【正文】 費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（四）建筑安裝工程費(fèi)：，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂＃ㄋ模┘{稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。第五章 清算審核內(nèi)容第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。（八）清算項目的銷售許可證。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。特此公告。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除?！浚ㄋ模┙ㄖ惭b工程費(fèi)：，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)?。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。具體確認(rèn)方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費(fèi)用。第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)行政管理部門批準(zhǔn)，實(shí)行限價銷售的積壓房地產(chǎn)。六、對２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項目，還未進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。剩余的房產(chǎn)，按實(shí)際銷售據(jù)實(shí)征收土地增值稅。（三）土地增值稅實(shí)行按月預(yù)繳。房地產(chǎn)單位項目，包括房產(chǎn)單位項目和地產(chǎn)單位項目。北京市地方稅務(wù)局將根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本）”的核定。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。（二）據(jù)實(shí)計征的辦法除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實(shí)際增值額計算征收土地增值稅。１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；２、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；３、稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；４、項目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。（二）納稅人財務(wù)制度不健全，無法真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按下列規(guī)定確認(rèn)其扣除項目金額：１、土地費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本（即《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報省地稅局備案。九、各直屬地方稅務(wù)局接到本通知后，要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務(wù)不健全的房地產(chǎn)開發(fā)納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除?！咀ⅲ涸瓌t上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。（七）清算項目的工程竣工驗(yàn)收報告。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅海ㄒ唬┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)?；：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！咀ⅲ号c國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實(shí)地審核。第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。具體確認(rèn)方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?、國家稅?wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。，其成本、費(fèi)用可以扣除。（七）開發(fā)間接費(fèi)用：、管理開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。（四）若房地產(chǎn)開發(fā)項目跨銷售的，則根據(jù)不同的銷售分別適用核定征收率，無法區(qū)分具體銷售的，一律從高確定核定征收率。一方面，及時出臺政策，將東部沿海市縣土地增值稅預(yù)征率提高到２％至３％，強(qiáng)化項目銷售跟蹤管理，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理工作；另一方面，加大土地增值稅清算工作力度，省局成立清算督導(dǎo)工作組，各市縣成立清算小組，全面開展土地增值稅清算。房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應(yīng)壓力進(jìn)一步增大，房價走勢將何去何從？多城市庫存逼近歷史高位據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，這一數(shù)額處于