【正文】 ” 舉行項(xiàng)目論證會(huì)，向社會(huì)公開展示設(shè)計(jì)方案，征詢意見，項(xiàng)目的開工奠基、竣工揭牌儀式等。 九、 整體推廣思路與階段推廣策略 ? 市場(chǎng)上有不少案例說明項(xiàng)目品牌主導(dǎo)企業(yè)品牌，如深圳的百事達(dá)花園、東?；▓@。 ? 排他性 具有豐富文化內(nèi)涵的黃金商業(yè)地段，難以仿造。 牌主力店、獨(dú)立街鋪相結(jié)合。常德市約有 70%的投資者被套牢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。總的來說，未來住宅市場(chǎng)消費(fèi)力依然強(qiáng)勁，高檔、高端住宅大有可為；商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，但是從品牌、功能、檔次、服務(wù)、行銷等各方面都面臨升級(jí)換代，在商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)仍有很好的操作空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 常德城區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，商鋪林立，人均占有商業(yè)面積超過 平方米，呈現(xiàn)基本飽和狀態(tài)。 ? 集全國名家名作于一堤的“中國常德詩墻”就位于本項(xiàng)目西南側(cè)，長 公里，為我國一絕，并進(jìn)入吉尼斯世界紀(jì)錄大全。 一、 地域概況 湘西北重鎮(zhèn) ? 常德位于湖南省西北部，東臨洞庭，西接黔川，南通長沙，北連荊襄，史稱“黔川咽喉，云貴門戶”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。自古有“文物之邦，風(fēng)景之國”的美譽(yù)， 4 處國家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物， 4 個(gè)國家級(jí)森林公園。 商業(yè)常德 ? 常德 2020 年的人均 GDP 為 11064 元，第三產(chǎn)業(yè)增長較快。 ? 容積率： ? 建筑密度： 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展很快。 1 樓：精品店 2 樓：一半超市，一半主力店 4 樓百貨 5 樓卡通城，賣點(diǎn) ，較新穎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 面積： 1018 平米 銷售方式： 12 年返租，第 110 年回報(bào) 10%，第 1112 年回報(bào) 12% 24 樓整體招商，現(xiàn)只售 3 樓 金鉆廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃極差，交通不方便，人流組織不順暢，后續(xù)經(jīng)營困難，除女人一條街經(jīng)營較為理想之外，其他區(qū)域幾乎經(jīng)營困難， 1 樓約有 35%在轉(zhuǎn)租，有 10%左右空置，租金為 80120 元 /平米， 2 樓以上 70%空置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 權(quán)威性 無可爭(zhēng)議的常德城市商業(yè)名片。組建招商團(tuán)隊(duì)和銷售團(tuán)隊(duì)，二者相對(duì)獨(dú)立又緊密聯(lián)系。 ? “水星樓”四部曲 ? 一部曲：尋找“水星樓”背后的故事 結(jié)合抗戰(zhàn)勝利和世界反法西斯勝利 60 周年，在全市甚至是全省范圍征集老照片、文章、英雄事跡等。 星樓購物中心廣場(chǎng)上人聲鼎沸，人潮涌動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 f) 7樓為地面三層，總建筑面積 5632 平米，業(yè)態(tài)組合為男士服飾、體育文化用品、兒童世界。大賣場(chǎng)招商是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和保障，牽涉到整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和大賣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)該盡快組織運(yùn)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。熱銷期從 12 月 24日至 06 年 2 月 15 日；之后進(jìn)入強(qiáng)銷期，利用 06 年 5 月的銷售小高峰，確保完成一期項(xiàng)目的 70%以上的銷售率；尾盤銷售期在 06 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)目前的進(jìn)度， 05 年年內(nèi)難以達(dá)到銷售條件，不能形成回款，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作不利，所以考慮項(xiàng)目分二期推廣，先推商業(yè)，再推住宅。 點(diǎn)銷售），以確立項(xiàng)目的價(jià)格定位，為價(jià)格的低開高走打好基礎(chǔ)。目前的定位有很多值得商榷的地方，這里也不做深入的探討。同時(shí)也讓老業(yè)主有獲利的感覺，贏得市場(chǎng)口碑，為后期推廣及價(jià)格提升打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立網(wǎng)上論壇，專人回答客戶的提問，經(jīng)常組織目標(biāo)客戶或鼓勵(lì)目標(biāo)客戶自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 街鋪、商鋪多點(diǎn)同時(shí)銷售 考慮到客戶群的特點(diǎn)，主題商場(chǎng)由于引入知名的商家，對(duì)浙江、 湖南籍的深圳等外地的投資客戶有很強(qiáng)的吸引力。針對(duì)不同的樓層、位置、戶型，現(xiàn)樓展示樣板房。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的管理，提高從業(yè)人員的職業(yè)水平，盡量縮短銷售周期，有效控制營銷費(fèi)用 。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷售 額 (萬元 ) 鋪位 形式 一樓 3325 約 100 55 元 8250 二樓 3188 約 100 30 元 4500 合計(jì) d) 2樓的三、四層， 7樓的三層，推售面積 4790 平米，推售時(shí)間為 2020 年 4 月 28 日。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 f) 廣場(chǎng)與步行街的街頭小景可否考慮常德會(huì)戰(zhàn)紀(jì)念墻、亭式售貨、“常德人的一天”街頭雕塑等。 附件一 水星樓項(xiàng)目前期營銷工作計(jì)劃表 工作內(nèi)容 時(shí)間 責(zé)任部門 備注 一、營銷工作合作單位確定 選定 廣告公司 5/10— 5/25 策劃部 模型公司篩選 5/206/10 策劃部 /工程部 印刷公司篩選 6/106/30 策劃部 禮儀制作公司篩選 7/208/15 策劃部 按揭銀行選擇及洽談 7/01— 7/30 銷售部 /財(cái)務(wù)部 律師、公證處及保險(xiǎn)公司確定 8/01— 8/30 銷售部 /客服部 國土局合同打印及合同備案程序 9/01— 9/30 銷售部 /客服部 二、項(xiàng)目相關(guān)資料準(zhǔn)備 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6/10— 6/20 策劃部 /工程部 項(xiàng)目戶型圖及平面分割設(shè)計(jì)圖紙 8/20— 9/10 策劃部 /工程部 項(xiàng)目周邊配套及市政工程設(shè)施 5/10— 6/20 策劃部 /廣告公司 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域政策因素分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)研分析 法律文件： 10/10— 11/25 銷售部 /辦公室 /客服部 營銷所涉及的“五證” ? 規(guī)劃許可證 ? 施工許可證 ? 土地使用許可證 ? 投資許可證 ? 預(yù)售許可證 房地產(chǎn)買賣合同范本 查丈報(bào)告 10/10— 11/25 工程部 銷售及現(xiàn)場(chǎng)管理文件 （ 1）定金收據(jù) 10/20— 11/30 銷售部 /策劃部 /律師 （ 2）認(rèn)購協(xié)議書 （ 3）認(rèn)購須知客戶來訪及來電登記本 11/20— 12/15 銷售部 /策劃部 （ 4）客戶銀行按揭須知 （ 5）客戶簽約須知 （ 6）成交客戶資料表 （ 7）付款方式及價(jià)格折扣策略 （ 8）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理制度 （ 9）銷售現(xiàn)場(chǎng)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)、季報(bào)表等 三 、營銷準(zhǔn)備工作 （一） LOGO及 VIS設(shè)計(jì) 標(biāo)志 5/256/25 策劃部 /廣告公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 樓體彩虹字 ? 路牌及導(dǎo)示牌 ? 大型 戶外廣告牌等 戶內(nèi)： ? 展板 ? 接待臺(tái)后背景板 ? 售樓模型 ? 吊旗等等 （四）宣傳資料 臨時(shí)咨詢階段： ? 銷售折頁 /單張等 9/1011/15 策劃部 /廣告公司 ? 模型 銷售階段 ? 樓書 /生活手冊(cè) 10/0111/30 策劃部 /廣告公司 ? 單張 ? 銷售海報(bào) /DM （五）銷售現(xiàn)場(chǎng)所需物料 ? 洽談桌椅 (6臺(tái) ) 11/20— 12/10 辦公室 /銷售部 /工程部 ? 音響 ? 空調(diào) ? 飲水機(jī)及水杯 ? 資料架 ? 復(fù)印機(jī)及紙張 ? 銷售電話 /傳真機(jī) ? 打印機(jī)及紙張 ? 電腦 ? 現(xiàn)場(chǎng)人員辦公室用品 （七）各部門工作內(nèi)容及人員安排 銷售部 （ 1）銷售人員招聘 9/1011/25 辦公室 /銷售部 /策劃部 （ 2）銷售人員培訓(xùn) （ 3）銷售人員考核及上崗 （ 4）銷售人員工服制作 （ 5）銷售人員工牌及名片 客戶服務(wù)部人員安排及分工 11/15— 11/30 辦公室 /銷售部 現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)人員安排 四、營銷推廣工作 （一）價(jià)格策略 銷售價(jià)格及付款方式的制訂 11/20— 12/10 策劃部 /銷售部 / 工程部 價(jià)格提升策略的制訂 價(jià)格、付款方式、提升策略的調(diào)整、確定 （二）媒體廣告及投放策略 項(xiàng)目營銷整體費(fèi)用預(yù)算 6/10— 7/10 策劃部 /銷售部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附頁二：沃爾瑪、家樂福情況介紹和選址要求 沃爾瑪 沃爾瑪市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址、新店開業(yè)、市場(chǎng)調(diào)研。 沃爾瑪于 1996年 8 月在深圳開設(shè)類中國第一家沃爾瑪購 物廣場(chǎng)和第一家山姆會(huì)員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長春、沈陽、長沙、北京、南昌共 13 個(gè)城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。家樂福在北京、上海、深圳、廣州等區(qū)域大規(guī)模開設(shè)新店，例如深圳計(jì)劃開設(shè)新店將達(dá)到 6 家以上。然后對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行細(xì)化，搞清楚某片區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模和特征，包括年齡分布、文化水平、職業(yè)分布以及人均可支配收入等等 。 4)、靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥?