【正文】 平臺(tái)融資與債務(wù)融資三類(lèi)。其中 ， 繳交土地出讓金 10 億元、2 生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施 25 億元， 主要用于：（ 1） 建造 6 萬(wàn)平方米遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品交易中心； （ 2） 建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉(cāng)庫(kù)、理魚(yú)間、物流中心、冷庫(kù)（含 4 萬(wàn)噸冷庫(kù) 1 個(gè)和 4 萬(wàn)噸超低溫冷庫(kù) 1 個(gè)） ；（ 3）建設(shè) 綜合辦公樓等。 深圳市 寶安 遠(yuǎn)洋 漁業(yè)基地 融資 、 建設(shè)及 運(yùn)營(yíng) 方案 XXX 農(nóng)業(yè)和漁業(yè) 局 二○一 二 年 一 月 I 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ........................................................ 1 （一）規(guī)劃 ...................................................... 1 （二）現(xiàn)狀 ...................................................... 3 二、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行社會(huì)融資的可行性 ............................ 4 （一）國(guó)內(nèi)通常做法 .............................................. 4 （二）我市準(zhǔn)公共產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 模式 .................................... 8 （三）遠(yuǎn)洋漁港作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特殊性 ........................... 10 （四）本項(xiàng)目社會(huì)融資存在的問(wèn)題 ................................. 11 （五）本項(xiàng)目社會(huì)融資的可行性 ................................... 14 三、開(kāi)發(fā)原則及開(kāi)發(fā)時(shí)序 ............................................. 17 （一）開(kāi)發(fā)原則 ................................................. 17 （二）開(kāi)發(fā)時(shí)序 ................................................. 18 四、本項(xiàng)目投融資模式選擇 ........................................... 19 （一）單一開(kāi)發(fā)主體模式 ......................................... 19 （二）多主體開(kāi)發(fā)模式 ........................................... 20 （三）建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式 ...................................... 22 （四）建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式 ...................................... 27 五、本項(xiàng)目的建議 ................................................... 35 （一）確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 ................................. 35 （二）確保周邊用地規(guī)劃的整體性 ................................. 35 （三）確保開(kāi)發(fā)模式的可操作性 ................................... 36 附件一、國(guó)外、國(guó) 內(nèi)遠(yuǎn)洋漁港融資、建設(shè)模式 ........................... 38 （一）國(guó)外漁港 ................................................. 38 （二）國(guó)內(nèi)漁港 ................................................. 39 附件二、高雄興達(dá)遠(yuǎn)洋漁港運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)案例 ............................... 44 （一）未達(dá)預(yù)定目標(biāo) ............................................. 44 （二）教訓(xùn) ..................................................... 44 附件三、關(guān)于地方債券 ............................................... 45 1 一 、 項(xiàng)目 概況 （一）規(guī)劃 深圳市 寶安 遠(yuǎn)洋 漁業(yè)基地 （ 以 下簡(jiǎn)稱(chēng)“ 市 漁業(yè) 基地”） 位于大鏟灣港口三期北側(cè)、沿江高速以西、機(jī)場(chǎng)港區(qū)以南。 引進(jìn)社會(huì)投資匡算約 35億元。 在其后的運(yùn)行中， 各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)演化出多種融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)模式。 20 世紀(jì)80年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過(guò)地方債券。 6 從融資模式看，主要有 五 種模式 ： 股權(quán)融資、 銀行貸款、 項(xiàng)目融資、 ABS 融資、債 券 融資 （ 1）股權(quán)融資 有兩種方式： 一種是 創(chuàng)設(shè)專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)公司， 通過(guò)增資擴(kuò)股， 吸引其他有實(shí)力的城市開(kāi)發(fā)商入股，帶來(lái)現(xiàn)金流 。 7 （ 4） ABS 融資 ABS即 “資產(chǎn)擔(dān)保證券” 之 英文縮寫(xiě)， 指以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益為保 證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式，其本質(zhì) 是資產(chǎn)證券化。城市開(kāi)發(fā)商可以單獨(dú)承包或牽頭組成開(kāi)發(fā)集團(tuán)進(jìn)行 整體 開(kāi)發(fā)投資。開(kāi)發(fā)有倉(cāng)庫(kù)、高科技廠房、展示中心、寫(xiě)字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，并兼有倉(cāng)儲(chǔ)物流、物業(yè)管理、國(guó)際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢(xún)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團(tuán)。其實(shí)質(zhì)是10 通過(guò)政府變相補(bǔ)貼的形式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共品經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收支平衡，并按照事先約定的利潤(rùn)率略有盈余。這類(lèi)項(xiàng)目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費(fèi)規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。 若不考慮運(yùn)營(yíng)收益，僅通過(guò)土地收益來(lái)平衡開(kāi)發(fā)商一級(jí)開(kāi)發(fā)投12 入，則 按照深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì) 公布 的 2020 年 寶安區(qū) 經(jīng)營(yíng)性 用地 平均 出讓 價(jià)格 5000 元 /平方米 計(jì)算 ，需出讓 30 萬(wàn)平方米方 經(jīng)營(yíng)型用地方可平衡 本項(xiàng)目 15 億 元的一級(jí)開(kāi)發(fā)投入 ，這一面積為本項(xiàng)目規(guī)劃的陸域面積，這顯然是行不通的 。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒(méi)有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。 該種融資方式的優(yōu)勢(shì)： 第一 ， 深圳市有著發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，有其他城市無(wú)法比擬的融資平臺(tái)； 第二 ， 深圳市國(guó)資部門(mén)的實(shí)力相當(dāng)雄厚，有利于信托產(chǎn)品順利籌資； 第三 ， 該融 資方式通過(guò)專(zhuān)業(yè)的理財(cái)機(jī)構(gòu)管理信托資金，減少了違規(guī)使用資金的機(jī)會(huì)，降低了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。 在市漁業(yè)基地開(kāi)發(fā)時(shí)，可選擇項(xiàng)目范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性地塊出讓與市融資平臺(tái)注資 相結(jié)合 的方法（以城市建設(shè)費(fèi)名義注入開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)，平衡資金缺口）。機(jī)場(chǎng)空運(yùn)中心有限公司獲得了貨運(yùn)中心的發(fā)展權(quán)，合約價(jià)值為 19 億港元。 一是融資模式的設(shè)計(jì)、選擇要充分分析市場(chǎng)內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營(yíng)管理者以及資本市場(chǎng)的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠(yuǎn)洋漁港的利益。 在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，借助開(kāi)發(fā)公司融資平臺(tái)，進(jìn)行融資并成片開(kāi)發(fā)。 圖 7 遠(yuǎn)洋漁港多開(kāi)發(fā)主體模式 多主體開(kāi)發(fā)模式下漁業(yè)基地開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì) 萬(wàn)平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進(jìn)行分區(qū)，遠(yuǎn)洋漁港開(kāi)發(fā)公司只負(fù)責(zé)其中部分片區(qū)土地的開(kāi)發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開(kāi)發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開(kāi)發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標(biāo)，選擇合適的城市開(kāi)發(fā)商，并通過(guò)合約確定合理的分成比例。 （三）建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式 指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，始終由一家公司來(lái)完成所有的工作，可以分為以下兩種情況： 專(zhuān)業(yè)公司自主開(kāi)發(fā)模式 所謂專(zhuān)業(yè)公司自主開(kāi)發(fā)模式，是指目前已有的大型相關(guān)公司利用它們雄厚的資金優(yōu)勢(shì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一完成遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的工作。 這 種 模 式 在 理 論 上 稱(chēng) 為 BOT 模式。 3）招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（ 簡(jiǎn)稱(chēng)“招商地產(chǎn)”）于 1984 年在深圳成立，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國(guó)最早的房地產(chǎn)公司之一，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，先后在深圳交易所（ 000024）、新加坡交易所（ 202024）掛牌上市。 華僑城 集團(tuán)公司長(zhǎng)期致力于發(fā)展有中國(guó)特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國(guó)最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過(guò)獨(dú)特的創(chuàng)想文化致力于提升中國(guó)人的生活品質(zhì)。除了遠(yuǎn)洋交通、漁業(yè)服務(wù)外，休閑旅游正成為了漁港創(chuàng)收的一大業(yè)務(wù)。建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多主體模式可以細(xì)分為以下三種情況： “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)”模式 “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)”模 式，是指由市國(guó)資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國(guó)資委另一個(gè)下屬企業(yè)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)。該模式與 BOT 模式最大的區(qū)別在于企業(yè)是否擁有項(xiàng)目的所有權(quán)。 參考國(guó)有運(yùn)營(yíng)企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。 這種模式的理論原型是 BOOTamp。目前，公司管理的物業(yè)面積已達(dá) 300 萬(wàn)平方米，政府儲(chǔ)備土地管理 面積 3000 多萬(wàn)平方米。引入企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以由政府成立專(zhuān)職的管委會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督建成后移交給政府。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。 （二） 確保 周邊用地規(guī)劃 的整體性 本項(xiàng)目地處珠三角發(fā)展主軸上，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)突出，若能與周邊地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，則能夠極大地提升提專(zhuān)欄：關(guān)于蛇口 漁港碼頭 1998年，市長(zhǎng) 工作會(huì)議紀(jì)要 83號(hào)《關(guān)于漁港的開(kāi)發(fā)問(wèn)題》規(guī)定“漁港基地內(nèi)南岸土地由商貿(mào)控股公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)”。 從以上論述可知，在建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式下，新成立公司共同開(kāi)發(fā)模式在多個(gè)方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。 法國(guó)漁港 法國(guó)的漁港設(shè)施主要由中央政府負(fù)責(zé)投資及監(jiān)控，國(guó)家通過(guò)合同將漁港交給商會(huì)經(jīng)營(yíng)，國(guó)家只象征性地征費(fèi)，不從漁港收回資金，漁港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)資金由中央政府負(fù)擔(dān)，重要漁 港的重大基本建設(shè)項(xiàng)目幾乎都由國(guó)家投資，納入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，直接撥款。 韓國(guó)漁港 韓國(guó)漁港分為法定漁港（即國(guó)家認(rèn)定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。 大連杏樹(shù)中心漁港是以企業(yè)投資為主體市場(chǎng)化運(yùn)作的方式開(kāi)發(fā)建設(shè)，工程累計(jì)拋填土石方 300 萬(wàn)立方米，建成東西防波大堤 3858米，水產(chǎn)品交易市場(chǎng)、成品油倉(cāng)儲(chǔ)、綜合服務(wù)區(qū)等項(xiàng)目。 在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)中心漁港開(kāi)發(fā)建設(shè)公司分別 與天津龍達(dá)水務(wù)有限公司、津熱供熱集團(tuán)、國(guó)投津能發(fā)電有限公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設(shè)協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開(kāi)發(fā)建設(shè)公司與澳大利亞成功集團(tuán)天津市中澳成功實(shí)業(yè)公司達(dá)成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開(kāi)發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項(xiàng)目總投資 70 億元，將建成 800 多個(gè)泊位，其中包括中國(guó)首個(gè)長(zhǎng)度超過(guò) 100米的超級(jí)游艇碼頭。 建設(shè) 碼頭 1390 米，修筑防波堤 1170 米，征用海域 2650 畝，填海造地 360 畝，形成港池 600 畝，提供漁船泊位 27個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 3 個(gè)， 5000 噸級(jí)泊位 6 個(gè)，能夠滿(mǎn)足 1500 艘漁船的靠泊、避風(fēng)、供給。 為進(jìn)一步加快沈家門(mén)漁港向西拓展進(jìn)程，打造一個(gè)集漁、工、貿(mào)、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國(guó)家農(nóng)業(yè)部申報(bào)了建設(shè)沈家門(mén)中心漁港項(xiàng)目。同時(shí)， 興達(dá)漁港建造完成時(shí)， 全球 遠(yuǎn)洋漁業(yè) 資源約束增大 ， 臺(tái)灣遠(yuǎn)洋漁業(yè)日漸萎縮。 興達(dá)港建港之初， 游資大肆炒作遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地周邊土地，導(dǎo)致地價(jià)飛漲，限制 了 實(shí)業(yè)主體 對(duì)遠(yuǎn)洋漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 ，影響了 配套產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 。