【正文】 3．村民再就業(yè)改造方面 城中村村民再就業(yè)改造是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。 村民通過(guò)接受培訓(xùn)教育，提高自身素質(zhì)，在享受相關(guān)的就業(yè)優(yōu)惠政策下，通過(guò)勞動(dòng) 獲得收入不僅不再是遙遠(yuǎn)的事，而且變得更加有利可圖。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)分紅將會(huì)成為廣大村民的最主要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，而要真正獲得這部分收益的前提是企業(yè)能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的增值。 最后，補(bǔ)償落實(shí)到位。 2．確保開(kāi)發(fā)商合理分享改造利潤(rùn) 城中村改造與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著很大區(qū)別。 根據(jù)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，政府通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，從而降低整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率，將會(huì)有利于開(kāi)發(fā)商參與城中村改造。按武漢市重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)磚混二等計(jì)算，單位建筑面積為 650 元 /平方米。城市建設(shè)開(kāi)發(fā)中的灰色地帶 —— 巨大尋租市場(chǎng)的存在，是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)的一個(gè)重要基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商正是利用它們雄厚的資本 34 實(shí)力通過(guò) 投資抑或不投資來(lái)和地方政府博弈，以獲取政策優(yōu)惠，達(dá)到追求企業(yè)利潤(rùn)最大化的目的。 32 改造城中村，不僅要使舊村居民贏得良好的居住環(huán)境和現(xiàn)代文明生活，而且要使開(kāi)發(fā)商贏得合理的利潤(rùn)，使社會(huì)、政府贏得良好的投資環(huán)境與城市品位的提升。一般來(lái)說(shuō)，是農(nóng)業(yè)文化融合都市文化， 再對(duì)自身加以改變。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動(dòng)力市場(chǎng)正逐步又單純的體力型向?qū)I(yè)型、技能型轉(zhuǎn)變，這導(dǎo)致了城中村村民再就業(yè)的難度將越來(lái)越大。一般地，市場(chǎng)能促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)效率的提 高和生產(chǎn)力的發(fā)展，但不能自動(dòng)帶來(lái)社會(huì)分配結(jié)構(gòu)的均衡和公正。 場(chǎng)失靈 城中村是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、體制轉(zhuǎn)型背景下由于快速城市化所形成的特有現(xiàn)象，形成的原因多重又復(fù)雜。從深層次講，根源是唯 GDP 為上的政府官員追求任期內(nèi)的政績(jī)、形象和面子工程所致。而從武漢市目前的財(cái)力來(lái)看，僅僅依靠政府或者村集體是難以完成的。同時(shí)，廣大村民并未意識(shí)到村民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅袼鶐?lái)的變化，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。村集體經(jīng)濟(jì) 改制后，股民的期盼是分紅 , 并希望能逐年提高，過(guò)去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為 “ 施予 ” ， 現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為 “ 貢獻(xiàn) ” ， 經(jīng)濟(jì)壓力陡然增大。然而在股權(quán)量化對(duì)象的確定上卻存在相當(dāng)大的難度，因?yàn)檫@受到戶籍、勞動(dòng)年限、貢獻(xiàn)、管理者要素等諸多因素的制約。武漢市城中村改造也并未在政策上對(duì)流動(dòng)人口做出合理的安排。隨著城市居民物質(zhì)文化水平的不斷提高，對(duì)于某些強(qiáng)度大、報(bào)酬低的工作或是臟、累、險(xiǎn)的工種，城里人不愿意去做，以至于某些行業(yè)出現(xiàn)了勞動(dòng)力短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾。《武漢市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 1998— 2020)》規(guī)定用地性質(zhì)為市場(chǎng)用地、旅館業(yè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地和綠地等。武漢市城中村改造政策借鑒了各地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身情況進(jìn)行了一定的完善，但是仍舊存在一些問(wèn) 11 題。 9 武漢市城中村綜合改造的原則是：依法行政，有情操作，改制先行、改造跟進(jìn)，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理。值得注意的是，由于土地獲得的廉價(jià)性，加上產(chǎn)業(yè)安排上合理，導(dǎo)致工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重?？沙掷m(xù)發(fā)展是當(dāng)今世界發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家共同追求的理想模式，它是指 在不斷提高人們生活 質(zhì)量和環(huán)境承受能力的同時(shí)，既滿足人們當(dāng)前的需要，但又不損害下一代生存和發(fā)展的需要，以最小的自然消耗取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 (二）相關(guān)理論基礎(chǔ) 城中村概 念的提出是與城市發(fā)展及城市化進(jìn)程有著密切的聯(lián)系，根據(jù)美國(guó)學(xué)者諾瑟姆（ R. M. Northam)的觀點(diǎn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓^(guò)程可以概括為一條稍被拉平的 “S” 形曲線 , — 個(gè)國(guó)家或地區(qū)城市化的進(jìn)程分成 3 個(gè)階段：（ 1)城市化發(fā)展水平較低的起始階段；（ 2)城市化進(jìn)程的加速階 4 段；（ 3) 城市化進(jìn)程的后期階段。選取武漢市漢陽(yáng)區(qū)城中村作為研究對(duì)象，是基于漢陽(yáng)區(qū)作為武漢三鎮(zhèn)之一 ，區(qū)域內(nèi)城中村類(lèi)型豐富，且改造工作走在武漢市前列 ， 其面臨的問(wèn)題具有較強(qiáng)的代表性。最后，從協(xié)調(diào)改造各方利 益、完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障、拓展改造資金籌措渠道等方面，對(duì)完善漢陽(yáng)區(qū)城中村改造提出了較為系統(tǒng)且操作性強(qiáng)的對(duì)策和建議。按照以上理論，這段時(shí)期正處于從 “ 起始階段 ” 向 “ 加速階段 ”過(guò)渡的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，也就是 “ 城市病 ” 高發(fā)時(shí)期。由于農(nóng)用地有 %的土地是水面，扣除水體后的農(nóng)用地僅占土地總面積的 %，因此其主要地類(lèi)是建設(shè)用地，其次是農(nóng)業(yè)用地，未利用地很少。城中村經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展源自城市化帶來(lái)的城中村土地大幅升值和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在改制過(guò)程中，村民戶籍變更、組建社區(qū)居民委員會(huì)、計(jì)劃生育政策的執(zhí)行都是比較容易的事情。因此，協(xié)調(diào)者難以進(jìn)行全面把握。這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在需求的泡沫性，一旦開(kāi)發(fā)商做出盲目樂(lè)觀的預(yù)期和決策，就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。一類(lèi)是居住在城中村、工作在城中村外的人口。拆遷是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外，其法律意義是不同的。 如鄧甲村現(xiàn)有 總用地面積 公頃，其中規(guī)劃控制用地為 公頃，可利用地為 公頃。 首先，法制觀念十分淡薄。通過(guò)改造，大部分人獲得了一筆可觀的補(bǔ)償金，有的還能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的分紅。由此可見(jiàn)，因?yàn)楦脑熨Y金數(shù)額巨大，城中村必將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。 其次，尋租活動(dòng)導(dǎo)致政府失靈。也就是說(shuō)，如果定價(jià)制度的運(yùn)行沒(méi)有成本，最終的結(jié)果是不受法律狀況影響的。 (二）對(duì)改造后的可持續(xù)發(fā)展考慮不足 27 黨中央提出的樹(shù)立 “ 以人為本 ” 的科學(xué)發(fā)展觀，核心就是要統(tǒng)籌社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境 的可持續(xù)發(fā)展。 29 從根本上說(shuō)，城市化是以 “ 人 ” 為對(duì)象的，以 “ 文 ” 化“ 人 ” ，實(shí)現(xiàn)城市居民、村民、外來(lái)流動(dòng)人口文化整合和發(fā)展，使村民和流動(dòng)人口（外來(lái)村民）在思想價(jià) 值觀念和行為方式上成為真正的城市居民，是城市化的最基本內(nèi)核，也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的最高境界。 對(duì)于參與改制的村而言，新組建的公司不能因?yàn)槭瞧髽I(yè)，就把 31 所有的農(nóng)村社會(huì)事務(wù)拋開(kāi)不管；過(guò)渡期內(nèi)村委會(huì)的牌子繼續(xù)保留，村委會(huì)與公司同時(shí)并存，一套班子兩 塊牌子，農(nóng)村社會(huì)事務(wù)的管理在一套班子中分工負(fù)責(zé)。 地方政府希望通過(guò)城中村改造提升城市面貌，提髙城市競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)城中村改造緩解土地緊張的局面。 (1)磨山村基本情況 磨山村隸屬于漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)，現(xiàn)有用地面積 ，其中農(nóng)業(yè)用地 。 建設(shè)補(bǔ)足費(fèi) = 平方米 * 萬(wàn)元 /平方米 = 方元 綜上，還建住戶總補(bǔ)償費(fèi) =建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) +拆遷住宅安置費(fèi)一建設(shè)補(bǔ)足費(fèi) = 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元一 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 ③ 開(kāi)發(fā)土地征地費(fèi)。還要加大執(zhí)法的力度，對(duì)于政府官員的違法行為，要以法律手段來(lái)制裁，而不僅僅是給予行政處罰。 為了調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來(lái)，一方面可以暫緩區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目的審批，從而降低城中村改造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 41 (二）完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制 城中村改造后，村民失去了賴(lài)以生存的土地，因此，建立和完善失地農(nóng)民的社會(huì)保 障機(jī)制意義重大。 在股份制改革中，對(duì)股權(quán)流動(dòng)的種種限制使得村民無(wú)法獲得完整的產(chǎn)權(quán)。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道 城中村改造資金的籌措是改造過(guò)程中的難 點(diǎn)。最后，結(jié)合具體情況，還可以鼓勵(lì)村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金 籌措模式。 政府部門(mén)要善于運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對(duì)城中村 改造的信心。 城中村改造中同樣會(huì)對(duì)部分村民進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。此外，還同樣有權(quán)享有城市居民有關(guān)的優(yōu)撫、復(fù)員退伍軍人安置和社會(huì)救助等政策，有權(quán)申請(qǐng)最低生活保障金以及相關(guān)的就業(yè)優(yōu)惠政策。 其次，完善補(bǔ)償方式。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時(shí)期，必 須在政策層面上明確一個(gè)過(guò)渡扶持期，這不僅僅關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定。也就是說(shuō)，只有在土地出讓收入大于 萬(wàn)元時(shí)，政府才會(huì)同意進(jìn) 行改造。建設(shè)費(fèi)用包括建設(shè)土木工程費(fèi)（按照多層、小高層框架建筑計(jì)算 )、前期工程費(fèi)（含三通一平、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察 )、居住區(qū)配套費(fèi)（含內(nèi)部市政、園林綠化 )。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價(jià)普遍較高并不主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及由其帶來(lái)的房地產(chǎn)的更大的升值潛力，因此，這部分利益主要應(yīng)該由改造前這一區(qū)位的擁有者城中村集體和村民享有，開(kāi)發(fā)商只應(yīng)享有和其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)?shù)钠骄找?，而不能擠占村集體和村民的利益空間。城中村 較低的租金水平降低了外來(lái)人員的從業(yè)門(mén)檻，有助于他們?cè)诔鞘猩婧土⒆悖仓瘟顺侵写逶迕窈凸煞莺献鞴疚飿I(yè)租賃業(yè)的持續(xù)發(fā)展。文化是一個(gè)社會(huì)群體的根系，各社會(huì)群體的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，無(wú)不體現(xiàn)出文化的差異。二是文化素質(zhì)，城中村村民的文化程度偏低但擇業(yè)要求又偏高，這是造成其難以再就業(yè)的一個(gè)十分重要的因素。改造城中村就必須首先對(duì)農(nóng)民的宅基地和集體用于流轉(zhuǎn)建設(shè)的土地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)明晰。政府機(jī)構(gòu)自身必具有效率是其對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效干預(yù)的必要條件之一。只有克服城中村改造中的政府失靈和市場(chǎng)失靈才能實(shí)現(xiàn)改造的目標(biāo)。其次，村民長(zhǎng)期以來(lái)養(yǎng)成的懶散的生活態(tài)度，缺乏學(xué)習(xí)的興趣，這導(dǎo)致其在擇業(yè)上面臨重重障礙。 再次，封建思想觀念猶存。如果擔(dān)負(fù)了這些 日 常事務(wù)的管理工作，則 “ 名不正，言不順 ” ，也難以集中精力去搞經(jīng)營(yíng)。但是在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，越是臨近拆遷的地方，搶建風(fēng)氣就越重。這類(lèi)人口多在城中村從事飲食、商業(yè)、勞務(wù)、美容美發(fā)等服務(wù)工作。 最后，為了維護(hù)自己的既得利益，很多城中村改制企業(yè)都擁有自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但是由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，其產(chǎn)品難以在品質(zhì)上得到保證。但是由于土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃在編制程序、技術(shù)上都存在較大的差別，缺乏溝通的條件下，使得城中村改造規(guī)劃在審批上困難重重，同時(shí)也增加了改造成本，制約了城中村改造的進(jìn)度。由于在改造建設(shè)過(guò)程中涉及到對(duì)土地利用的處置和個(gè)人宅基地及房屋的處置，不僅涉及眾多部門(mén)、人員的參與，而且由于背后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和補(bǔ)償問(wèn)題十分復(fù)雜，再加上巨大的拆遷量所需資金數(shù)額龐大，因 此進(jìn)度緩慢。但是也有一部分思想進(jìn)步的村民，在獲得穩(wěn)定的收入之余，另外在城市從事著其他工作。同時(shí) .城中村建筑密度隨城市壞線呈現(xiàn)逐步遞減 7 的趨勢(shì)，而且分布于二環(huán)線以內(nèi)的城中村耕地?cái)?shù)最明顯少于三環(huán)線附近的城中村所擁有的耕地?cái)?shù)量，這與當(dāng)?shù)氐某鞘谢潭认辔呛?。因此，? 5 中村改造要進(jìn)行制度創(chuàng)新 ， 就要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革。 (4)從居民的戶籍上看，城中村的居民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此 3 在理論上他們?nèi)匀粨碛懈?，雖然耕地的數(shù)量實(shí)際上往往很少甚至已經(jīng)沒(méi)有，居民的收入也往往來(lái)自非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 1 城中村改造探討 —— 以漢陽(yáng)區(qū)城中村改造中的問(wèn)題與對(duì)策為例 摘 要 城中村問(wèn)題是在我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制的特殊國(guó)情下，由于快速城市化而出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，目前在各大、中城市中普遍存在。 (3)從行政體制上看，城中村的基層組織仍然是村民委員會(huì)，在行政隸屬上仍然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制。公司制企業(yè)就是通常人們所說(shuō)的現(xiàn)代企業(yè)制度，是一個(gè)獨(dú)立于出資者的自然人形式的經(jīng)濟(jì)、法律實(shí)體，從理論上講 , 它有永續(xù)的生命；其股份可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄涑鲑Y人承擔(dān)有限責(zé)任。通過(guò)觀察，在通車(chē)較早的漢陽(yáng)大道和鸛鵡大道兩側(cè) .城中村成熟度較高。大部分村民憑借穩(wěn)定的房租收入就可以過(guò)著衣食無(wú)憂的生活。 (2)改造情況 改造建設(shè)