【正文】 銀監(jiān)會要加強對銀行的監(jiān)管和約束，并督促銀行自身加強對本行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)引導和教育，對 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目要進行嚴格審查和跟蹤調(diào)查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題，立即采取補救措施或者中止貸款。適度控制別墅和高檔住宅等項目的開發(fā)建設 ， 增加普通商品住房和經(jīng)濟適用房等建設用地的投放量。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價格甚至高于周邊在售樓盤的價格，“面粉比面包貴”現(xiàn)象重新出現(xiàn)。住房消費觀念應該遵循“有房住 有住房 住好房”的轉(zhuǎn)變，消費行為應該遵循“租小房 租中房 買小房 買大房”的過程，而許多消費者卻想“一步到位”、“超前消費”，直接加入了購房大軍，進一步推動住房需求 增加 。 （一） 影響房屋需求變動的因素 影響我國房屋需求的因素有： (1)人均可支配收入的提高； (2)城鎮(zhèn)人口的增加； (3)房產(chǎn)投資與投機 (4)部分消費者不合理的消費觀。表示對應步驟生成的新類將在第幾步與其他個案或新類合并，如第一行的值是 2 表示第一步聚類生成的新類將在第 2 步與其他個案或新類合并。在此，同時選用人均 GDP 作為分析的對象， 從而同時兼顧經(jīng)濟發(fā)展和社會人口發(fā)展，對研究我國各城市當前的房價問題是很有必要的。它不但可反映一個國家的經(jīng)濟表現(xiàn)，還可以反映一國的國力與財富。本文就是用 SPSS 對與房價關(guān)系密切的幾個指標進行聚類分析，從而得出合理的分析結(jié)果。首先，要合理選擇反映房價問題的幾個指標，因為指標的選擇對深入的探討又有決定的意義。最后運用SPSS 統(tǒng)計軟件對其進行聚類分析，并對聚類分析的結(jié)果進行分析，得出相應的對策并提出合理的建議。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問 題。它是一種重要的人類行為。 （四）聚類分析的一般步 驟 ，錄入 Excel 表格。人們都能接受這樣的概念：收入高的城市，房價相應也就高，就是說，房價應當相對于可支配收入進行比較。 表 23 聚類表 階 群集組合 系數(shù) 首次出現(xiàn)階群集 下一階 群集 1 群集 2 群集 1 群集 2 1 25 29 .045 0 0 2 2 25 32 .119 1 0 7 8 3 24 28 .205 0 0 9 4 9 15 .261 0 0 13 5 26 31 .327 0 0 11 6 10 12 .378 0 0 18 7 25 27 .391 2 0 14 8 18 34 .416 0 0 12 9 23 24 .526 0 3 21 10 19 20 .605 0 0 11 11 19 26 .623 10 5 14 12 16 18 .635 0 8 16 13 8 9 .888 0 4 20 14 19 25 11 7 17 15 13 17 0 0 18 16 11 16 0 12 24 17 19 33 14 0 21 18 10 13 6 15 25 19 3 4 0 0 33 20 8 14 13 0 22 21 19 23 17 9 22 22 8 19 20 21 23 23 8 30 22 0 26 24 6 11 0 16 28 25 5 10 0 18 28 26 7 8 0 23 29 27 1 2 0 0 33 28 5 6 25 24 30 29 7 21 26 0 31 30 5 22 28 0 31 31 5 7 30 29 32 32 5 35 31 0 34 33 1 3 27 19 34 34 1 5 33 32 0 （ l）階（聚類步驟）。但是，石油是 屬于國家的資源，而不是大慶人民私人所有，所以大慶的人均可支配收入 28500 元 /㎡并不高，它的房價收入比是 ，基本符合合理的房價收入比區(qū)間 67。居民購房能力的增強直接導致購房需求增加，住房需求 增加 ，房價上漲。 住宅開發(fā)成本從理論上可將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本?，F(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤其空置率超過了 30%，特別是近幾年交付的樓盤中，很多樓盤 15 的裝修比例不足 50%。政府還應強化合理消費觀念，引導居民根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過渡。在此，我深深地感謝王老師對我的關(guān)心和指導。 (2)加大交易秩序監(jiān)管力度。由此，對房價上漲的治理，就是要控制項目開發(fā)成本的增幅，增加住房有效供給，抑制不合理住房需求，以實現(xiàn)對房價漲幅的控制。 五、 我國房價上漲的治理措施 （一）我國房價上漲的特點 衡量一個國家住房絕對價格水平的高低，房價收入比是個很重要的指標。當條件具備時，房價和投資資金相互促進，輪翻上漲。這也提示我在看待問題時，僅憑理性的思維還不夠，還需要充分利用我們所學的統(tǒng)計學知識 和技術(shù)，以及合理利用一些軟件如 Excel、 SPSS 等，這樣，我們的論據(jù)和觀點將更有說服性。 （ 4）首次出現(xiàn)階群集，指新類首次出現(xiàn)的步驟。房價收入比從數(shù)值來看即是一套房子價格同家庭年收入的比值，比如一套售價為 50 萬元的房子對于一個年收入 10萬元的家庭，其比值便為 5： 1。主流的觀點則是認為中國的房 價不合理，存在著巨大泡沫。生物學方面，聚類分析被用來動植物分類和對基因進行分類，獲取對種群固有結(jié)構(gòu)的認識。二是 20xx 年的基礎數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強。 本科生畢業(yè)論文（設計） 當前房價問題 聚類 分析 姓 名 陳 真 學 號 20xx4110211 專 業(yè) 統(tǒng)計學 指導教師 王洪霞 20xx 年 5月 25日 I 摘 要 房價上漲是近年來社會廣泛關(guān)注的一個熱點問題，房價上漲的持續(xù)性以及房價過快上漲的危害是大家關(guān)注的重點。選擇 20xx 年作為對比基期，主要有三個方面的考慮：一是與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃期保持一致。商業(yè)上，聚類分析是細分市場的有效工具，同時也可用于研究消費者行為，尋找新的潛在市場、選擇實驗的市場，并作為多元分析的預處理。有人認為中國目前的房價是基本合理的，且當前房價水平是由于前幾年房價過低的理性回升。在此，本文采用我國現(xiàn)行的房價收入比的統(tǒng)計方法和標準。據(jù)聚類分析的基本原理，個案之間親密程度即相似系數(shù)最接近于 1 的，最先合并，因此該列中的系數(shù)與第一列的聚類步驟相對應，系數(shù)值從小到大排列。 12 （三）小結(jié)與感想 使用聚類分析分析方法對 35 個大中城市的房價問題進行分析，我們可以很容易、更科學的對這些城市進行分類，從而找出它們的相似性，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律。產(chǎn)生增值的主要原因是：(1)土地的稀缺性導致土地價格在未來城市發(fā)展中價格看漲，基于這個原因居民會因為變相地囤積土地而投資； (2)環(huán)境改善的外部性，基于百姓住好房的心理會將住宅房地產(chǎn)作為投資或投機的對象持有； (3)投資行為發(fā)生的條件是房價漲幅大于資金成本。管理費用是房 地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和組織管理過程中發(fā)生的間接成本和期間費用，主要包括開發(fā)企業(yè)的人員工資、辦公費、差旅費、辦公房屋與車輛折舊費等，在整個成本構(gòu)成中也就是占 5%至 8%，由于其比例較小并且相對固定，對房價格的波動不會造成較大的影響。 （二）治理措施 成本的上升導致房屋供給 減少 ，需求的擴大導致房屋的需求 增加 ，從而造成房地產(chǎn)價格快速上升。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。 其次，我要特別感謝論文的審核老師，是他們直言不諱地指出了我的論文不足，使得文章數(shù)易其稿，文章內(nèi)容也更精進一步。按照“租小房 租中房 買小房 買大房”的合理順序消費，提倡適度住房消費。 近幾年來，我國房價總體來說是快速上漲的，但是在不同的地區(qū)之間并不是同步的。土地的開發(fā)成本是購買、征用土地后作為基礎處理過程的后續(xù)費用 ， 該部分成本基本不會隨經(jīng)濟環(huán)境的變化引起較大的波動，從而對供給產(chǎn)生影響的作用非常微小 。 新增城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)是反映城鎮(zhèn)房屋消費者住房消費愿望增加量的潛在指標。所以說，大慶的房屋價格是合理的。 1 到 34 表示聚類的 先后順序。因為想買房子就得有錢，也就是要有可支配收入，可支配收入與購房關(guān)系緊密。 ，如果單位不同，則用 SPSS 首先對數(shù)據(jù)進行標準化處理。聚類分析的目標就是在相似的基礎上收集數(shù)據(jù)來分類。過去的幾年各省城市房價不斷攀升，截止到 20xx年 5 月統(tǒng)計局房價指數(shù)連續(xù)上升，創(chuàng)下新高。再選取當前我國 35 個大城市為研究對象，選擇一些與房價關(guān)系較密切的有代表性的經(jīng)濟指標，選擇指標時要注意考慮到指標的合理性以及數(shù)據(jù)獲得的可能性。 （二）研究思路和方法 本文主要選擇聚類分析的方法進行研究分析。采用 k均值、 k中心點等算法的聚類分析工具已被加入到許多著名的統(tǒng)計分析軟件 包中，如 SPSS。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指在一定時期內(nèi)（一個季度或一年），一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務的價值，常