【正文】 維修基金突出特點(diǎn)，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取最大增值收益 ，如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)不足。 還將于入場(chǎng)后每 6 個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持 諾美物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 將專(zhuān)家團(tuán)針對(duì)“浙江商城”制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 對(duì)客戶和施工單位提供各類(lèi)服務(wù)。 3 房屋整改問(wèn)題通啟，包括：書(shū)面呈送、共同協(xié)商、確定工期。 按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善。 編印通訊刊物作為發(fā)展商、諾美物業(yè)與客戶及各客戶之間溝通的途徑。為了能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，諾美物業(yè)將利用多年積累的管理經(jīng)驗(yàn)和特有資源，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過(guò)有系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，達(dá)到真誠(chéng)服務(wù)、客戶滿意的要求。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 項(xiàng)目定位 管理定位 ? 企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則，充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精簡(jiǎn)高效的管理人員，全面推行“諾美生活 星級(jí)服務(wù)方式 管理方式 ? “浙江商城”是銀川忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)經(jīng)典歷作，諾美物業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)秀商業(yè)樓盤(pán)，計(jì)劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新創(chuàng)意。 建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局 ）。公司在人才使用上始終堅(jiān)持 “ 您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺(tái) ” 的用人之道，從各個(gè)方面為各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成了具有 諾美 特色的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。而諾美時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化： ? [遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)管理 ] ? 眾所周知 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而 21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量的完成工作，是 諾美 不斷追求的目標(biāo)。 ? [業(yè)主用戶要素 ] ? 包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、素質(zhì)、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。如維修人員入戶維修要穿上鞋套 — 講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意 — 在作業(yè)地面鋪上苫布 — 低噪無(wú)塵作業(yè) — 清理現(xiàn)場(chǎng) — 請(qǐng)主人驗(yàn)收、服務(wù)評(píng)價(jià)并簽字認(rèn)可 — 多途徑回訪。前期服務(wù)主要是通過(guò) 派專(zhuān)家組查閱圖紙、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等形式，本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨?jīng)出來(lái)的 100多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤(pán)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供有說(shuō)服力的書(shū)面建議。團(tuán)隊(duì)就是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團(tuán)隊(duì)精神才能打勝仗。 員工崗前培訓(xùn)率 100%。 成熟、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)資歷和經(jīng)驗(yàn)，能在最短的時(shí)間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù) 隊(duì)伍，并透過(guò)有系統(tǒng)的培訓(xùn)及標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章流程，使管理服務(wù)有序開(kāi)展。 在此，我們鄭重承諾：秉承諾美“為您想得更多，讓您住得更好”企業(yè)理念，推行“幫助客戶，就是幫助自己”的全員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 特此申明！ 銀川 諾美物業(yè) 管理有限公司 二零一一年十二月九日 目 錄 第一章 物業(yè)管理人 為何選擇諾美物業(yè) 第 06 頁(yè) 諾美 物業(yè)概況 第 06 頁(yè) 諾美物業(yè)業(yè)績(jī) 第 08 頁(yè) 企業(yè)文化 第 08 頁(yè) 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 第 10 頁(yè) 第二章 強(qiáng)強(qiáng)攜手城市花園、 興慶府大院 、 中瀛御景 、 香溪美地，管理面積近百萬(wàn)平方米。 投訴處理及時(shí)率 100%。這種精神內(nèi)涵就是規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。我們通過(guò)化無(wú)形為有形，克服物管事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、 隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來(lái)隨意性的問(wèn)題。 個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì) ? 諾美融會(huì)國(guó)內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了公司所特有的物業(yè)管理模式。“用我竭誠(chéng)盡力、無(wú)徽不至的服務(wù)，帶給您百分之百的喜悅”，成為公司全體員工的共同追求。 ? [創(chuàng)利于企業(yè) ] ? 在物業(yè)管理利潤(rùn)空間微乎其微的情況下，堅(jiān)持自我生存，自我積累，自我發(fā)展的原則。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用諾美物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。 創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項(xiàng)目制訂全套管理方案、操作手冊(cè)、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項(xiàng)目提供全方位、全過(guò)程、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)工作。 ? 包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線 路、照明、消防設(shè) 施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。 接受業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專(zhuān)業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。諾美 物業(yè)將安排專(zhuān)業(yè)清潔人員，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的垃圾清理分類(lèi)、環(huán)衛(wèi)保潔，實(shí)現(xiàn)公共環(huán)境定時(shí)清理、客戶垃圾袋裝集中處理；并安排專(zhuān)職的綠化工人負(fù)責(zé)公共綠地、共用花木等園林綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。 重點(diǎn)之六：諾美生活星級(jí)服務(wù)方式 諾美物業(yè)將根據(jù)專(zhuān)業(yè)物管經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供如下全面、細(xì)致的服務(wù)。 ②驗(yàn)收的實(shí)施 管理處編制驗(yàn)收計(jì)劃，組成驗(yàn)收小組進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 簽訂入住手續(xù)，有關(guān)指南、公約 、手冊(cè)的發(fā)放。 ⑤裝修協(xié)議的簽訂 簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書(shū)。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)、針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1500 道路保潔 5 人 400 東環(huán)路、東街 總坪沿保潔 5 人 400 1F商城內(nèi)庭步行街 1F 以上商城保潔 8 人 400 所有公共區(qū)域、垃圾清運(yùn) 小區(qū)綠化 1 人 450 機(jī)動(dòng)、頂休人員 3 人 450 人均 4 天計(jì)算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 保潔綠化 兼顧 合 計(jì) 23 人 10700 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 總坪保潔 道路保潔 鋪沿保潔 綠化 第五章 后勤保障策劃 管理溝通 監(jiān)察 ? 諾美物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、 營(yíng)銷(xiāo)等各類(lèi)有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員組成專(zhuān)家團(tuán)，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見(jiàn)，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會(huì) 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo) 定期 ISO9001 內(nèi)部審核 定期安全衛(wèi)生、紀(jì)律作風(fēng)、質(zhì)量品控審核 定期財(cái)務(wù)預(yù)算審計(jì) 定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查 定期工作進(jìn)度檢查 定期工作業(yè)績(jī)考核 定期專(zhuān)家團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)與發(fā)展商會(huì)議 匯報(bào) ? 諾美物業(yè)將強(qiáng)調(diào)定期向發(fā)展商匯報(bào)的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（ 1998） 213 號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與銷(xiāo)售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 。 工作手冊(cè) ? 各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè) 社區(qū)文化工作手冊(cè) ? 公共場(chǎng)地工作手冊(cè) 營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè) ? 房屋整改工作手冊(cè) 空房管理工作手冊(cè) ? 住戶入住工作手冊(cè) 裝修管理工作手冊(cè) ? 住戶檔案管理工作手冊(cè) 便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè) ? 費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè) ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè) /綠化工作手冊(cè) 報(bào)修工作 手冊(cè) ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 庫(kù)房工作手冊(cè) ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) ? 勤務(wù)工作手冊(cè) 安全工作手冊(cè) ? 門(mén)衛(wèi)工作手冊(cè) 巡邏工作手冊(cè) ? ISO9001 認(rèn)證規(guī)劃 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 維修基金 ? 維修基金是指用于“浙江商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 工程監(jiān)理兼水暖 1 人 1500 機(jī)電維修工 1 人 800 合 計(jì) 2 人 2300 保安隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) ? 保安隊(duì)是維護(hù)浙江商城正常生活、居住秩序的重要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理。 星級(jí)服務(wù)”，本公司將以各專(zhuān)業(yè)部門(mén)技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建“浙江商城”物業(yè)管理專(zhuān)家團(tuán)。 工程部和管事部對(duì)裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。 ⑤交付前的保潔開(kāi)荒 發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項(xiàng)目時(shí)，完成項(xiàng)目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)工作，以便于業(yè)主的順利入住。 安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序，建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資 料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來(lái)發(fā)展之根據(jù)及參考。 作為諾美物業(yè)，更應(yīng)為協(xié)調(diào)發(fā)展商與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任，在處理這方面事情時(shí)，應(yīng)在保護(hù)發(fā)展商利益的原則下，解決及處理客戶投訴，避免引起爭(zhēng)端，影響發(fā)展商聲譽(yù)。以 上工作將由諾美物業(yè)通過(guò)對(duì)各類(lèi)硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造、二裝監(jiān)控以及項(xiàng)目的驗(yàn)收跟進(jìn)等一系列復(fù)雜繁重技術(shù)勞動(dòng)來(lái)完成的。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)，組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂(lè)活動(dòng)，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。 ? 包括：建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。 諾美物業(yè)在合同期限內(nèi)對(duì)“浙江商城”負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)“浙江商城”社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 安全防護(hù)設(shè)施。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。并 以此為依據(jù)，采取“集中配送、貨比三家、供方采購(gòu)”和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。 ? [襄助服務(wù) ] ? 主要有特殊客戶無(wú)償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。 ? [發(fā)展商監(jiān)督 ] ? 我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣），管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商的意見(jiàn)，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。 優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 諾美倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂(lè)業(yè)、創(chuàng)業(yè) ” 的企業(yè)精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位、各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。 ? [以品牌角逐市場(chǎng) ] ? 有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。 綠化養(yǎng)護(hù)率 95%。諾美倡導(dǎo)的“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”已經(jīng)形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)具項(xiàng)目特色、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)管理品牌風(fēng)格。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。 我們根據(jù)雙方交流精神及所得資料，精心制定了此份物業(yè)管理企劃書(shū)，希望能憑借英式物管的先進(jìn)理念，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用我們?cè)谖飿I(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，向銀川忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供節(jié)約投資、促進(jìn)銷(xiāo)售、保證建設(shè)質(zhì)量和方便物業(yè)管理等方面的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。 團(tuán)隊(duì) ?