【正文】 儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。云臺(tái)每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1 次。配電室、樓層配電間防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好?；S池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。附屬構(gòu)筑物1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。2 配備檔案管理人員。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議的當(dāng)事人按照約定處理。 備勤人員24 小時(shí)待崗。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次。一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速。每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次 建筑消防設(shè)施。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查 1 次防漏電設(shè)施。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé) 任。每月表面清潔1 次，查看防水狀況。每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能。每月表面清潔1 次。9 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況。復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水 質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。5)每年檢測1 次防雷裝置。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。8 設(shè)備機(jī)房 1)每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。報(bào)修進(jìn)行回訪。2 配備檔案管理人員。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。（六）清運(yùn)裝修垃圾委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。(八)備勤人員24小時(shí)待崗。（二）制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。每日巡視保潔2次電梯轎箱。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。滅火器每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。2）火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測器投入運(yùn)行2 年后，每隔3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。三、消防安全防范（一）綜合管理建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。1出門按鈕每2月檢查1 次開鎖功能、接線。紅外對(duì)射探測器每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。低壓配電箱和低壓線路每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。（五）排水系統(tǒng)排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。（二）共用部位房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。（五）標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。第一篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三級(jí))附件2：評(píng)估項(xiàng)目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、基本要求（一）客戶服務(wù)場所設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。報(bào)修進(jìn)行回訪。（七）專項(xiàng)服務(wù)委托管理簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。每年檢查一次電氣安全。網(wǎng)絡(luò)控制箱每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。1電磁鎖門鎖每2月檢查1 次吸力、外觀、接線。配備電梯安全管理人員。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。施肥根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。五、環(huán)境衛(wèi)生（一）生活垃圾的收集、清運(yùn)按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。六、公共秩序維護(hù)（一）主要出入口有專人24小時(shí)值守。（七）每年進(jìn)行2次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。（五）裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。由專 項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。10 設(shè)置公共信息欄。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防 范措施。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào) 室外機(jī)支撐構(gòu)件等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)。每年檢查1 次電氣安全。8 檢測 每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。2 對(duì)講門口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等。每半年內(nèi)部除塵1 次。每半年表面清 潔 1 次。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀。電梯的安全附 件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校 驗(yàn)、檢修。 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。每 年對(duì)員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。每月檢查測試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控 制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能。每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時(shí)間。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生。并 根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投 藥位置有明顯標(biāo)志。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政 主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 檔案 建立物業(yè)管理檔案。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。污水泵汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。解碼器每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。綠籬和色塊植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。除草每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。術(shù) 語 物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主（建設(shè)單位）通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主（建設(shè)單位）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 突發(fā)事件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生，造成或者可能造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急事件?；疽?guī)定 一般規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的公共秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量管控，運(yùn)作規(guī)范，落實(shí)安全防范等各種措施和規(guī)定。確定服務(wù)等級(jí)應(yīng)考慮住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用年限、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能以及業(yè)主的居住消費(fèi)能力和需求等因素，可選擇等級(jí)式服務(wù)，也可選擇菜單式及服務(wù)成本核審式服務(wù)等。每年一季度應(yīng)在顯著位置公示上物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，公示期限不得少于15個(gè)工作日。 物業(yè)服務(wù)人員配置數(shù)量表項(xiàng)次 服務(wù)等級(jí) 建筑面積（萬㎡）服務(wù)人員(人/萬㎡)三級(jí)服務(wù) 5萬平米以下 ㎡，5～10萬㎡，5人/萬㎡，10～15萬㎡，㎡，15～25萬㎡，4人/萬㎡ 25萬㎡以上，㎡。在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)受理報(bào)修和投訴服務(wù)電話，設(shè)置值班人員。 業(yè)主提出的意見、建議和投訴，應(yīng)及時(shí)答復(fù)，并對(duì)答復(fù)滿意情況進(jìn)行回訪。協(xié)助相關(guān)部門定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練。少數(shù)民族聚居的住宅區(qū)，宜配備一定數(shù)量熟悉少數(shù)民族語言的秩序維護(hù)人員。 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患等問題，應(yīng)立即糾正、維修和排除。監(jiān)控覆蓋率應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級(jí)服務(wù)達(dá)80%以上； 巡邏值勤應(yīng)制定計(jì)劃、路線和內(nèi)容，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況應(yīng)加強(qiáng)巡邏。 每年對(duì)消防泵試泵和保養(yǎng)，進(jìn)行檢修并做好記錄。環(huán)境衛(wèi)生 一般規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)辦法、防疫應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度。 配備專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)，封閉運(yùn)輸，外觀整潔。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1次； 天臺(tái)、上人屋面保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)應(yīng)每季度清理1次天臺(tái)、屋面；冬季降雪前，清理1次天臺(tái)、屋面； 道路及交通設(shè)施保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：三級(jí)服務(wù)每天清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每2周至少清洗 1次垃圾容器（冬季除外）。 施肥要根據(jù)植物的種類合理施肥。 草坪的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1）目測無明顯雜草、斑禿，覆蓋度應(yīng)達(dá)到90%以上；2）生長季節(jié)不枯黃；3）修剪高度在10cm范圍內(nèi)；4）每年施肥不少于1次；5）單子葉草坪每10年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次，雙子葉草坪每6年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次；6）3年以上草坪必須每年打孔疏草。 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、業(yè)主委員會(huì)委托等）需要，安排對(duì)共用重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性