【正文】 m2小三房。 二、客戶定位 （一） 住宅目標(biāo)客戶的定位標(biāo)準(zhǔn)按客戶的置業(yè)特征，根據(jù)客戶的置業(yè)特征分析客戶的需求特征，為接下來的形象定位、價格定位及營銷策略提供依據(jù)。 2．臨銀樺路： 噪音污染嚴(yán)重，影響居住，臨銀樺路住宅不可避免成為項目的銷售難點(diǎn)。珠海消費(fèi)者無 18 論一次、二次置業(yè)，對朝向的選擇是購房的第一要素。周邊生活設(shè)施齊全，交通便利，是傳統(tǒng)的老香洲生活區(qū)。合理的設(shè)計，使住宅的使用功能增強(qiáng)，連通一側(cè)的大飄窗，主臥洗手間面積達(dá) 6 m2多等，都是該戶型的亮點(diǎn)。 （ 2）二房二廳一廚一衛(wèi)雙陽臺： 建筑面積 m2，套內(nèi)面積 m2 該戶型為兩房住宅的經(jīng)典設(shè)計。錦繡檸溪、嶺南世家一期設(shè)有簡易會所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。 ② 100160 m2面積占所有項目總套數(shù)的 %， 3070 m2面積只占 22%，為市場供應(yīng)空檔。 （ 3） 小結(jié)： ① 周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少。 f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。 （ 4） 銀樺新村三期工程進(jìn)度未到地面，但銷售率 60 %，是由于： a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的 潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。熙郡 華發(fā)物業(yè) 華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、 麗景花園、美景花園 三好物業(yè) 陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園 二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準(zhǔn)確研究項目周邊 在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴(kuò)大到老香洲檸溪區(qū)域。三好名苑 50% 泰式園林、 SPA 美國賓士奈 寶地康泰 % 架空、組團(tuán)綠化 美國泛亞易道 棕櫚假日 50% 亞熱帶風(fēng)情、水景 貝爾高林 ④ 外立面越來越豐富 屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”。整體價格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計落后的樓盤價格則往下調(diào)。因此，開發(fā)商還必須具有高水平的專業(yè)人才。這種做法從降低了項目價值最大化。 幸福時光 金河灣 均價（元/m2） 3700 5200 4200 3600 31003200 （ 4） 2020 年在建在售樓盤規(guī)模下降 由于目前在建在售樓秀多為 2020年 6月后獲準(zhǔn)復(fù)工項目或經(jīng)土地拍賣取得土地開發(fā)權(quán)的項目，與以往建設(shè)的城中舊村項目比較，占地規(guī)模和總建筑規(guī)模有所下降。 三好名苑 寶地 康泰 萬和國際 公館 銷售率 40% 50%以上 70%以上 30% 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林 2020 年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項目已進(jìn)入市場，并在 2020年上半年的珠海房地產(chǎn)市場上唱起了主角。 ? 分析： 從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前珠海的房地產(chǎn)市場可謂交易活躍，交 3 易方式多樣，不僅新建商品房交易活躍，二手商品房抵押等也非?；钴S，顯示出珠海人把商品房當(dāng)作一種投資手段的現(xiàn)象比較普遍。 ? 小結(jié)： 一個城市房地產(chǎn)的發(fā)展依靠這個城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對地， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能拉動城市經(jīng)濟(jì)的增長。這對珠海的建設(shè)和發(fā)展起到良好的指導(dǎo)和促進(jìn)作用，同時影響著珠海工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，戰(zhàn)略性刺激珠海經(jīng)濟(jì)的提升。其中，商品住宅銷售 萬平方米，比上年增長 %；辦公用房銷售 萬平方米，比上年減少 %；商業(yè)用房銷售 ，比上年減少 %。 ? 分析： 2020 年 19 月珠海商品住宅銷售面積同比增 長 %，而銷售額同比增 長 %，增長比率超過銷售面積增長比率 個百分點(diǎn)，證明珠海商品住宅的價格在溫和上漲。 幸福時光 拱北港昌路 15000 多 43000 多 挖地下停車場 600 金河灣 夏灣灣二路北側(cè) 10066 已打好樁，年底完工 290 前山 棕櫚假日 明珠路與梅華路交匯處 125000 220000 一期封頂 2000 多套，一期327 戶 榮泰河庭 前山金雞路515 號 130000 230000 一期 5 月交付使用，二、三期尚未動工 184 套（未計 500多戶回遷戶） 福泰花園 前山明珠南路2068 號 已建至 4 層， 5 月初封頂 252 西海花園 前山翠前北路198200 號 部分建至 2 層，六月封頂 168 5 續(xù)上表 區(qū)域 項目名稱 位置 占地面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 工程進(jìn)度 住宅套數(shù) 新香洲 香都 2020 年 1 月至目前，珠海商品住宅價格保持溫和上漲態(tài)勢。三好名苑 寶地康泰 萬和國際公館 總占地面積 13798 10965 6000 多 3000 57867 14 萬多 萬 總建筑面積 21930 30000 多 5000 3 111956 30 多萬 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林區(qū)域內(nèi)商品住宅的建設(shè)品質(zhì)、銷售價格、銷售量都有了明顯的提升。市政府通過控制土地供應(yīng)量，從源頭調(diào)節(jié)市場上的房產(chǎn)供應(yīng) 量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。珠海房地產(chǎn)現(xiàn)時的競爭已從過去單純強(qiáng)調(diào)地段過渡到以戶型、環(huán)境為重心 的設(shè)計階段，甚至服務(wù)和文化生活方式也成為一些樓盤重要的賣點(diǎn)，海怡灣畔、華發(fā)新城、五洲花城相繼啟動加快了這一進(jìn)程。 ⑤ 物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展 作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理越來越為廣大購房者所重視，并成為物業(yè)保值、增值的重要因素。 （ 2） 恒翠山莊與吉寧山莊屬檸溪區(qū)域，兩者的綜合素質(zhì)相近，但恒翠山莊 工程進(jìn)度目前已全部封頂， 2020 年 7 月交樓。 （ 5） 陽光地帶二手樓均價達(dá) 35003600 元 / m2，是由于： a． 陽光地帶屬中等規(guī)模項目，具有泳池等一定的配套設(shè)施。 ② 3070 平方米的小面積戶型占總量的比例為 22%，數(shù)量較少，從實(shí)地調(diào)研中各樓盤小面積戶型普遍暢銷，一經(jīng)推出，便被搶購，由此可見，老香洲中小面積戶型市場需求量較大，供應(yīng)量偏少，市場需求旺盛。 ④ 本項目一房占 %，二房占 %，三房占 %的定位迎合市場需求，為銷售的有利因素。與周邊其它物業(yè)比較，簡潔、時尚的現(xiàn)代風(fēng)格易于使樓盤脫穎而出。 16 2．朝向分析： 南向 110 套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %； 西向及西北向 120 套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %； 東向、東西向及東北向 80 套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %?；顒訁^(qū)與兩廳的使用功能及休息區(qū)的門廳融為一體，簡潔、實(shí)用。室內(nèi)布局充分考慮主人的人性化要求和心理需求，如：客廳面寬 米，主臥面寬 米，主臥洗手間 m2等。而三房住宅中 84%為 95104 m2的小三房，迎合小區(qū)一房、二房小面積住宅占 50%的特點(diǎn)，同時符合小區(qū)規(guī)模較小，較難提升住宅品質(zhì)，不宜規(guī)劃大面積住宅的特點(diǎn)，總體迎合市場需求。 （ 5） 項目規(guī)模較小，規(guī)劃有地下車庫，實(shí)行人車分流，保證了小區(qū)居住質(zhì)量。 3． 項目以一房、二房、小三房為主力戶型的定位，一定程度上填補(bǔ)了老香洲小面積住宅供應(yīng)長期不足的市場空檔，迎合市場的需求。 （ 4） 居住現(xiàn)狀：目前租住在檸溪、南坑、新香洲 （ 5） 選擇戶型： ， m2， m2小三房。 ? 小結(jié)： 本項目的客戶共同的特征是具有老香洲情結(jié)，看中本區(qū)域生活成本較 21 低，喜歡項目所在南坑生活圈的便利生活，結(jié)合項目戶型定位的吸納性較強(qiáng)，所以本項目的目標(biāo)客戶定位為：喜歡在香洲南坑生活圈便利生活的大眾化客戶。 三、價格策略 住宅： 在短、平、快的總體營銷策略指導(dǎo)下，住宅銷售價格一步到位，不采取低開高走或其它策略，通過開盤前對住宅各棟均價的制定，保證住宅的整體均價，在項目銷售的全 過程原則上保持價格統(tǒng)一。 ③廣告牌： 在項目目標(biāo)客戶經(jīng)常活動和經(jīng)過的地方設(shè)立大型戶外廣告牌，利用大型廣告牌較強(qiáng)的視覺沖擊，阻擊消費(fèi)者目光。 C、電視： 在項目開盤階段，制作 15″ 的電視廣告，在收視率較高的本港臺、翡翠臺和珠海一臺晚上 6： 3010： 00 集中發(fā)布，廣泛傳播項目信息，積累意向客戶。 目前，珠海較具品牌的物業(yè)管理公司有丹田、格力、二城、三好。經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費(fèi)者對精裝修成品房接受度越來越高。 我最初對春的夢想？ 但春華易逝，光陰交替?? 一年又一年。 銷售人員培訓(xùn)： 認(rèn)購辦法（見附件） 第八部分 主題規(guī)劃建議及附件 格林春天裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 格林春天精裝修成品房交樓標(biāo)準(zhǔn) 格林春天住宅（商鋪）設(shè)施使用費(fèi) 附件一：《格林春天》購房指南 《格林春天》認(rèn)購流程 《格林春天》內(nèi)部認(rèn)購細(xì)則 《格林春天》住宅（商鋪）優(yōu)先認(rèn)購權(quán)協(xié)議書 安誠物業(yè)顧問有限公司 二 00 四年四月二十一日