【正文】 產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 22 面積在 120 平方米在 140 平方米之間，躍式結構。 設有售樓處，有宣傳墻等， LEGO 較為明顯。 22 產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施 本樓盤可稱得上阜陽樓盤 新一代產(chǎn)品 的典范。 配套：二期設有游泳池、幼兒園、會所等，由于離人民路及潁州路較近，配套較為齊全，生活較為方便，公交較為發(fā)達。 阜陽市目前開發(fā)的 水岸名苑 、西苑世紀名門等開發(fā)建設規(guī)?；l(fā)展，形成 新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。 （ 3）、戶內智能 科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為： （ 1）、住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。從阜陽市城 市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。 三、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析 （一） 阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 從 2002 年 3 月至今歷時三年，阜陽的樓市卻發(fā)生著巨大的變化。潁東片區(qū)則依托城市鐵路交通樞紐，重點建設以周棚電廠為主體的工業(yè)園玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 12 區(qū) 。潁西路、一道河路沿線地區(qū)的開發(fā)建設勢頭強勁：瑤海大市場、阜陽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、匯鑫市場、港利綠園、中南現(xiàn)代城、藍色雅典、大唐家園、靜馨山莊、西苑小區(qū)、龍騰義耕新天地等一大批商業(yè)服務設施、居住小區(qū)相繼建設，有力帶動了城市向西、向南發(fā)展。２００４年阜陽市城市居民人均消費性支出５５９３ .１８元，同比增長約９％。經(jīng)過今年以來的發(fā)展，六大工業(yè)的支柱地位日趨明朗。為進一步加速其實施步伐，阜陽市采取了一系列措施，加強對此項工作的領導。界首市個體工商戶已發(fā)展到１ .６萬戶，從業(yè)人員３ .２３萬人，總注冊 資產(chǎn)達１億多元，營業(yè)額在５００萬元以上的私營工業(yè)企業(yè)就有３５家，其中皮革、電器、塑化等行業(yè)的１０家企業(yè)被省政府命名為 “ 明星企業(yè) ” 。 各地還以工業(yè)園區(qū)為載體，集聚特色產(chǎn)業(yè)，目前，各地工業(yè)園區(qū)全面啟動，玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 8 建成區(qū)總面積達９平方公里，引進項目６５個，完成投資８ .２億元，特色工業(yè)開始向園區(qū)集中，并形成輻射效應。累計完成工業(yè)銷售總產(chǎn)值８３ .６２億元，同比增長１４ .７３％，工業(yè)產(chǎn)品銷售率９９ .３７％，同比增長１ .２３個百分點，創(chuàng)今年最好水平；市重點調度的十種主要產(chǎn)品產(chǎn)量出現(xiàn)五增五降。新辦外商投資項目的投資領域全部集 中在第二產(chǎn)業(yè)，反映出阜陽市二產(chǎn)項目已成為招商引資的重點和熱點，并呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。預計全年可實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額８１００萬美元，增長１６ .３％。 2002 年以前幾年，阜陽房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝皮式開發(fā) ” 和“零星開發(fā) ” 為主，住宅房地產(chǎn)價格一直在低水平價格上徘徊，處在不溫不火狀態(tài)。 阜陽市是國家重要的鐵路樞紐。 具體規(guī)劃指標不明 。企業(yè) ()大量管理資料下載 阜陽玉泉莊園項目 營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 二 OO 五年四月 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 1 目 錄 前 言 第一部分：項目及市場背景研究 一、項目綜述 二、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展 三、區(qū)域項目影響 四、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析 五、項目 SWOT 分析 第二部分：營銷推廣策略 一 、策劃思路總則 二 、項目策劃總思路 三、 準備工作及銷售控制 第三部分：公司簡介 一、宏泰房產(chǎn)顧問公司介紹 二、具備優(yōu)勢 三、工作理念 四、對本案的態(tài)度 五、附加服務 合作方式 結束語 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 2 前 言 本報告是為阜陽市玉泉莊園項目（以下簡稱本案）所作的項目營銷策劃方案，考慮到貴項目對銷售策劃進行合作的意義與目的，因此，本方案重點在營銷推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。 戶型及面積：二室二廳、三室二廳與復式住宅相結合，面積從 85—— 220㎡不等。境內面積 8775 平方公里，耕地面積870 萬畝，阜陽市人口 900 多萬人，其中阜陽城區(qū)人口約 50 萬人，建成 區(qū)面積 50 平方公里。 阜陽是典型的農(nóng)業(yè)大市，由于農(nóng)村人口基數(shù)大，城市化進程較慢，城區(qū)居民人均住宅面積約 21 平方米。２００４年阜陽市列入省“ ８６１ ” 行動計劃項目完成投資２５ .８億元，占年度投資計劃的１１０ .７％；列入市 “ ６６１１ ” 工程項目完成投資５８ .３億元，占年度投資計劃的１０１ .５％，占全年全社會固定資產(chǎn)投資的６３ .４％。 2020 年阜陽市利用外資結構有明顯改善，外商直接投資占實際利用外資總額的９３％。其中，輕工業(yè)增長５％，重工業(yè)增長２５ .２３％；累計完成工業(yè) 增加值２７ .４５億元，同比增長５ .７２％；阜陽市六大主要生產(chǎn)系統(tǒng)全部實現(xiàn)增長，其中機械工業(yè)增長２８ .７９％、化學工業(yè)增長２５ .２３％、煙草工業(yè)增長１５ .５５％、紡織工業(yè)增長８ .７２％；玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 7 前１１個月，阜陽市工業(yè)銷售再創(chuàng)新高。如臨泉、阜南依據(jù)農(nóng)產(chǎn)品資源豐富的優(yōu)勢，把農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和勞動力密集型產(chǎn)業(yè)作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的著力方向，在臨泉，涌現(xiàn)出了全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)臨泉山羊集團等一批農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；太和縣依托較好的工業(yè)基礎和醫(yī)藥市場帶動，突出發(fā)展醫(yī)藥加工和生物工程產(chǎn)業(yè)， 哈爾濱醫(yī)藥集團、 安徽烏蘇里江制藥、仁濟藥業(yè)等成為工業(yè)新亮點；界首市確定釀酒、塑料化工、機械等作為優(yōu)勢行 業(yè)重點發(fā)展，培育縣域工業(yè)優(yōu)勢和強項。 在這一背景下，太和、界首等縣市民營經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快?！?６６１１ ” 工程進入全面實施，并實現(xiàn)了良好開局。不僅如此，去年阜陽市銷售收入超５０００萬元的２５戶企業(yè)，均屬于六大產(chǎn)業(yè)。 阜陽市城市居民收入水平的上升為提高消費質量提供了有力保障。 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 11 城市發(fā)展――未來阜陽向西南拓展 根 據(jù)《阜陽市城市總體規(guī)劃綱要 (2020— 2020)》，未來 15 年內，阜陽將從現(xiàn)在“單中心”，發(fā)展成為擁有潁西片區(qū)、潁東片區(qū)、泉北片區(qū)、潁南片區(qū)的“多中心”式現(xiàn)代城市，中遠期，阜城拓展將會主要選擇向西、南和東南。 潁西片區(qū)仍將為城市核心，是阜陽市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，規(guī)劃重點致力于完善城市中心功能，以提高城市中心的聚集和輻射效益。多中心的形成，將構建 2020 年擁有建成區(qū) 120 平方公里、人口 120 萬的大阜陽。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。根據(jù)阜陽市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小 的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。同時，開發(fā)商也會逐漸認為到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。房地產(chǎn)開發(fā)商 只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的不同需求。 建筑：外墻質地不明，立面為色彩三段式，閣樓坡屋頂，有外凸窗，樓間距大于 22 米 園林：園林的精華要義在首期開發(fā) 中充分展現(xiàn)出來，梧桐大道，兒童樂園，園林景點等，號稱有近萬平方米園林。 土地使用權為 2002 年年底以掛牌方式聯(lián)合取得，由于銷售較好，該發(fā)展商曾考慮在潁南大道的南側進行二期開發(fā)。 由于是阜陽第一個上市的高檔樓盤，銷售前期廣告較為密集，廣告以《潁州晚報》 阜陽電視臺為主要媒體，在主要道路或公共建筑物上都有大型廣告牌設臵。均為彩色馬賽克貼面。 由于樓盤距售樓處較遠，設有售樓專車。 西二環(huán)路混合樓較為孤立；周邊配套跟不上； 建筑方面問題也較多。 規(guī)劃與布局： 建筑：傳統(tǒng)造型。 65 項目的優(yōu)劣勢： 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 27 S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 交通便捷，出入較方便； 周邊大型社區(qū)只此一家 沿街而建，影響住宅的居住品質； 市民對小高層興致不是太高 蘇州家園 地理位臵 潁上北路東側 規(guī)模類型 十六棟中高檔住宅 發(fā) 展 商 阜陽平江房產(chǎn)建設有限公司 代理商 協(xié)力房產(chǎn) 建筑設計 阜陽市勘察設計院 園林設計 施工單位 蘇州五建、上海東怡 交樓標準 毛胚 總占地面積 約 40畝 建筑面積 約 20000 ㎡ 綠 化 率 30% 容積率 推出時 間 發(fā)售時間 工程進度 動工六棟，建成五棟 銷售進度 建成的五棟住宅銷售了 80%左右，規(guī)劃中河濱巷的商鋪一套未賣 價格 一二層復式 2180元 /㎡（送院子），三層 1880 元 /㎡，四層 1920 元 /㎡， 五層 2080 元 /㎡（送閣樓），五層 1780 元 /㎡，六層 1880 元 /㎡（送閣樓） 71 發(fā)展背景 開發(fā)商為蘇州 平江房產(chǎn)建設有限公司在阜陽的分公司，其主要業(yè)績有：蘇安新村小區(qū)、臨頓一、二期工程。 （四）威脅點 (Threat) 從阜城今年以來的開工面積來看，住宅房地產(chǎn)供過于求已成必然。 人性化設計 個性化空間 經(jīng)典性戶型 突出每個單位的戶型均盡善盡美，以人為本的設計理念。 目前，在阜陽房地產(chǎn)熱火朝天、如火如荼的大背景下，每一個樓盤的推出，就是一個三、四棟總建筑面積只有 10000 平方米的樓盤，都會冠冕堂皇稱之為玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 32 精品 高尚社區(qū)，致使如今阜陽樓市里“精品高尚社區(qū)”泛濫成災，購房房客戶到現(xiàn)場看后感覺上當，便轉換為憤怒。 推廣方式：戶外條幅廣告，進行售樓處包裝，樓書制作，工地形象設計等相應活動。 推廣方式：售樓員的解說，注重樓盤形象訴求，推出部分好戶型并提高售價。 C、戶外廣告設臵 戶外廣告設臵，能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。 4) 提供額外優(yōu)惠 提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。墻面主色調應以淡雅、高貴類型為主調；入戶門設成玻璃門，左右墻面掛以本案的形象寫真、經(jīng)典戶型圖，主墻做成本案的形象墻。 其他準備工作 1）交付日期的確定； 2）按揭銀行的談判； 3）銷售價格的制定及優(yōu)惠幅度等。 銷售進度 A、開盤期…………………………約 50％ B、加推期………………………… 約 30％ C、再推期…………………………約 15％ D、收盤期…………………………約 5％ 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 38 第三部分：公司簡介 一、 宏泰房地產(chǎn)顧問公司介紹 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司是宏泰智力機構的一名成員，是專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、營銷策劃、經(jīng)紀代理等業(yè)務的顧問機構。均可 在內墻上做本案的噴繪寫真，且相當給本案多設六個售樓部； 自有一個網(wǎng)站 —— 阜陽房地產(chǎn)咨訊網(wǎng)， 在阜陽房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站中訪問量與搜索排名上均名列第一，是阜陽打工族上阜陽房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的首選。 乙方銷售代理費，按所出售房屋總價款的 %； 方案二 ： 甲方委托乙方為 玉泉莊園 分銷代理單位，銷售、推介甲方該項目所有的房產(chǎn)。甲方所