【正文】 作 關 系 直接上級部門 項目總經理 /公司工程 部經理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經理 /公司營運部工程 部經理 內部關聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務部、財務部、推廣部 外部關聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力 維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務； 6 負責并協(xié)助總經理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數(shù)據進行財務分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升項目資產價值。 8 監(jiān)督外委公司設施設備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。 5 配合公司制定相關的工作 流程，培訓本部門員工。 （ 2）商戶自已的花車 1）占 道經營押金： 200 元 /個 （ 3）花車用電管理 1）花車用電費用：每個花車每月按 20元計收，開燈時間為每天晚上 6： 00 至晚上 9： 00。 2）各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域 3）各商家廣告燈箱發(fā)布：應先收費后發(fā)布 4）商品陳列展示：貨品豐滿，標價醒目，具有吸引力 5）模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損 27 6）賣場照明：滿足經營需要 7）賣場整潔：清潔、清晰 8） 商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前 9）促銷場地的花車擺放：整齊美觀 10）商鋪內外的 POP：書寫規(guī)范，合理，合法 11）玻璃幕墻：清潔、不得設置雜物或背柜裸露面 12）賣場布置：春夏兩季更換一次 13）商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生 14）各樓層導視牌：完整、清晰、清潔 15）公共賣場內外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內容，及時更新。 d）專賣店（包括以商鋪出租的配套經營項目）配置：電、通過消防驗收、做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 c）獨立項目在簽訂合同七天內收取履約保證金和 履約首季物管費。 3）場內燈箱、廣告畫面完好，費用及時收取。硬布置是依據消費習性來確定的，起到便于消費，引導消費的作用，一般布置到位后，短期內不會作大的調整，例如：客戶服務區(qū)設置、通道設計，商品陳列設計等。 d）專賣店項目在簽訂合同時收取履約保證金，小于 150㎡ 收取六個月的租金和六個月的物管費、大于 150㎡ 繳三個月的租金和三個月的物管費 e）其它費用：開業(yè)推廣費 200 元 /戶，換鎖費 30元 /個，合同工本費 20 元 /本， 7）能源費 a） 水、電，每一個商戶配置一組計量表，單獨使用的電量、據實按標準計算收取，若遇國家電價調價時按其定價標準計收； b）公共能源費：公共照明、消防用電、公共設施設備用電、輸變電損耗、光彩工程照明 、公共用水等，按整個項目商業(yè)部分實際發(fā)生費用以全體用戶面積據實分攤，經營以整個項目實際發(fā)生費用按其經營場地建筑面積所占比例據實分攤交納。 2）計租面積 a）合同面積一律以建筑面積報價出租，重點項目必須報開發(fā)公司直至集團審批。 2）商場公共清潔：隨時保持清潔。 4）除商鋪門前外的花車促銷時間：周六、周日和節(jié)假日 24 5）商鋪門前的花車，須經營自已商鋪內的商品 （ 5）花車經營商品質量要求： 1）花車上嚴禁銷售“假冒、偽 劣及三無”商品。 7 核算設備和設施的運行成本，不斷提高設備的工作效率和降低能耗。 10 完成領導交待的其他工作。 2 工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。 13 負責項目人員培訓和梯隊人員的建設。 8 制定各種設施設備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 物業(yè)經理工作職責 工作關 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)務對接部門 項目 物業(yè)部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經理 /總經理 內部關聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務部、行政部、項目 物業(yè)部 11 集團關聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責概述 1 支持協(xié)助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運制度和標準； 5 配合商務發(fā)展部工作，為前期設施設備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務； 6 負責審核（修訂）各項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的 落實和執(zhí)行； 7 負責對各項目營運的實際數(shù)據進行財務分析，提出管控建議，從而最大程度 提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產價值。 6 督導各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據營運狀況進行修改。 項 次 主要工作 1 跟進執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預算收入； 2 領導月度推廣、促銷及其它活動的 策劃和執(zhí)行； 3 維護和監(jiān)督商場的整體良好形象； 4 制定及監(jiān)督部門的工作流程； 5 指導和掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告 /會刊 /DM的投放效果。 11 在遵循公司總體經營策略下，領導營運部達成公司的各種業(yè)績及利潤要求。 購物中心的后期營運管 理主要包括四個方面： 客戶服務的優(yōu)化管理 、 商場的整體經營管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業(yè)服務管理 。 營運部組織架構如下 : 營運管理職能定位 營運總監(jiān) XX 項目 XX 項目 營運部經理 營運部文員 xx項目 工程物業(yè)部經理 副總監(jiān) /總監(jiān)助理 活動策劃主管 設計制作主管 工程物業(yè)部主管 市場推廣部經理 XXXX 6 客戶服務 咨詢 策劃推廣 賣場形象管理 物業(yè)管理 物業(yè)管理前期介入 經營管理 合同管理 求助報修 品牌形象管理 物業(yè)外委服務質量評定 經營戶 管理 投訴管理 廣告宣傳 工程遺留問題整改方案 經營調整 費用收取 活動實施 公共物業(yè) 經營 管理 經營風險管理 (三 ) 主要崗位工作職責 營運部主要崗位工作職責 營運總監(jiān)工作職責 工作關 系 直接上級部門 公司總經理 /公司副總經理 業(yè)務對接部門 各項目 主要評估考核人員 公司總經理 /公司副總經理 內部關聯(lián)部門 公司商務發(fā)展部、行政部、財務部 集團關聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、風控部 外部關聯(lián)部門 項 次 崗位職責概述 1 在總經理 領導下，全面支持各項目的營運日常管理工作； 2 與項目共同完成公司下達的經濟指標和重點工作； 3 組織擬定（修改）營運部年度經濟目標和重點工作計劃并認真實施完成； 4 組織擬定（修改）營運部的基本管理制度和業(yè)務流程； 5 根據市場和商圈的變化，支持協(xié)助項目進行經營調整； 6 在公司領導下，支持營運團隊的管理和建設； 7 配合公司實行目標管理及績效考評； 8 長期目標共同提升營運團隊的管理水平，提高各項目的商業(yè)價值。 14 領導營運部與其他部門之間密切溝通與配合。 項 次 主要工作 1 參與并審核各項目工程物業(yè)年度預算。 9 組織領導各項目維保項目的招標工作，爭取競爭力的維保價格。 3 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。 11 協(xié)調與開發(fā)公司的工作，推動項目工程遺留問題的整改速度。 項目業(yè)務經理崗位職責 工 作 關 系 直接上級部門 項目總經理 /公司營運部業(yè)務經理 下轄部門 主要評估考核人員 項目總經理 /公司營運部業(yè)務經理 內部關聯(lián)部門 公司營運部、招商部，項目物業(yè)部、財務部、市場推廣部 外部關聯(lián)部門 工商、質監(jiān)局、消費者協(xié)會 項 次 崗位職責概述 1 負責項目租賃工作的整體管理與協(xié)調； 2 帶領團隊達成項目招商及租金收益的預期目標； 3 規(guī)劃和執(zhí)行項目的招商策略； 4 發(fā)現(xiàn)潛在的 經營戶 并且與這些 經營 戶 談判租約； 5 維持項目良好的租戶服務與顧客服務； 6 確保各項工作符合公司制度及流程要求； 7 負責協(xié)調與項目其他部門及公司總部的工作配合。 15 5 配合公司制定相關的工作流程，培訓本部門員工。 2 工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。 10 完成領導交待的其他工作。 2）花車經營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。 7）廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場。 b）除主力店和洋快餐以外的獨立項目為三至五年，一般不要超過五年。（第三次） （ 7）強制終止合同期間租金物管費照常收取。 （ 2） 商場賣場布置（軟布置）工作標準： 工作事項 工作內容 工作標準 導示系統(tǒng) 公司辦公場所導示系統(tǒng) 公司辦公用品導示運用規(guī)范 項目樓層經營導示系統(tǒng) 主力店導示系統(tǒng) 項目公共設施導示系統(tǒng) 項目促銷信息發(fā)布導示系統(tǒng) 及時更新、規(guī)范管理 氣氛渲染 節(jié)日主通道包裝（門、柱、吊頂裝飾） 3－ 4次 /年 中庭氛圍營造（吊飾、情景小品、休閑設施等） 1－ 2次 /年 外立面包裝（燈飾工程、氛圍裝飾等） 1次 /年 服務臺包裝（造型設計包裝等） 1－ 2次 /年 轉角，過度通道包裝（商業(yè)雕塑小品、美陳等） 1－ 2次 /年 休閑設施 休閑座椅 及時 植物、水等自然景觀營造 及時 休閑、娛樂、趣味設施的引進 及時 39 工程管理工作標準 工程物業(yè)職能授權 序號 工作項目 部門 備注 公司 營運部 項目分公司 1 裝修管理 裝修管理辦法 審批 申報 項目裝修管理方案 備案 審批 項目分公司內部會簽執(zhí)行 裝修方案的審定 《 500 平方米項目 審批 》 500平方米項目 備案 審批 裝修過程監(jiān)控 執(zhí)行 按〈裝修手冊〉、《物業(yè)管理條列》、《消防法》、各施工規(guī)范執(zhí)行； 裝修竣工驗收 執(zhí)行 按〈審核意見〉和技術變更核定執(zhí)行驗收； 2 日常管理 審 核 擬定 工程月度計劃、項目物料計劃、工程物業(yè)收支計劃按要求上報； 方案 審批 審