【正文】 屬于奢華型居住物業(yè)。 8 項目 SWOT分析 ； 項目機會 (Opportunity)——市場空白、政策扶持、旅游帶動、品牌運營 ? 市場供需： 洛陽樓市在經(jīng)歷了 09年新一輪 “ 搶房潮 ” 的沖擊下， 09年下半年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，對于升龍項目的推出是一個良好的時機； ? 政策扶持： 根據(jù)洛陽市政府的商業(yè) “ 一核兩翼 ” 的商業(yè)規(guī)劃， “ 一核 ” ：指西工區(qū)商業(yè)中心，有利的政策支撐為項目未來商業(yè)的發(fā)展提供了保障； ? 旅游帶動： 洛陽作為 “ 九朝古都 ” ，洛陽市政府也提出了 “ 旅游強市 ”的口號，旅游業(yè)也是拉動洛陽經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。財富中心 3期 ?恒大 世紀花城五期 ?東方今典 ?陽光 綜合來看，項目優(yōu)越的先天性優(yōu)勢將承擔(dān)區(qū)域及城市未來文明發(fā)展居住的標桿，提升區(qū)域綜合居住價值的功能。改善性居住物業(yè)。 總 結(jié) —— 洛陽未來市場投放量大、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品設(shè)計需以 “ 市場、創(chuàng)新產(chǎn)品 ” 為競爭導(dǎo)向，有效規(guī)避競爭，配合 “ 快產(chǎn)快銷 ” 的開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目的利潤正常增長 29 形象定位 ——展示項目價值觀的營銷溝通方式 利用營銷溝通項目價值觀，確定項目形象定位 —— 都會中心，萬象之城 項目整體定位戰(zhàn)略 30 項目案名建議 ——以城市別稱、項目賣點及項目氣度為基礎(chǔ)看待 項目整體案名 ： 項目整體定位戰(zhàn)略 “升龍廣場 ” 釋義： ?延續(xù)鄭州升龍品牌的影響力，提升品牌價值的吸納力和擴散力； ?項目推動洛陽未來的城市發(fā)展，為洛陽國際人居品質(zhì)做代言； ?項目地處城市繁華中央，是接軌國際生活的先行者； ?項目作為高端復(fù)合文化地產(chǎn)的特性展現(xiàn)； ?項目自身業(yè)態(tài)功能性、使用性帶來的全新城居模式； 升龍廣場 ? 案名評價： 此案名，寓意深遠，大氣磅礴，本身具有強烈的識別性、積聚性、高度性與發(fā)展價值；對其他項目造成直接映射，具有強烈的排他性；對于升龍集團在河南省域內(nèi)的品牌滲透意義重大。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2020年大規(guī)模、高端住宅項目推出數(shù)量多、且相對較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費者可選擇性增加可能會造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對升龍項目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風(fēng)險： 本項目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風(fēng)險較大。上陽華府 ?曼哈頓廣場 ?智杰 目前，項目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項目投放市場，給本項目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。 16 本次匯報溝通的內(nèi)容 2 3 4 項目區(qū)域市場狀況、項目開發(fā)條件與地塊價值解析、項目 SWOT分析 項目整體定位戰(zhàn)略體系 項目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價格定位、形象定位 項目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動區(qū)發(fā)展建議 項目啟動區(qū)營銷排期與營銷策略 啟動區(qū)營銷目標、營銷排期、營銷策略、費用預(yù)算 1 項目開發(fā)環(huán)境與前景 17 1 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位 ?項目形象定位 項目開發(fā)定位思考 18 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對項目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 ——資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 ——一線品牌運作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) ——招商資源造勢，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢 配 套 ——會所彰顯品質(zhì)，教育提升價值 19 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為 “ 洛陽城市中央國際人居標桿、城市名片 ”的綜合體項目 ，項目的開發(fā)定位將采用 “ 重點突出， 全面覆蓋 ” 的戰(zhàn) 略 ， 以 中 高 端住宅 產(chǎn)品為主線，以 投資商務(wù)產(chǎn)品 作為價值提升點，保障項目整體 利潤 率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項目物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤增長，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點，穿插于項目整盤開發(fā)當中，分階段推出，起到形象標桿和價格拉升的作用，滿足項目成長的利潤點； ? 利用項目地理位臵優(yōu)勢，利用景觀資源提升項目競爭力，以項目內(nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場獨樹一臶，有力提升項目后期產(chǎn)品的價值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對項目的整個功能形成強調(diào)，放臵項目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點； ? 控制固定會所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對整個住區(qū)居住氛圍和附加價值提升做出貢獻； 20 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 ——“品質(zhì)重點突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接 ” 初級產(chǎn)品 中級產(chǎn)品 高級產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。項目營銷費用的支出是項目開發(fā)期間一大重要支出，因此，在保證項目營銷推廣效果的同時合理優(yōu)化費用預(yù)算。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 14 項目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項目形象價值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級標準，配備中西餐、休閑、會議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項目會所、