)主用戶 項(xiàng)目 員工 反饋 天馬 物業(yè)管理方案 17 實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。 （ 2） 整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。 措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新 ? 服務(wù)創(chuàng)新概念 由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。 ? 接待服務(wù) 重要接待活動(dòng)的準(zhǔn)備，涉及到鮮花擺放、橫幅的制作與懸掛、指示標(biāo)識(shí)安排、接待路線的安全秩序、接待禮儀、車輛引導(dǎo)、預(yù)留停車位等， CPM 將在充分與客戶溝通的基礎(chǔ)上，有條不紊地 按照規(guī)范的流程實(shí)施。如何樹(shù)立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下 四方面的工作： ? 對(duì)主體的管理 天馬 物業(yè)管理方案 10 從樓 內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；泛光照明和公共照明 系統(tǒng)無(wú)故障。 CPM 非常重視安全保密工作，并將其提到政治的高度來(lái)嚴(yán)肅對(duì)待，我們認(rèn)為天馬生產(chǎn)線 物業(yè)服務(wù)在 安全管理 上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進(jìn)行和實(shí)施，在不斷引進(jìn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)， 在重點(diǎn)區(qū)域如公司高管辦公室、科研工作室、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 還要針對(duì)實(shí)際情況，提出特定的 安全 標(biāo)準(zhǔn)和 保密要求 ， CPM 采取人防技防結(jié)合，確保安全保密工作讓客戶放心、滿意。 CPM 技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制訂 高效率的設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理方案和有效的節(jié)能降耗措施，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，顯著降低各類設(shè)施、設(shè)備的 天馬 物業(yè)管理方案 6 運(yùn)行費(fèi)用，有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命 。 CPM 管理隊(duì)伍 3000 多人 ， 其中 ? 具備建設(shè)部認(rèn)證物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理以上資格 58 人 ； ? 大專以上學(xué)歷 578人 ，其中研究生 15 人 ； ? 中級(jí)以上技術(shù)人員 263 人，其中高級(jí)技術(shù)人員 38 人，正高級(jí) 2人 ? 中級(jí)以上維修人員 332 人 ； ? 深圳市物業(yè)管理學(xué)院兼職教授 4 人 ； ? CPM 注重人才梯隊(duì)建設(shè)培養(yǎng)，每年吸收應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，并通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，作為公司發(fā)展的人才儲(chǔ)備，公司所吸收大學(xué)生生數(shù)量屬行業(yè)之最。 工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨(dú)特 ， 因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)結(jié)構(gòu)的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以預(yù)料。并且希望通過(guò)我們的這種強(qiáng)勢(shì)組合，促進(jìn)雙方的發(fā)展，達(dá)到雙贏的效 果。強(qiáng)大的研發(fā)隊(duì)伍和國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的技術(shù)，確保天馬能夠?yàn)榭蛻籼峁淖稍?、設(shè)計(jì)、制造、銷售全方位的服務(wù)和專業(yè)的技術(shù)支持。 ? 配套的化學(xué)品倉(cāng)庫(kù)、固體廢物轉(zhuǎn)運(yùn)站、動(dòng)力中心及廢水處理站等。 2． 管理定位 針對(duì)天馬生產(chǎn)線物業(yè)“文明、嚴(yán)謹(jǐn)、品位高尚”的形象定位， CPM 提出了天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目的管理定位為： 高科技領(lǐng)先，行業(yè)一流 ? 確立具有中國(guó)特色、高科技工業(yè)園領(lǐng)先、行業(yè)一流水平的物業(yè)管理模式。 中 航 物 業(yè) 企 業(yè) 文 化 核心理念 超越平凡、打造一流。 5． 服務(wù)優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) CPM 所管理的項(xiàng)目中，大多為政府物業(yè)、公眾物業(yè)、高科技工業(yè)園物業(yè)，如全國(guó)人大辦公樓、深圳廣播電視中心、鹽田區(qū)行政文化中心、深圳市工商銀行，深圳高科技工業(yè)園、深圳市公安局、深圳市黨校、飛亞達(dá)高科技工業(yè)園等，這些物業(yè)的需求有一些共性，即“會(huì)務(wù)管理、接待服務(wù)、商務(wù) 輔助服務(wù)、保密工作、重點(diǎn)區(qū)域深度服務(wù)”比較多，CPM多年來(lái)的管理實(shí)踐，已經(jīng)掌握了一整套類似工作的服務(wù)方案，在結(jié)合上海天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目的特點(diǎn)后，將能在最快的時(shí)間使得相應(yīng)的服務(wù)得以全面深入實(shí)施。使 CPM的 物業(yè) 管理 服務(wù)與 上海天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目 育人環(huán)境的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)有機(jī)、和諧、自然的統(tǒng)一，先 進(jìn)的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代 高科技 、管理理論實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合。 ? 管理人員形象 所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行 CPM 員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000 質(zhì)保體系和ISO14000 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用 隱性化服務(wù) 概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公、制造、科研人員的影響。在管理處員工培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量保證體系正常運(yùn)作。 ? 精細(xì)服務(wù)、關(guān)注細(xì)節(jié) 細(xì)微之處見(jiàn)真情，細(xì)微之處見(jiàn)工夫，精細(xì)的服務(wù)和對(duì)每個(gè)