【正文】 梯 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； 各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)； 電腦控制板等的維護(hù)檢測。 由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 6 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 天馬 物業(yè)管理方案 34 五、 房屋本體及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)周期 CPM 根據(jù)房屋本體維修和公用設(shè)施維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合天馬生產(chǎn)線房屋本體及公用設(shè)施的使用年限，制訂出科學(xué)、合理的房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期表。定期對消防系統(tǒng)及背景音樂系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。 CPM 按照建 設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物 [2020]008 號(hào)《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對天馬項(xiàng)目物業(yè)管理的重要性和特點(diǎn)，結(jié)合多年的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，按照天馬項(xiàng)目的物業(yè)管理要求，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則，各項(xiàng)管理指標(biāo)必須達(dá)到以下指標(biāo)： 天馬 物業(yè)管理方案 33 序號(hào) 項(xiàng)目 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 1 房屋日常養(yǎng)護(hù)維護(hù) 確保房屋、門窗完好和正常使用；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率 99%。 設(shè)立 24 小時(shí)服務(wù)、監(jiān)督和投訴電話，受理業(yè)主投訴態(tài)度和藹，并認(rèn)真登記和 及時(shí)解決有關(guān)問題。 短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。 ? 管理培訓(xùn)（ 針對各級(jí)骨干） 1 培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)績效評(píng)估 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 組織實(shí)施 培訓(xùn)需求分析 5 4 2 3 圖 CPM 培訓(xùn)體系 6 天馬 物業(yè)管理方案 28 員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。 天馬 物業(yè)管理方案 27 四、 員工培訓(xùn) 培訓(xùn)體系 ： 體系描述 ： ? 貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果。全面負(fù)責(zé) 項(xiàng)目 的門衛(wèi)、治安巡邏、監(jiān)控、和車輛管理工作。 圖 項(xiàng)目人員配置 二、 各部門職能： 綜合： 設(shè)主管一名。我公司考慮到 項(xiàng)目 的性質(zhì)，許多原始文件必須以保密方式保存，對經(jīng)常使用的日常管理檔案采用定期歸檔方式保存，嚴(yán)格按檔案管理相關(guān)制度進(jìn)行。科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。 責(zé)任機(jī)構(gòu) —— 深圳市中航物業(yè)管理有限公司上海分公司 是天馬項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就管理處的物業(yè)管理狀況對業(yè)主和租戶負(fù)責(zé)。 ? 及時(shí)了解業(yè)主和租戶的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 信息系統(tǒng) （ 1） 堅(jiān)持項(xiàng)目正、副主任每季安排專門的客戶專訪，每月隨機(jī)走訪，收集客戶要求、意見、建議或投訴。 內(nèi)部運(yùn)作流程： CPM 建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系。 2. 項(xiàng)目接受天馬開發(fā)商和 CPM 上海分公司的領(lǐng)導(dǎo)?，F(xiàn)代物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、 重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。 措施七：融入天馬生產(chǎn)線的遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理系統(tǒng) CPM 在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件， 在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。 ? 環(huán)境文化 結(jié)合高科技工業(yè)園的需求特點(diǎn)，制定年度社區(qū)環(huán)境文化計(jì)劃，并有專人保障實(shí)施，將物業(yè)管理社區(qū)文化與天馬生產(chǎn)線的企業(yè)文化融為一體。 ? CPM 進(jìn)駐后，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢。 ? 突出環(huán)境工程管理 “ 節(jié)省能源、降低損耗 ； 預(yù)防污染、清潔環(huán)境 ； 滿足環(huán)保法規(guī)及顧客要求 ； 不斷推進(jìn)綠色環(huán)保工程 。 七、 8 項(xiàng)管理措施 圖：天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目管理 措施圖 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，而智能化系統(tǒng)又包括樓宇自控、閉路監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁、保安巡邏、停車場管理、數(shù)字程控交換、綜合布線、會(huì)議設(shè)備、公用廣播、信息發(fā)布和引導(dǎo)等子系統(tǒng)。 CPM 將“接管隊(duì)伍迅速到位，確保周到穩(wěn)妥安全”作為我們接管入駐工作的莊嚴(yán)承諾。三年來， CPM 服務(wù)團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格制定了各項(xiàng)符合高科技工業(yè)園特色管理管理制度和工作流程，不論是在日常的科學(xué)管理還是在重大的接待活動(dòng)中， CPM都憑借過硬的本領(lǐng)得到了各方面的贊許。 核心價(jià)值觀 人本、進(jìn)取、和諧。因此，在中航物業(yè)經(jīng)營理 天馬 物業(yè)管理方案 5 念中，將服務(wù)客戶作為最高原則， 將客戶滿意作為工作業(yè)績評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度滿足客戶需求。 四、 指導(dǎo)思想 真誠合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客 戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為上海天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。 保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。 ? 工作人員的住宅生活區(qū)，設(shè)計(jì)面積約為 8 萬平方米。 天馬 物業(yè)管理方案 2 對物業(yè)的認(rèn)識(shí) 天馬微電子股份有限公司 代 TFT 液晶生產(chǎn)線項(xiàng)目 ，位于上海 張江高科技園區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、設(shè)施設(shè)備一流 ,供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理 。 天馬微電子股份有限公司于 2020 年 8 月 5 日在上海張江啟動(dòng)了 代 TFT 液晶生產(chǎn)線項(xiàng)目。 集研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)為一體的大型公眾上市公司。 天馬一直秉承 “ 超越平凡，打造一流 ” 的企業(yè)理念和 “ 誠信、敬業(yè)、合作、創(chuàng)新 ”的行為準(zhǔn)則，對推動(dòng)平板顯示產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷提升我國 LCD 產(chǎn)品起著積極的作用。 生活區(qū)總用地面積為 平方米，總規(guī)劃建筑面積為 平方米。 目前，整個(gè)園區(qū)現(xiàn)已全面啟動(dòng)，一期廠房和生活區(qū)的員工宿舍即將完成。 環(huán) 境易污染（空氣污染、水體污染、固體廢物污染、噪聲污染、電磁波污染） 。 有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。 CPM 在長期實(shí)踐中，建立了鮮明而豐富的企業(yè)文化體系，包括企業(yè)精神、經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)。 經(jīng)營理念 為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造利潤。 同時(shí)，在公寓管理經(jīng)驗(yàn)上，我公司更有優(yōu)勢 ，除了公司總部自有物業(yè) 8 萬平方米的的中航 2 2 23公寓外，在市場上接管的大型項(xiàng)目包括南昌大學(xué)的學(xué)生公寓、深圳市委黨校學(xué)員宿舍等。 CPM 將積極與天馬生產(chǎn)線相關(guān)方緊密聯(lián)系，精心斟酌工作方式、管理手段，使我們管理的物業(yè)形象與天馬的企業(yè)文化深度融合！ 天馬 物業(yè)管理方案 8 3． 安全防范秩序井然 安全工作無小事，是物業(yè)管理的重中之重。作為高科技工業(yè)園物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件，所以，機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，其中，管理技術(shù)骨干 100%為 CPM 現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)豐富的一線骨干，安管員 75%為 CPM 的現(xiàn)職員工，以保證項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù) 品質(zhì)。編制專用環(huán)境手冊，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣 傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對愛護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測和管制。 ? 引入 CPM 管理實(shí)踐中行之有效的 新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。在后續(xù)管理將結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，建立標(biāo)準(zhǔn)管理的 ISO9000 質(zhì)量保證體系及 ISO14000 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)體系，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)，提高服務(wù)品質(zhì)。同時(shí)還可為現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到運(yùn) 籌帷幄。 ? 服務(wù)創(chuàng)新措施 CPM 在策劃天馬生產(chǎn)線項(xiàng)目物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。項(xiàng)目內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。 （ 4） 堅(jiān)持每季組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)的需求。 ? 審核管理處提交的管理報(bào)告。 CPM 積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。 b. 在具體執(zhí)行過程中，我公司采用三個(gè)層次的檔案資料管理模式。在正式接管后，形成經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。 工程： 設(shè)主管 一 名，運(yùn)行和維修根據(jù)實(shí)際情況而定。持有物業(yè)管理上崗證，具有較好的組織協(xié)調(diào)能力，能夠獨(dú)立完成項(xiàng)目方案制定、實(shí)施、技術(shù)指導(dǎo)等工作。 ? 注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題。 年度培訓(xùn)計(jì)劃： CPM 擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。管理處通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)行量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任。 管理人員持證上崗，佩帶胸卡，儀表整潔，熱情主動(dòng)，姿態(tài)良好。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)暢通；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率 99%；確保抄集內(nèi)分列的水表行，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 10 綠化管理 植物配置合理，綠地充分，無裸露土地；花草樹木生長正常，修剪及時(shí)，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象；綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 天馬 物業(yè)管理方案 36 2 房屋公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期表 年限（年） 范圍 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 區(qū)內(nèi)道路 △ ☆ △ ☆ △ ☆ 室外照明 △ △ ☆ △ △ ☆ △ △ ☆ △ 溝、渠、池、井 △ ☆ △ ☆ △ ☆ △ 園林綠化 △ △ ☆ △ △ ☆ △ △ ☆ △ 導(dǎo)示牌 △ △ ○ △ △ 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) ☆ ☆ 智能系統(tǒng) ☆ △ ☆ ○ ☆ △ 說明：中修△ 大修☆ 更換○ 天馬 物業(yè)管理方案 37 表 3 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程部負(fù)責(zé)維修； 天馬 物業(yè)管理方案 38 表 4 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； 1）每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起的損害； 2）避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕； 3）每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 4 水電設(shè)備 發(fā)電機(jī)及水泵等 機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； 空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。 1）每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； 2）每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； 3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步； 4）每 15年鏟除抹灰翻新一次。 由工程部工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施； 柱頭燈 藏地?zé)? 3 溝渠池井 雨水口 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 緩路徑、砼道牙 2 室外照明 高柱燈 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá) 99%以上