【正文】 戶型酒店式公寓已經(jīng)售完，只剩 100200平方米大戶型 10 多套酒店式公寓 東方金座（ 市中心） 21000 4050 還有部分剩余房源 云天財(cái)富中心（ 市中心） 15000－ 17000 4050 目前一手房已經(jīng)售完，在售二手房。創(chuàng)藝 工社 江南大道以 南、創(chuàng)業(yè)路以西（濱江） 7045/40000 39—312 華榮集團(tuán) 星光大道 濱江區(qū)聞濤路以南，江南大道以北（濱江） 50000/300000 50—100 浙華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司 2020 云溪酒店會(huì)員公寓 梅靈南路一號(hào)（之江） 101000/60000 106—339 華庭云溪度假酒店有限公司 預(yù)計(jì) 2020 濱江 目前杭州在售的酒店式公寓不下 15 家，處于預(yù)告的有 4 家。 表 25 2020 年杭州 星級(jí)酒店情況表 星級(jí) 家數(shù) 客房數(shù)（間） 增減 % 床位數(shù) （張） 增減 % 平均房?jī)r(jià)（元） 增減 % 出租率 % 增減 % 五星 9 2787 4667 四星 25 7143 12546 三星 79 11430 22039 二星 111 8310 16667 一星 6 298 610 合計(jì) 230 29968 56529 表 26 20202020 年杭州五星級(jí)飯店基本經(jīng)營(yíng)狀況 年份 入住率 平均房?jī)r(jià) 增減 每間客房收益 增減 2020 年 % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 平均（ 0305） % % 潛在供給量大 據(jù)省旅游局分析，最近幾年每年新增酒店四五星級(jí)客房數(shù)將達(dá) 15002000 間左右，占杭州所有星級(jí)酒店 2 萬(wàn)間的 %10%。 2020 年五星級(jí)酒店的客房數(shù)和床位數(shù)分別增長(zhǎng)了 %和 %。加之原有周邊的一些中低檔次的沿街商鋪，雜而亂，因此高檔的寫字樓在此區(qū)位難免會(huì)顯得無所適從。 表 23 各大商圈典型物業(yè)基本情況 區(qū)域 區(qū)域特點(diǎn) 物業(yè)名稱 建筑面積 （萬(wàn) M2） 售價(jià) （元 / M2） 租金 （元 /M2 寫字樓與住宅價(jià)格倒掛，本身 租金和 售價(jià) 背離 一般而言，由于造價(jià)原因和經(jīng)營(yíng)原因，寫字樓的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是同地區(qū)普通住宅的 1 倍左右，而目前 杭州的寫字樓定價(jià)模式則更接近其鄰近的住宅，甚至低于住宅價(jià)格。 從可建面積來看， 2020年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 170 萬(wàn)平方米，其中錢江新城約為110 萬(wàn)平方米，下城區(qū)約為 31 萬(wàn)平方米，濱江約為 16 萬(wàn)平方米。 圖 22 部分高檔二手房掛牌均價(jià)走勢(shì)（單位：元 /平方米） 050001000015000200002500030000白馬公寓綠園世貿(mào)麗晶城白馬公寓 17823 19103 20281 20208 20787 20205 22140 綠園 20467 19903 20389 19493 22738 24689 24455 世貿(mào)麗晶城 16020 18010 17970 17750 2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度2020 年 4季度2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度 為什么在國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，高檔精品樓盤價(jià)格會(huì)逆勢(shì)上揚(yáng)？究其主要原因有： 1）杭州缺少滿足高收入階層的精品住宅，盡管近年來杭州開發(fā)了不少住宅區(qū)，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求的房產(chǎn)品屈指可數(shù)，因此供給方容易形成價(jià)格壟斷； 2）改革開放二十多年培育了一批高收入階層，他們的財(cái)富積累和財(cái)富積累的速度大大超過普 通人的想象，對(duì)這些購(gòu)買者購(gòu)房行為的研究結(jié)果表明這些高收入群體對(duì)價(jià)格不敏感。擁有稀缺資源的高檔精品樓盤 售價(jià) 在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度后仍然逆勢(shì)上揚(yáng)，體現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增值潛力 。若按 2020 年全年成交商品房 15997 套的速度，在不增加一套新預(yù)售房情況下，則消化已取得預(yù)售證 的這部分房源需要整整一年的時(shí)間。結(jié)合本次 宏觀調(diào)控以來杭州樓市的表現(xiàn)以及對(duì)影響樓市的一些因素分析，認(rèn)為未來杭州住宅市場(chǎng)走勢(shì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 潛在自用性需求量大，需求依然堅(jiān)挺 2020 年我研究所與杭州市房管局一起深入社區(qū)對(duì) 14703 名居民家庭住房現(xiàn)狀與需求進(jìn)行問卷調(diào)研，調(diào)查結(jié)果表明：大多數(shù)居民住房條件不佳，被調(diào)查對(duì)象中約 39%的居民是租賃戶或與其父母親戚同住，居住在三室及以上戶型的只占27%。而珠三角、北京、大連、青島等地恢復(fù)幾乎沒有受到宏觀調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)不但沒降，反而快速上漲，引發(fā)我們思考的是為什么中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)如此頑強(qiáng)？其主要原因是： 1）我國(guó)住宅商品化只有短短的 七年時(shí)間，多年積壓下來的住宅需求遠(yuǎn)沒有得到滿足。 掛牌出讓起價(jià)為人民幣 297835 萬(wàn)元。認(rèn)為貴公司應(yīng)該結(jié)合投資機(jī)會(huì)成本、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況綜合確定。詳見分析評(píng)估報(bào)告。 鼓勵(lì)普通商品房自住性消費(fèi) ，控制投資性需求，抑制投機(jī)是房地產(chǎn)政策基本趨向 啟動(dòng)內(nèi)需， 擴(kuò)大消費(fèi)需求 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，是“十一”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本思路，而 在擴(kuò) 大 消費(fèi)需求中最有意義 、 對(duì)上下產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最大的是住房消費(fèi) ，因此，房地產(chǎn)作為支柱 產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)變， 鼓勵(lì)普通商品房自住性消費(fèi) 的政策不會(huì)改變，從本次本積金貸款利率調(diào)整幅度很小、對(duì)自用性消費(fèi)仍保持低稅收政策可以明顯覺察到這一點(diǎn)，而 控制投資性需求、抑制投機(jī)的政策在房?jī)r(jià)問題沒有得到很好解決之前不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。 4）城市建設(shè)高潮期，“十五”、“十一五”是我國(guó)城市建設(shè)的高峰期，政府對(duì)城市大規(guī)模建設(shè)與改造，都將外溢為房?jī)r(jià)的上升與需求的擴(kuò)大。 我們認(rèn)為杭州住宅市場(chǎng)潛在需求很大，一是現(xiàn)有在杭居民大量住房需求尚未滿足；二是“學(xué)在杭州”品牌已經(jīng)打響，每年有 2－ 3 萬(wàn)名畢業(yè)生留在杭州工作，產(chǎn)生大量租房購(gòu)房需求；三是城市吸引力強(qiáng)，特別是隨著高速交通的開通，來自周邊地區(qū)的購(gòu)房需求將繼續(xù)增加。 板塊之間、樓盤之間的分化將進(jìn)一步加劇 在地鐵項(xiàng)目正式運(yùn)行之前，受區(qū)域性供求關(guān)系的影響，板塊之間的分化加劇，濱江南岸、閑林板塊由于土地開發(fā)量過大，受到很大的壓力，價(jià)格將呈滯漲狀態(tài)。 表 21 深藍(lán)廣場(chǎng) 04 年 5 月至今成交均價(jià) 記錄時(shí)間 均 價(jià) 20200703 25000 元 /平方米 （高樓層） 20200306 20000 元 /平方米 20200120 21800 元 /平方米 20200511 17000 元 /平方米 案例二： 金色海岸 被稱為 “ 國(guó)際江景豪宅 ”的金色海岸 坐落在錢江新城 CBD 核心區(qū)域內(nèi)， 2020 年 8 月開盤以來，受到市場(chǎng)的追捧， 日均成交近 2000 萬(wàn)元 。 3）從發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 長(zhǎng)期關(guān)系看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本上與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率同步，所以我們認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率總體保持在 68%之間是極為正常的。 市場(chǎng)吸納能力有限 與此同時(shí)，杭城由于經(jīng)濟(jì)條件以及企業(yè)數(shù)量的有限，其市場(chǎng)吸納能力有限。 5 年過去了， 如今 曙光公寓的市場(chǎng)轉(zhuǎn)手價(jià)高達(dá) 萬(wàn)元 /平方米 左右 ；和世貿(mào)差不多品質(zhì)的新寫字樓 公元大廈銷售均 價(jià)也不過 18500 元 /平方米，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅。歐美中心 12000 起 武林商圈 商業(yè)環(huán)境優(yōu)越 ，但布局分散， 是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的區(qū)域之一 環(huán)球中心 11 21631 深藍(lán)廣場(chǎng) 13000 起 8 麗陽(yáng)國(guó)際商務(wù)中心 11600 紅石結(jié)合本地塊區(qū)位分析，若本項(xiàng)目 A、 B 地塊定位為寫字樓，則目前的價(jià)格在 1400015000 元 / M2左右，低于酒店式公寓價(jià)格。 高星酒店效 益 下滑 與繁榮的興建酒 店高潮相反的是市場(chǎng)的下滑， 2020 年杭州五星級(jí)飯店的入住率為 %，比 2020 年全年平均入住率的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 因此，我們認(rèn)為盡管隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)高星級(jí)酒店的需求量處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是受供給增長(zhǎng)過快的影響（有條件的酒店目前正在進(jìn)行一場(chǎng)酒店星級(jí)攀 比，和高檔次新建星級(jí)酒店的紛紛入市），以及同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，可以肯定未來杭州的星級(jí)酒店業(yè)將進(jìn)入殘酷的競(jìng)爭(zhēng)期。大多數(shù)項(xiàng)目的酒店式公寓的主力戶型都 集中在在 4050 平方米，小戶型居多。政府機(jī)構(gòu)、各種商業(yè)和學(xué)校都聚集在此處，經(jīng)濟(jì)和文化氛圍濃厚，交通、娛樂和購(gòu)物的便捷性是其突出的特點(diǎn)。 錦繡天地（ 市中心） 3400037000 6570 酒店式公寓剩 56 套，產(chǎn)權(quán)式酒店較多產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店 售價(jià) 2000040000 元豐 從地塊的用地情況現(xiàn)狀及城市各層次規(guī)劃等方面來分析，該地塊均具有很大的升值空間和開發(fā)潛力。本地塊除去擁有地處武林 商圈的地段優(yōu)勢(shì)外，位于該地塊東面的運(yùn)河景觀更是本項(xiàng)目的一大利好資本。 戶型設(shè)計(jì)余地大 本地塊出讓招標(biāo)書中規(guī)定建筑面積 90 平方米以下的小戶型住宅占住宅總建筑面積的比例不少于 10%，低比率的小戶型限制，使得本項(xiàng)目的戶型優(yōu)勢(shì)突出。對(duì)于本地塊項(xiàng)目來而言，單 150多畝土地價(jià)格就高達(dá) 30 多億，其開發(fā)商的資金壓力是可想而知的。 威脅分析 (Threats) 宏觀調(diào)控的影響 近年來，房地產(chǎn)由于增長(zhǎng)過快、投資過熱、房?jī)r(jià)過高，成為國(guó)家宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)，今年的調(diào)控政策更是尤為集中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策步步為營(yíng)： 70％的雙控指標(biāo)、提高轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、提高首付比例、嚴(yán)控企業(yè)信貸、收緊地根、強(qiáng)制征收 20％個(gè)稅以及 4 月份、 8 月份的兩次加息。 雖說此次 的加息幅度 小 對(duì) 本項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)影響不大。 其次，地鐵開通后， 市中心的住宅可能將不再具有現(xiàn)在這種明顯的優(yōu)越性。地上總建筑面積為 ，見下表 41。預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于 2020 年結(jié)束。 贈(zèng)送價(jià)值 4 萬(wàn)元 /戶的居家 智能化（數(shù)字化智能系統(tǒng)）或戶式中央空調(diào) ,以提高樓盤的價(jià)值。 表 43 中原地產(chǎn) 2020 年以來白馬公寓二手房成交情況 序號(hào) 樓層 面積 朝向 售價(jià) 單價(jià) 裝修 成交日期 1 3 220 南北 萬(wàn)元 15500 精裝 041201 2 20 220 南 420 萬(wàn)元 19048 毛坯 041210 3 3 220 向南方 330 萬(wàn)元 15000 精裝 050111 4 7 212 南 萬(wàn)元 16000 毛坯 050308 5 20 220 南 420 萬(wàn)元 19046 毛坯 050811 6 21 575 南 1560 萬(wàn)元 27130 毛坯 051106 7 7 170 南 360 萬(wàn)元 21176 豪裝 060313 8 8 252 南 630 萬(wàn)元 25000 精裝 060823 9 18 248 南北 640 萬(wàn)元 25736 毛坯 060823 表 44 白馬公寓部分掛牌二手房概況 序號(hào) 面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 樓層 備注 1 490 25500 23/23 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 2 250 25700 8/21 帶 20 萬(wàn)基礎(chǔ)裝修，東邊套，能看到運(yùn)河 3 130 24600 12/21 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 4 198 22700 11/20 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 5 488 25000 22/22 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 6 215 20930 3/24 精裝修 從杭州另一個(gè)高檔樓盤綠園 的掛牌情況來看，一般帶 30~40 萬(wàn)的裝修的住宅掛牌價(jià)格在 21000~26000 元 /平方米。 表 46 各年銷售收入估算（樂觀方案） 2020 2020 2020 2020 2020 住宅一期 銷售面積（ m2） 28059 42089 銷售價(jià)格（元 / m2） 25000 26500 銷售收入（萬(wàn)元） 70148 111535 住宅二期 銷售面積（ m2） 30399 45599 銷售價(jià)格（元 / m2） 26500 28090 銷售收入（萬(wàn)元） 80558 128087 住宅三期 銷售面積（ m2） 39770 59655 銷售價(jià)格（元 / m2） 28090 29775 銷售收入（萬(wàn)元） 111715 177626 住宅下商鋪 銷售面積（ m2） 2112 1408 銷售價(jià)格（元 / m2） 40000 42400 銷售收入（萬(wàn)元） 8448 5970 公寓下商鋪 銷售面積（ m2） 4000 6000 銷售價(jià)格（元 / m2） 30000 31800 銷售收入（萬(wàn)元） 12000 19080 酒店式公寓 銷售面積（ m2） 26745 40117 銷售價(jià)格（元