【正文】 按照業(yè)態(tài)布局的主題分布進(jìn)行 租賃 ，強(qiáng)調(diào)每層物業(yè)的特有功能和整體化運(yùn)作策略，淡化商用物業(yè)?低貴高賤?的傳統(tǒng)思路，有利于提高項(xiàng)目的整體均價(jià)。 客戶口碑及鏈動(dòng)策略。 ( 四 ) 完全市場化、企業(yè)化運(yùn)作 項(xiàng)目采取完全市 場化、企業(yè)化模式運(yùn)作，以政府為依托，以企業(yè)為主體，以市場為導(dǎo)向，擁有靈活的機(jī)制，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和機(jī)遇，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、功能社會化、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化。 服務(wù)營銷：擎誠信、促發(fā)展。 362 業(yè)態(tài)具體定位 (具體業(yè)態(tài)分布見業(yè)態(tài)規(guī)劃圖 ) 以精品古玩 藝術(shù) 產(chǎn)品為龍頭，同時(shí)以工藝品、旅游紀(jì)念品相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品批、零售為輔。 家設(shè)店形式的玩家 家庭作為古玩收藏、交易的地方，這一類的 普通玩家較多，在實(shí)際招商過程中，采取?客帶客?的形式，通過古玩收藏家愛好者 自身的溝通渠道來宣傳，達(dá)到一傳十，十傳百的招商目的。 （ 3）三級區(qū)域： 全省古玩市場 廣州、中山、珠海、江門、四會、 平洲、 肇慶、揭陽 、汕頭 、東莞、從化。聯(lián)盟化經(jīng)營策略：實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以期多贏。 ? 培養(yǎng)商家、以展帶商、 提供孵化式服務(wù) ? 產(chǎn)業(yè) 聚集 ， 創(chuàng)新服務(wù)， 提高產(chǎn)業(yè)影響力 ? 人文改善，品味提升，促進(jìn)城市化進(jìn)程 一 、項(xiàng)目定位背景 本 項(xiàng)目 地處 雞公山山腳下，該片區(qū)域位于羅湖中心 區(qū)與龍崗區(qū)布吉街道接壤的地段， 占地面積 約 7 萬平方米， 依山傍水，風(fēng)景迤邐，內(nèi)有特色鮮明的明清大 街、 唐宋遺風(fēng)大街、秦漢古韻大道 、以及三百六十行雕塑和建筑風(fēng)格各異的亭榭樓閣。發(fā)達(dá)國家有一股強(qiáng)大的私人收藏勢力，這股力量往往能反映出一個(gè)市場的興衰。因此，要想對他們的投資業(yè)績進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的評估，顯然并非易事。北區(qū)古玩城分古舊家具交易區(qū)、禮品工藝品以及裝飾品交易區(qū)，民俗文化小吃飲食區(qū)三個(gè)經(jīng)營區(qū)域，是綜合游、吃、玩、逛、賞、購為一體的綜合旅游觀光景點(diǎn)，每到周末，古玩地?cái)側(cè)松饺撕＃瑩頂D不堪，成為都市一道亮麗的風(fēng)景線。古玩城的前身是?勁松民間藝術(shù)品舊貨市場?， 1995 年改為?北京古玩 城?。面對如此狀況，有眼光的古玩行家則樂此不疲，他們會經(jīng)常光顧古玩夜市 ，從中撿漏，買便宜貨。這一歷史性的決定為深圳未來的文化體制改革和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，指明了方向。 第一部分 : 市場背景 一、 古玩、藝術(shù)品市場發(fā)展趨勢分析 近年來，藝術(shù)品投資開始悄然進(jìn)入人們的視野，并且受到越來越多的關(guān)注。 改革開放后， 中國的古玩市場得到迅猛發(fā)展，僅上海就已形成了廣東路文物古玩店一條街、福佑路（現(xiàn)遷往方浜路）文物古玩收藏品市場一條街、東臺路文物古玩收藏品市場一條街以及豫園華寶樓、蘭馨古玩、鼎鑫、友誼商店等。經(jīng)營的品種有古舊陶瓷、珠寶鉆翠、古舊家具、古舊地毯、中外字畫、古舊鐘表等十大類上千個(gè)品種，幾乎囊括全國各地的古玩和工藝品種類，呈現(xiàn)?大而全、全而精?的特點(diǎn)。自九十年代初第一座深圳古玩城在博雅開辦，到深紡大廈、羅湖圖書館、深圳大劇院古玩城，黃貝嶺深圳古玩城，一次次的起起落落說明深圳古玩市場發(fā)展的曲折，同時(shí)也說明了古玩 市場在深圳擁有諸多潛力與優(yōu)勢，深圳古玩藝術(shù)品市場還有較大的潛力未曾挖掘，而根據(jù)各市場的不同特點(diǎn)，建立不同特點(diǎn)的專業(yè)市場，深圳古玩市場將大有可為 。 一部分確實(shí)愛好藝術(shù)而又具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會力量，這部分往往以知識分子為主，收藏層次較高，但規(guī)模不大。擴(kuò)大文化產(chǎn)業(yè)的總體規(guī)模和調(diào)整優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合。 傳統(tǒng)古玩 珠寶藝術(shù)品 、工藝禮品 集散 地中心，根據(jù)政府對項(xiàng)目所在地理位置的總體定位和規(guī)劃，以及目前 東方古玩城將來與整個(gè)項(xiàng)目的匹配和互動(dòng)，古玩城在主題定位上必須要有非常明確的指導(dǎo)思想，即： 21 豐富深圳 的古玩市場內(nèi)涵和提升古玩市場的經(jīng)營形象 22 符合 東方古玩城 未來身份和基本業(yè)態(tài)規(guī)劃 23 符合 東方古玩城物業(yè)租賃 和統(tǒng)一經(jīng)營管理的需要 二 、項(xiàng)目 SWOT 分析 (1) SO 戰(zhàn) 略：服務(wù)產(chǎn)品專業(yè)化策略：根據(jù)客戶不同的需求經(jīng)營種類的不同，提供具有專業(yè)水準(zhǔn)的個(gè)性化服務(wù)。 三 、定位體系 31 概念定位 考慮本項(xiàng)目案名已確定為?東方 古玩城?的現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)名稱反映概念，概念孕育名稱，概念展現(xiàn)名稱的原則，本項(xiàng)目概念定位為： 東方古玩城 中國古玩 珠寶藝術(shù)品 的 殿堂 構(gòu)筑以?專業(yè)的管理、面對海內(nèi)外兩岸四地乃至東南亞 的古玩收藏買家、全球同步網(wǎng)上拍賣為核心、中國文物認(rèn)證體系?的古玩、 珠寶、藝術(shù)、工藝 產(chǎn)品基地，集古玩博覽、展示、交易、 拍賣、 物流、鑒定為一體的主題古 文化中心。 35 終端目標(biāo)客戶定位 351 招商目標(biāo)客戶群 北京、上海、廣州、西安、西藏、鄭州、成都、福建、武漢、南昌、義烏等龍頭企業(yè)主力商家和行業(yè)協(xié)會。商業(yè)物業(yè)價(jià)值只有一部分在建筑本身上，對于 東方古玩城 ，租賃進(jìn)駐 東方古玩城 商鋪時(shí)看重的不僅是市場發(fā)展商實(shí)力 和建 筑質(zhì)量，更多的是取決于 東方古玩城 的經(jīng)營價(jià)值，即借助 東方古玩城 所處的口岸或運(yùn)營商的出色運(yùn)作使其在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利益（包括經(jīng)濟(jì)利益、社會價(jià)值等）的能力。以 ?新聞造勢、專家論市、專訪成事? 的復(fù)合式推廣策略，多角度、多視覺、多層面的進(jìn)行整合宣傳推廣，真正將?眼球經(jīng)濟(jì)、影響力經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)?做足、 做透。 我們將活動(dòng)營銷作為項(xiàng)目聚攏人氣，增加收益，提升市場認(rèn)知度的主要推廣手段之一。 精心改善、打造項(xiàng)目周邊大環(huán)境，使企業(yè)形象和項(xiàng)目產(chǎn)品形象在公眾形象中產(chǎn)生良好的口碑，使目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目的經(jīng)營前景充滿信心。 1．聯(lián)合促銷 公司與入駐商家可以采取多種方式做好營銷：公司與入駐企業(yè)共同進(jìn)行促銷，如合作廣告 —— 入駐商家發(fā)布廣告，園 區(qū)申請有關(guān)部門給予一定金額的補(bǔ)貼等。 化整為零、化零為整的租賃 模式 走差異化路線（推廣差異化與產(chǎn)品差異化）將成為本項(xiàng) 目營銷亮點(diǎn)。建筑質(zhì)量與項(xiàng)目規(guī)模 02 月 22 日 02 月 26日 版面、篇幅的選定 體育、財(cái)經(jīng)、房地產(chǎn)?？? 02 月 24 日 02 月 25日 發(fā)布形式 /時(shí)間確定 見表二 02 月 24 日 02 月 24日 不同媒體的發(fā)布組合安排 以戶外媒體、報(bào)紙媒介為主，電視、電臺、雜志媒體為輔，視 現(xiàn)實(shí)工作情況而定 02 月 24 日 03 月 15日 發(fā)布數(shù)量 /發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 見表二 02 月 22 日 02 月 24日 媒介計(jì)劃執(zhí)行表的制定 見表二 02 月 22 日 02 月 24日 二、廣告推廣計(jì)劃 項(xiàng) 目 數(shù) 量 表 現(xiàn) 主 題 開始發(fā)布時(shí)間 發(fā)布結(jié)束時(shí)間 備 注 新聞報(bào)道 每月 2次，共8 次。 報(bào)刊廣告發(fā)布 正式招商、銷售開盤時(shí) 1周23 次發(fā)布，共 20次。 附件： 中國主要古玩市場資料 北京 北京古玩城 東三環(huán)南路 21 號（華威橋西側(cè)） 北京古玩城有限公司是北京首都旅游集團(tuán)的全資子公司，是目前亞洲最大的古玩藝術(shù)品交易中心，主要從事古玩藝術(shù)品市場的經(jīng)營，為入駐商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和經(jīng)營平臺。古玩城入駐商戶一千余家，有九個(gè)樓層二萬平方米經(jīng)營面積，環(huán)境典雅舒適，硬件設(shè)施一流。上海市收藏協(xié)會授牌命名為?上海收藏活動(dòng)基地?，上海市旅游行業(yè)協(xié)會授予?上海市接待旅游團(tuán)隊(duì)推薦單位?稱號。 ．上海市錢幣學(xué)會每 月底周未舉辦?中國錢幣鑒定會?。四、五層為專屬倉儲空間，作為完善的配套工程，可直達(dá)地下停車場，送貨、出貨方便快捷，與國際先進(jìn)設(shè)計(jì)緊密接軌 ，體現(xiàn)了古玩城?以人為本?的設(shè)計(jì)理念。在過去，賣者多是敗落的王公貴族、順手牽羊的偷兒、從家里拿幾件東西換錢的不肖子弟，也有專門作假貨來蒙事兒的。如果熟門熟路，在這里還是可以找到非常不錯(cuò)的古玩的。同時(shí)因?yàn)橛形奈鋸R在此，所以亦稱文武廟直街，是香港所有大小街道的 一哥 ，開埠初期為華人聚居地。此外，還有來自西洋的古老電風(fēng)扇、留聲機(jī)……以及來自日本、泰國和東南亞的珠寶銀器、古董古玩，琳瑯滿目，令人目不暇給。只要你說出想找尋的東西，店員一定努力為你尋找。古玩大市場也叫古玩城，是一個(gè)項(xiàng)目繁多、定時(shí)開放的大眾化市場。文物商店也是以誠信為首，真就是真，仿就是仿對客戶負(fù)責(zé)，基本上做到老少無欺，不會騙人。它的貨源充足，品質(zhì)精良，水平很高，以高中檔 精品為主流，價(jià)位居市場之首，賣真保真，不能賣假，誠信度應(yīng)極高是吸引投資商和收藏家的寶地，其交易額非?？捎^讓其它同業(yè)市場追之莫及，尤其在前幾年僅由幾家公司獨(dú)占中國市場都有一種強(qiáng)勁的霸氣 ，不可一世。而經(jīng)紀(jì)公司的交易是平穩(wěn)的、安全的，它可以讓你看個(gè)明白、想個(gè)夠，三五天不行，七八天也可，個(gè)人看不好再找人掌眼，達(dá)到看透想好再成交，讓你放心，沒有風(fēng)險(xiǎn)，賣方也不必交這個(gè)費(fèi)，付那個(gè) 費(fèi)，抓雞不成倒失把米的擔(dān)心，成交不成交沒有損失，所以這種放在桌面上談的交易三方都樂意