【正文】 設(shè)備都必須保證全天候正常工作。針對天馬生產(chǎn)線物業(yè)的特點，我們確立了整體形象定位 文明、嚴(yán)謹(jǐn)、品位高尚。 另外，公司接管的深圳市沙河工業(yè)區(qū)位于深圳市南山區(qū)華僑城路，占地面積 22326平方米，建筑面積 82966 平方米，其中辦公區(qū)域 7654 平方米，工業(yè)區(qū)域 75312 平方米，進(jìn)駐了一批企業(yè)包括“航標(biāo)”等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 服務(wù)理念 我們多努力，讓您更滿意。正是由于員工團(tuán)隊具備良好的服務(wù)觀念，近年來，在中航物業(yè)所管轄的 1185 萬平方米物業(yè)中，投訴率均未超過千分之二。 長遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的長期性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。 園 區(qū)內(nèi)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現(xiàn)火警或險情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi) ， 這給 安全 工作帶來了難度。 ? 小汽車車位 180 個，公共汽車站 3 個。生產(chǎn)區(qū)總用地面積為 平方米，總規(guī)劃建筑面積為 平方米。此后，深天馬將不再需要外購 TFT原材料為客戶訂制生產(chǎn)顯示產(chǎn)品，且公司的整體生產(chǎn)成本將大幅下降。 天馬 物業(yè)管理方案 1 第一章 物業(yè)管理的定位及思路 一、 項目背景 項目概況： 非常感謝深圳天馬微電 子股份有限公司，對深圳中航物業(yè)上海分公司的信任與支持！ 深圳天馬微電子股份有限公司是液晶顯示器（ LCD）及液晶顯示模塊（ LCM）的專業(yè)設(shè)計企業(yè)。這條定位于生產(chǎn)中小尺寸液晶面板的生產(chǎn)線，預(yù)計 2020 年底建成投產(chǎn)。整個園區(qū)分為生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)兩部分。 ? 綠化面積 103544 平方米。 天馬 物業(yè)管理方案 3 消防點多面廣。 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000 質(zhì)量保證體系 ISO14000 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)體系、績效管理體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、工程技術(shù)支持體系以及專用物業(yè)管理軟件六大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。在這種理念支持下，中航物業(yè)在員工隊伍中堅持不懈地強(qiáng)化服務(wù)觀念、市場觀念以及危機(jī)意識、質(zhì)量意識和成本意識。 行為準(zhǔn)則 誠信、敬業(yè)、合作、創(chuàng)新。 2020 年，飛亞達(dá)高科技工業(yè)園 被評為廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈， 2020 年又以深圳市第一名的優(yōu)異成績順利通過國家建設(shè)部組織的全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈的檢查，公司目前接管的辦公樓還包括鹽田區(qū)政府、深圳市公安局、中國工商銀行深圳分行辦公樓、民生銀行深圳分行辦公樓、航都大廈、航空大廈等深圳知名物業(yè)。 2． 整體形象深度融合 上海天馬生產(chǎn)線項目是上海張江科技園區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是一座高科技工業(yè)園，更是代表市區(qū)兩級重點企業(yè)的形象，是上海改革開放窗口形象的外延。智能化程度高，功能齊全 ，涉及到現(xiàn)代控制技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、程控及無線衛(wèi)星通訊技術(shù)等現(xiàn)代高新技術(shù)。 CPM 高度重視天馬生產(chǎn)線項目，擬委派公司一名副總經(jīng)理主管該項目， 并在中標(biāo)后一天內(nèi)，立即委派管理、技術(shù)骨干提前介入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。 ”天馬的 環(huán)境方針 就是我們的工作重點。 ? 入駐之初，在設(shè)備設(shè)施方面必然會存在設(shè)施改裝、增裝等要求。 措施五：引入績效管理體系和 ISO9000 質(zhì)量保證體系及 ISO14000 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)體系 公司 ISO9000 質(zhì)保體系經(jīng)過九年實際運作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。目前 CPM 在深圳市內(nèi)的各遠(yuǎn)程管理點已實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公，通過 INTRANET 網(wǎng)與異地分公司也實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。 3. 天馬項目管理處作為 CPM 專門機(jī)構(gòu)，財務(wù)獨立核算，在 CPM 的授權(quán)下，履行《天馬項目物業(yè)管理服務(wù)合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任?？蛻舴?wù)中心是項目的指揮調(diào)度中心及信息樞紐， 24小時保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時匯總、處理。 （ 2） 項目員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。 ? 組織對管理工作進(jìn)行抽檢、檢查，審查管理效果。 監(jiān)督機(jī)構(gòu) 項目用戶 責(zé)任機(jī)構(gòu) 中航物業(yè)上海分公司 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 管理處 天馬 物業(yè)管理方案 18 執(zhí)行機(jī)構(gòu) —— 天馬項目物業(yè)管理處 是天馬項目物業(yè)管理的具體實施機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行物業(yè)管理公司及業(yè)主和租戶的決議，對 業(yè)主、租戶和公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)管理的各項工作達(dá)到既定目標(biāo)。針對天馬項目物業(yè)的實際情況，我們采取制度化、微機(jī)化、智能化、系統(tǒng)化的管理手段，對天馬項目物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和管理。 天馬 物業(yè)管理方案 25 第四章 管理人員配 備與 培訓(xùn) 天馬生產(chǎn)線整體管理方案確定之后，管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。主要職責(zé)是負(fù)責(zé)行政、人事、文書檔案、計劃財務(wù)、環(huán)境管理。 三、 各部門人員素質(zhì)要求 管理處主任： 大學(xué)本科畢業(yè)，中級以上職稱，五 年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。 ? 在項目管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作。 ? 崗位技術(shù) 培訓(xùn) （針對操作層） 基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。 鼓勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。 房屋質(zhì)量完好，道路平整通暢，車輛停放有序，綠化養(yǎng)護(hù)及時，長勢良好，環(huán) 境衛(wèi)生干凈整潔。 2 室外場地 \道路養(yǎng)護(hù)維修 確保室外場地、道路的完好和正常使用；及 時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率 99%。 8 環(huán)境衛(wèi)生管理 建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實，環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備；樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、地下室、天臺、內(nèi)外墻面、停車場（庫）、道路等所有公共區(qū)域保 持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄物、污漬，衛(wèi)生間潔凈無異味；及時清掃積水，確保物業(yè)容貌整潔。 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍周期表（ 表 1） 房屋公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期表（表 2） 房屋本體部分日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案（表 3） 房屋本體部分定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案（表 4） 房屋本體部分維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（表 5） 房屋本體部分日常檢查表（表 6） 六、 公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)計劃及標(biāo)準(zhǔn) 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實操性。 由專業(yè)公司按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修； 7 公共通道門廳、樓梯間 公用地面的維修改造； 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)； 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)； 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 1）每月檢查一次曳引繩張緊度； 2）每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油；3）每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況； 4）每半年進(jìn)行一次全面檢查。 由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程負(fù)責(zé)實施。 天馬 物業(yè)管理方案 40 表 6 房屋本體部分日常檢查表 名稱 編號 地址 檢查人 負(fù)責(zé)人 檢查時間 年 月 日 檢查項目 檢 查 結(jié) 果 損 壞 原 因 完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞 自然損壞 人為損壞 預(yù)防保養(yǎng)不善 其它原因 1 A、基礎(chǔ)； B 承重部件； C、承重墻 2 A、屋角； B、隔熱層； C、接地面 3 A、內(nèi)墻角； 4 A、門； B、樓梯護(hù)欄； 檢測方法 整體建筑質(zhì)量評定 備 注 直觀法 □ 刺探法 □ 儀器檢測法 □ 計算法 □ 完好 □ 基本完好 □ 一般損壞 □ 嚴(yán)重?fù)p壞 □ 天馬 物業(yè)管理方案 41 表 7 公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案 序號 類別 項目 日常維修計劃 日常維修方案 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 系統(tǒng)性能良好，正常運行； 設(shè)施完好，整潔有序，無破損； 智能控制中心 天馬 物業(yè)管理方案 43 表 9 公共設(shè)施定期維修計劃及實施方案 序號 類別 項目 定期維修計劃 定期維修方案 1 區(qū)內(nèi) 道路 砼路面 1）每年對局部損壞嚴(yán)重，修補多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。 管理部安排綠化補種，園藝維修。 8 上下水主管道 接口及砂眼漏水； 管道堵塞、破裂； 固定碼松脫； 每年刷一次管道油漆； 每年檢修一次管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部份。 由工程部組織實施。 由工程部負(fù)責(zé)實施。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施； 3 電梯 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； 轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)； 各項安全裝置的維護(hù)； 電腦控制板等的維護(hù)檢測； 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。實現(xiàn)大樓內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)控制，確保樓宇設(shè)備運轉(zhuǎn)自動化。 5 電梯運行維護(hù) 建立電梯管理、設(shè)備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時間運行，安全措施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電 梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，定期進(jìn)行維修保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；因故障停梯，接到報修后維修人員在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，及時排除故障。 按規(guī)定定期公布企業(yè)管理經(jīng)費收支帳目。 說明： 共用部位包括生產(chǎn)用主廠房外圍道路和綠化帶，配套的變電站、水泵房、固體廢物轉(zhuǎn)運站、動力中心及廢水處理站等，二幢研發(fā)樓，多功能中心及運動場地，工作人 員的住宅生活區(qū)，綠化帶，停車場 ； 天馬 物業(yè)管理方案 32 共用設(shè)施設(shè)備包括生產(chǎn)用主廠房以外配套的變配電、照明、中央空調(diào)、給排水、電梯、消防、停車場、通訊、廣播、門禁等設(shè)備設(shè)施 。 天馬 物業(yè)管理方案 29 表 1 年度培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)類別 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 學(xué)時 基礎(chǔ)培訓(xùn) 管轄物業(yè)基本情況、管理重點 新員工 授課 4 CPM 概況、理念、組織機(jī)構(gòu) 新員工 講座 4 管理制度及行為規(guī)范 新員工 授課 4 崗位職責(zé) 全體員工 自學(xué) 4 現(xiàn)場勘察 相關(guān)人員 研討 32 服務(wù)觀念及溝通技巧 新員工 授課、示范 4 物業(yè)管理法規(guī)及條例 新員工 授課、自學(xué) 10 突發(fā)事件處理 新員工 授課、示范 4 消防治安教育 新員工 錄 相 3 系統(tǒng)培訓(xùn) ISO9000 質(zhì)量體系 全體員工 外培、講課 10 物業(yè)管理概論 全體員工 授課 30 管理費收支概算 管理人員 研討 3 成本控制 全體員工 講座 4 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理 管理人員 研討 4 計算機(jī)應(yīng)用 全體員工 授課、實操 20 培訓(xùn) 高層樓宇主要設(shè)備管理 全體員工 授課 8 應(yīng)急事件處理 全體員工 授課 10 給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修 相關(guān)人員 實操、外培 20 供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修 相關(guān)人員 實操、外培 20 空調(diào)系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修 相關(guān)人員 實操、外培 20 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) 相關(guān)人員 實操、外培 20 樓宇綜合布線系統(tǒng) 相關(guān)人員 授課 20 電梯運行與保養(yǎng)及維修 相關(guān)人員 授課 20 房屋維修管理 相關(guān)人員 授課 6 保安員專業(yè)技能 保安員 授課、演練 10 消防設(shè)備、設(shè)施管理 相關(guān)人員 授課 20 資質(zhì)培訓(xùn) 物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書） 管理人員 外送培訓(xùn) 天馬 物業(yè)管理方案 30 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)效果： 通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果。 培訓(xùn)原則： 因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。 運行維修人員： 中技、高中以上文化程度， 25－ 55歲，三年以上大廈設(shè)備運行及維修工作經(jīng)驗，有相關(guān)專業(yè)的上崗證， 思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。保證商場不間段地安全運行，節(jié)能降耗，使物業(yè)保值和升管理處主任、 助理 2 人