【正文】 觸電事故的應急預案 發(fā)現(xiàn)情況后立即通知設備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。 當電源能在數(shù)分鐘后恢復，則向“上?？萍拣^”工作人員及游客作停電原因的解釋；若一時還不能恢復，則設備部主任會通管理處經理將實際情況告“上海科技館”主管部門，考慮應否疏散等措施。 [維修電工 ] 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設備維保任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。同時負責對電氣設備的運行數(shù)據(jù)進行分析處理。 電氣設備系統(tǒng) 管理內容 變壓 器、高低壓配電柜（箱）、開關直流電源屏、計量柜（箱）、發(fā)電機組、控制柜（箱）、模擬指示屏、雙電源切換柜（箱）、動力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設備、應急燈、電源插座等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理機房清潔等工作。 無重大安全事故發(fā)生。 管理模式 在“上海科技館”及陸家嘴物業(yè)公司總經理領導下，實行”上?？萍拣^”房屋及設備管理主任負責制，實施運行部和維保部雙管方式的管理模式，以確保房屋完好及各設備系統(tǒng)正常運行，計劃維保和應急處理工作有序開展。陸家嘴物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質量。 動態(tài)性 管理 綠化養(yǎng)護管理的對象是植物，由于其處于漫長的生長變化過程中，它的功能和觀賞效果不是短時間內所能顯示出來的，而要有一個逐步提高和完善的塑造過程。 綠化面貌。新建綠地“黃土不見天”，不留死角。 冬季 冬翻、修剪 換草花 春季 中耕、除草、剝芽 治病蟲害、換草花 秋季 防臺、防汛、修剪 調整、挖死樹 夏季 除草、油漆 治病蟲害、換草花 抗旱、防臺、防汛 綠化養(yǎng)護工作流程和進度計 劃 養(yǎng)護流程表 進度計劃 [第一階段 ] 時間： 11 月～ 2 月 主要養(yǎng)護工作： 、施基肥 主要工作目標： 改良土壤結構和肥力，對新一年的植物生長打下扎實基礎，做好冬季換花，為冬季增添一片絢麗的色彩。如發(fā)現(xiàn)新種樹有脫水現(xiàn)象，則做好疏枝、摘葉工作，以減少水分流失。 f. 生物防治。保持土表無含病原落葉或經粉碎的枝葉屑，管養(yǎng)好多層次的地被植物。 b. 在始花期選擇植株健壯、花型正、花色艷的花卉進行上花壇種植，并做到植行距適宜，不露底土，無缺株倒伏、無枯枝殘花、無雜草垃圾。修剪前必須清除草坪上的石子、瓦礫、樹枝等雜物。植株在生長期間，始終保持高度不超過 60cm 的低矮狀態(tài)。 e. 抗旱、澆水：各類樹木、地被、草花遇天干旱，及時安排抗旱、澆水，抗旱利用早晚，避開中午，喬木 (即行道樹等大型樹木 )抗旱做好 ”酒釀壇 ”，以保證抗旱效果。 c. 一年防治刺蛾二次，捉天牛 2～ 3次，防治時使用無公害、低毒性、低殘留藥劑，藥液配比適當，噴灑周到，并注意噴灑人員、行人的安全工作，保持樹木生長茂盛，不開“天窗”。清洗用低速擦地機，清洗完成后需過水清酸。 做好當班工作記錄，并經安全員和領班簽字。 操作進行 操作人員坐于吊板規(guī)定位置，將所有用具扎邊在吊板上。 待墻面完全干燥 后，可在柔軟毛巾上噴上墻面上光蠟進行墻面大理石拋光保養(yǎng)。 在接近地面處涂水器和玻璃刮水器都要做橫向移動。 大理石上蠟工藝流程： 上蠟采用兩層底蠟，兩層面蠟的方法進行； 先在打蠟桶內倒入底蠟水； 蠟拖吸蠟后要掌握好干濕度，一般以不滴為宜； 打蠟應先將打蠟區(qū)域四周邊框涂上一遍，然后根據(jù)從里到外按順序進行。擦拭 1 米的距離，應無灰塵、污跡。擦拭 1 米的距離，應無灰塵、污跡。擦拭 1 米的距離，應無灰塵、污跡。擦拭 1 米的距離，應無灰塵、污跡。 無可疑、閑雜人員接近車輛，未鎖門、關窗車輛或遺忘貴重物品及時通知。服務過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前。 C（177。 ? 迎送客時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。 禮儀會務接待服務 [內容 ] ? 負責來訪客人的登記、接待服務。 已完工但未經政府規(guī)定部門驗收的項目、正在施工的項目 責任界定：甲方負責驗證責任，并指定籌建部門負責監(jiān)督、管理分包方施工責任；分包方或具體施工方負責施工、試運行及整改責任；乙方負責配合、協(xié)助、建議、討論 的責任，其提供使用功能的責任不應乙方承擔。 派遣人員費用估算 派 2 名經理級管理人員及工程技術人員，每周 1 次，每次結束后提供書面建議報告（特殊情況增加次數(shù)）。 “上?？萍拣^”租戶裝潢管理方案的擬訂。 ? 遵循物業(yè)公司專業(yè)管理、業(yè)戶自主管理、政府部門及業(yè)戶監(jiān)督管理相結合的管理方式。 我公司同意貴方的建議： 從施工期就進行物業(yè)管理服務早期介入，開業(yè)后開始進行物業(yè)管理服務。 3 雙方合作的意向 “上?？萍拣^”以其優(yōu)秀的建筑設計、超前的風格理念、先進的硬件設施、無與倫比的地理位置，必將成為世界一流的科技展館。 陸家嘴物業(yè)公司被評為上海市二級資質的 第一家物業(yè)管理企業(yè)（上海市物業(yè)管理資質最高為一級，但目前只評出 49 家二級管理資質的企業(yè)，無一級管理資質的企業(yè)）。 1998 年，根據(jù)其自身發(fā)展的需要又建立了 陸家嘴物業(yè)培訓中心 ，共培訓 786 人次，其中與上海房地產管理學院合作培 訓 651人次。 投資企業(yè)： 上海陸家嘴貝思特物業(yè)管理有限公司 上海明城酒店管理有限公司、明宮餐飲分公司 上海御橋物業(yè)管理有限公司 上海興嘉物業(yè)管理有限公司 上海佳迅清潔服務有限公司 上海明城半 山日本料理有限公司 上海悠適上島咖啡屋有限公司 管理規(guī)模 作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，陸家嘴物業(yè)公司管理的物業(yè)量已達 390 萬m2，其中委托管理面積 320 萬 m顧問管理面積 40萬 m境內外合資組建的物業(yè)公司所管面積 30 萬 m2，是目前上海市管理面積最大的物業(yè)管理企業(yè)。 陸家嘴物業(yè)公司顧問管理的物業(yè) 綜合大樓： 江海大廈； 公寓： 山鑫陽光城、佳泰花園。 管理業(yè)績 陸家嘴物業(yè)公司現(xiàn)為全國房地產協(xié)會理事單位，上海市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。 “上?？萍拣^”以“自然、人、科技”為主題，以提高公眾科技文化素養(yǎng)為宗旨。 陸家嘴物業(yè)管理“上海科技館”的具體優(yōu)勢 ? “上?？萍拣^”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的浦東新區(qū)辦公中心觸手可及，對于資源共享、應急搶險十分有益； ? “上海科技館”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴集團公司的全資子公司，與新區(qū)各個方 面有著極為良好的溝通渠道，可以為“上?？萍拣^”的各項工作提供其他公司無法比擬的便利條件； ? 我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運作的經驗豐富的設備設施維保技術人員； ? 我公司有具有豐富接待經驗的強大的禮儀服務陣容，曾接待過江澤民、胡錦濤等中央領導同志及許多國家的元首、部長； ? 我公司有為上海鉆石中心提供服務的專業(yè)保安隊伍； ? 我公司有為上海證券大廈提供服務的專業(yè)保潔公司； ? 我公司有從原浦東公園轉制到我公司的具有園藝實踐經驗的綠化隊伍，更有從農學院畢業(yè)的高才生做為后備力量； ? 我公司有條件吸納全國最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才 來管理“上?？萍拣^”； ? 我公司有能力并愿意吸納“上?？萍拣^”的富余人員。 管理服務目標 我公司正式接受管理“上?？萍拣^”后，將使“上?？萍拣^”達到以下管理服務目標（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實際情況差異較大、政府政策調整及不可抗力等因素外） : 總目標 ? 達到相當于賓館四星級標準； ? 通過良好的物業(yè)管理使業(yè)戶名下的物業(yè)保值 、增值，真正為業(yè)戶營造一個 安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進的科教、娛樂、工作環(huán)境 ,并 成為中國乃至全世界的標志性物業(yè)品牌。 早期介入服務內容 協(xié)助和參與施工質量管理，加強對隱蔽工程的現(xiàn)場檢查，使質量隱患消滅在建造過程中，促使物業(yè)建造質量和驗收效率的提高。 制訂“上?？萍拣^”房屋、設備、設施維修保養(yǎng)方案。如遇種種原因，一 時無法移交的部分資料，且不影響整個設備系統(tǒng)交接的，可適當延長時間。 禮儀商務服務 范圍 “上海科技館”商務中心所涉及的各項服務、禮儀會務接待。 ? 電梯迎候客人的詢問、引導工作。 ? 遇來訪、詢問客人須面帶微笑，問清客人 姓名與單位，然后再與大樓有關部門聯(lián)系，并要求客人填寫來訪登記，同時引導客人去休息室接待區(qū)等候。 C（177。 服務內容 ? 保安巡視、檢查、宣傳、搶險、護衛(wèi)、匯報及統(tǒng)計記錄； ? 轄區(qū)出入口全天 24 小時值班，對辦公樓非本館工作人員進出進行詢問，對圍墻邊、公共道路、公共場所、公共設施等實行全天周期性的巡邏值勤。 及時采取措施，控制局面，迅速報告，等候支援，及時疏導與引導游客。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 項目 操作工藝流程 玻 璃 先用玻璃鏟刀將污跡鏟除干凈。 大 理 石 墻 面 立 柱 放好警告牌。 現(xiàn)場勘察：建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構件，繩子下垂經過位置不得有尖銳棱角。 一個位置工作結束，緩緩調整至下一個位置繼續(xù)保潔，直至該縱向位置工作結束，然后再橫向移動位置。 用白潔刷摩擦地面，要全部磨到，使原來花崗石表面的蠟質全部溶解。 綠化總面積 20240M2。 f. 剝芽：每年 4月、 10 月剝芽 2 次，剝芽根據(jù)芽條生長方向和不同階段的具體要求因樹制宜地進行。 地被養(yǎng)護 a. 地被植物在未覆蓋前期，及時中耕除草；操作時防止損傷根系和地下莖。雜草較多時，考慮用化學除草，可降低成本。 c. 對草坪邊上的樹壇，花壇邊緣，進行切草邊，保持線條清晰流暢。 e. 準備足量的應時草花，以備突擊布置草花任務之需，或及時調換零星花卉。 e. 夏季防治（ 5一 9月），此階段為病蟲害發(fā)生高峰期，也是防治的高峰期。 合理調整 根據(jù)“上?？萍拣^”管理要求和布置，以及苗木生長及花壇具體情況、立地條件、季節(jié)要求，根據(jù)有關部門的方案，在不影響原有面貌的前提下，進行合理調整工作 ，使花壇面貌更好。添置必要的防臺防汛設備。冬季用石灰水加鹽和石硫和劑涂白樹干，殺滅樹皮越冬的害蟲與防止爬蟲上下樹產卵。 喬灌草配植。 綠化養(yǎng)護管理的特點 綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害和加強宣傳 教育以及巡視，防止人為的毀壞等。 總之，綠化養(yǎng)護管理必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，以及根據(jù)多變量的客觀條件，適時確定不同的養(yǎng)護要求，維持綠化的健康生長，并按人們的要求生長。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。 管理服務的標準、目標 和任務 管理服務的標準 房屋及設備完好率達 98%以上。 接管后即導入 ISO9002 質量保證體系、 ISO14001 環(huán)境質量保證體系及OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。 負責保持值班室、發(fā)電機等機房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃、每月 26 日制定下月材料費用計劃。 設備主任或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設備，查處停電原因。 當所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開，對整幢科技館進行警戒。 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和供電局停電發(fā)生 BA 控制室 管理處經理 設備部 檢查斷電情況 向供電局詢問停電情況 一路停電 全部停電 局部故障停電 起用備用電源 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 起動發(fā)電機 送應急電源 組織搶修 恢復供電 查明原因 供電局恢復 BA 控制室 設備部 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 管理處經理 匯 報 匯報 匯 報 匯報 匯 報 預防措 施，立即進行整改。 [維修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內趕到現(xiàn)場，認真修理。 [電氣主管 ] 負責對電梯設備維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對電 梯設備維保單位的服務質量進行評價。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。 [急修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內趕到現(xiàn)場，認真修理。 負責按計劃內容安排空調維保作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關工種的協(xié)調工作