【正文】 養(yǎng)為宗旨。 開放時間： 周二至周五 9:0017:00 周六至周日 9:0021:00 周一閉館 占地面積： 萬平方米 總建筑面積： 萬平方米 常設展區(qū)面積： 萬平方米 建筑總高： 米 其中：地上 49米，四層；地下 米，一層 主 體結構：砼框架結構（預應力） 屋面：鋁板 樓層：砼板 外墻：玻璃、石材及鋁板幕墻 內(nèi)墻：輕質（材料）砌塊 設備、設施：強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（樓宇自控、安保監(jiān)控、共用天線和閉路電視、公共廣播和應急廣播、通訊）、電梯、給排水系統(tǒng)、擦窗機、空調(diào)暖通、計算機系統(tǒng)、燈效控制系統(tǒng)和 AV 數(shù)字控制系統(tǒng)。 陸家嘴物業(yè)管理“上海科技館”的具體優(yōu)勢 ? “上?？萍拣^”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的浦東新區(qū)辦公中心觸手可及，對于資源共享、應急搶險十分有益； ? “上海科技館”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴集團公司的全資子公司，與新區(qū)各個方 面有著極為良好的溝通渠道，可以為“上海科技館”的各項工作提供其他公司無法比擬的便利條件； ? 我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運作的經(jīng)驗豐富的設備設施維保技術人員； ? 我公司有具有豐富接待經(jīng)驗的強大的禮儀服務陣容，曾接待過江澤民、胡錦濤等中央領導同志及許多國家的元首、部長； ? 我公司有為上海鉆石中心提供服務的專業(yè)保安隊伍； ? 我公司有為上海證券大廈提供服務的專業(yè)保潔公司； ? 我公司有從原浦東公園轉制到我公司的具有園藝實踐經(jīng)驗的綠化隊伍，更有從農(nóng)學院畢業(yè)的高才生做為后備力量； ? 我公司有條件吸納全國最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才 來管理“上?？萍拣^”； ? 我公司有能力并愿意吸納“上海科技館”的富余人員。“開荒”清潔費由委托方承擔，估計 需100000 元人民幣，其費用實行“實報實銷”，物業(yè)公司負責實施。 管理服務目標 我公司正式接受管理“上?？萍拣^”后，將使“上?？萍拣^”達到以下管理服務目標（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實際情況差異較大、政府政策調(diào)整及不可抗力等因素外） : 總目標 ? 達到相當于賓館四星級標準； ? 通過良好的物業(yè)管理使業(yè)戶名下的物業(yè)保值 、增值，真正為業(yè)戶營造一個 安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進的科教、娛樂、工作環(huán)境 ,并 成為中國乃至全世界的標志性物業(yè)品牌。 ? 從目標管理著手、以質量管理為中心、以信息管理為基礎，建立各級監(jiān)督約束機制， 實行 24 小時的管理服務。 早期介入服務內(nèi)容 協(xié)助和參與施工質量管理，加強對隱蔽工程的現(xiàn)場檢查，使質量隱患消滅在建造過程中，促使物業(yè)建造質量和驗收效率的提高。 開業(yè)后管理方案的擬訂。 制訂“上?？萍拣^”房屋、設備、設施維修保養(yǎng)方案。從今后物業(yè)管理的角度講，有利于及早發(fā)現(xiàn)問題，節(jié)省投資成本，及時解決問題，有利于設備設施良好運行，保值升值。如遇種種原因，一 時無法移交的部分資料，且不影響整個設備系統(tǒng)交接的，可適當延長時間。 甲方負責及時把管理權力和責任移交乙方，但不合格或未驗收完 畢的項目乙方應在驗收接管后詳細記錄在案，并經(jīng)甲方及甲方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建處等）簽字認可，由此影響其提供使用功能的責任不應乙方承擔，乙方對甲方支付余款或增加費用具有參與討論及建議權，乙方負責配合、協(xié)助甲方或甲方委托人，加快整改項目的落實及再次驗收工作的推進或者持續(xù)落實其驗收工作。 禮儀商務服務 范圍 “上?？萍拣^”商務中心所涉及的各項服務、禮儀會務接待。 ? 服務滿意率達 95%。 ? 電梯迎候客人的詢問、引導工作。 [標準 ] ? 服務人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢端正，雙手自然擺放，與工作無關的物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。 ? 遇來訪、詢問客人須面帶微笑，問清客人 姓名與單位，然后再與大樓有關部門聯(lián)系，并要求客人填寫來訪登記，同時引導客人去休息室接待區(qū)等候。 ? 服務員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗 1520 分鐘后關閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在 18176。 C（177。茶水添加時，須在距客人背后 30公分左右操作，茶水倒至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。 服務內(nèi)容 ? 保安巡視、檢查、宣傳、搶險、護衛(wèi)、匯報及統(tǒng)計記錄； ? 轄區(qū)出入口全天 24 小時值班，對辦公樓非本館工作人員進出進行詢問，對圍墻邊、公共道路、公共場所、公共設施等實行全天周期性的巡邏值勤。 及時制止：偷、盜、刑事、治安，案件一旦發(fā)生立即與公安部門聯(lián)系。 及時采取措施，控制局面，迅速報告，等候支援，及時疏導與引導游客。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 主要保潔工程的工藝流程 項目 操作工藝流程 地 面 打 蠟 工 藝 大理石去蠟工藝流程： 放好警告牌； 先用去蠟水用熱水按比例兌水，然后均勻地涂在大理石地面上； 在擦地機上換上去蠟刷片，進行去蠟工作； 待地面完全干燥，準備打蠟。 項目 操作工藝流程 玻 璃 先用玻璃鏟刀將污跡鏟除干凈。 一洗一刮循環(huán)進行。 大 理 石 墻 面 立 柱 放好警告牌。 用清水（最好是溫水）過清墻面殘留的保潔劑。 現(xiàn)場勘察：建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構件，繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角。 現(xiàn)場安全監(jiān)督到位。 一個位置工作結束，緩緩調(diào)整至下一個位置繼續(xù)保潔，直至該縱向位置工作結束，然后再橫向移動位置。 將其他工具擦拭干凈，自鎖器在彈簧處加潤滑油。 用白潔刷摩擦地面，要全部磨到，使原來花崗石表面的蠟質全部溶解。在臥面（或立面）污垢（或贓物）較嚴重時，使用弱酸性保潔劑，但僅限于弱酸性。 綠化總面積 20240M2。 b. 抓住季節(jié)及時補種缺株行道樹， 扶正傾斜樹木，做到行道樹無缺株、無死樹、無傾斜，保持區(qū)域內(nèi)的整齊、美觀。 f. 剝芽：每年 4月、 10 月剝芽 2 次，剝芽根據(jù)芽條生長方向和不同階段的具體要求因樹制宜地進行。 d. 定型修剪：入冬后對各類落葉花灌木（花開當年生的樹木〕進行一次修剪，先花后葉 的花灌木進行花后修剪，經(jīng)過修剪使樹木樹冠分布均勻，通風采光良好，減少病蟲害的發(fā)生，樹木生長期對各種球類、綠蘺修剪 2～ 3次，球類修剪做到球形緊密、圓整，綠蘺修剪做到頂部水平狀、兩側垂直或略呈梯形。 地被養(yǎng)護 a. 地被植物在未覆蓋前期，及時中耕除草；操作時防止損傷根系和地下莖。 d. 木本地被植物萌發(fā)能力強者，在冬季休眠期進行修剪。雜草較多時，考慮用化學除草，可降低成本。道路邊緣和樹根邊緣的草坪要用人工修剪方法，修剪整齊。 c. 對草坪邊上的樹壇，花壇邊緣，進行切草邊，保持線條清晰流暢。 四季草花養(yǎng)護 a. 按照”上?？萍拣^”的特點，制定全年用花計劃，做到月月有花，花期整齊、圖案美觀。 e. 準備足量的應時草花，以備突擊布置草花任務之需，或及時調(diào)換零星花卉。 c. 及時修除病蟲枝、徒長枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝，挖除枯死的樹木。 e. 夏季防治（ 5一 9月），此階段為病蟲害發(fā)生高峰期，也是防治的高峰期。（注 :主要應用生物藥水：花保、 BT 等）。 合理調(diào)整 根據(jù)“上?？萍拣^”管理要求和布置，以及苗木生長及花壇具體情況、立地條件、季節(jié)要求，根據(jù)有關部門的方案，在不影響原有面貌的前提下，進行合理調(diào)整工作 ，使花壇面貌更好。另外，對大型樹、名貴樹進行草繩綁扎以及搭建蔭棚等防護措施。添置必要的防臺防汛設備。 c. 善后：災害過后及時拆除有礙交通和觀瞻的加固物、臨時設施，扶正傾斜或倒伏的樹木，恢復原有景觀。冬季用石灰水加鹽和石硫和劑涂白樹干，殺滅樹皮越冬的害蟲與防止爬蟲上下樹產(chǎn)卵。綠地存活率 95%以上（包括經(jīng)過規(guī)定手續(xù)調(diào)整）。 喬灌草配植。綠化布置適應辦公功能需要。 綠化養(yǎng)護管理的特點 綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害和加強宣傳 教育以及巡視，防止人為的毀壞等。 針對性管理 不同種類的樹木花草具有不同的生長習性，它們對賴以生存的客觀條件如土壤、氣候、溫度、濕度及人為因素等十分敏感，因而養(yǎng)護管理必須具有針對性，做到“適地適樹”。 總之，綠化養(yǎng)護管理必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，以及根據(jù)多變量的客觀條件，適時確定不同的養(yǎng)護要求，維持綠化的健康生長，并按人們的要求生長。陸家嘴物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊伍在總師室的領導下為房屋及設備管理提 供堅實的技術支持。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。根據(jù)房屋、設備完好 率統(tǒng)計標準對房屋及設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 管理服務的標準、目標 和任務 管理服務的標準 房屋及設備完好率達 98%以上。 管理服務的目標 無重大設備責任事故發(fā)生。 接管后即導入 ISO9002 質量保證體系、 ISO14001 環(huán)境質量保證體系及OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。 房屋及設備系統(tǒng)的內(nèi)容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準、人員配備及應急處理 房屋及設備管理中所有房屋及設備的種類及主要技術參數(shù)見《”上海科技館”設備情況簡介》及補充文件；確切房屋及設備的數(shù)量和技術細節(jié)以交接驗收文檔資料為準。 負責保持值班室、發(fā)電機等機房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。 [值班工程師 ] 組織實施電氣設備的運行操作，應急處理工作。 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃、每月 26 日制定下月材料費用計劃。 負責用電設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管 ，零星配件材料的采購計劃編制，對所管理的電氣設備提供技術指導和檢查監(jiān)督。 設備主任或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設備，查處停電原因。 由于停電之關系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按電梯困人應急方案進行處理。 當所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開，對整幢科技館進行警戒。 事件結束后，設備部在 2 個工作日內(nèi)將詳細情況報”上海科技館”和管理部，如存在管理問題，應提出糾正 和預防措施。 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和供電局停電發(fā)生 BA 控制室 管理處經(jīng)理 設備部 檢查斷電情況 向供電局詢問停電情況 一路停電 全部停電 局部故障停電 起用備用電源 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 起動發(fā)電機 送應急電源 組織搶修 恢復供電 查明原因 供電局恢復 BA 控制室 設備部 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 管理處經(jīng)理 匯 報 匯報 匯 報 匯報 匯 報 預防措 施，立即進行整改。 電梯設備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 客梯、觀光梯、餐廳梯、消防梯、貨梯、自動扶梯等設備系統(tǒng)的運行管理、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。 [維修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認真修理。 維保管理工作細則 [電梯維保單位的人員 ] 負責電梯設備的計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急搶修工作。 [電氣主管 ] 負責對電梯設備維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對電 梯設備維保單位的服務質量進行評價。 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關閉該電梯動力并著手開門放人。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。 空調(diào)設備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 冷凍機組、冷卻塔、鍋爐、自 控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷 /熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水 /分水器、蓄冰槽、空調(diào)風機、風機盤管、組合式空調(diào)箱、調(diào)節(jié)器、防水閥、風管、風口等系統(tǒng)設備的運行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。 [急修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認真修理。同時 負責對空調(diào)設備的運行數(shù)據(jù)進行分析處理。 負責按計劃內(nèi)容安排空調(diào)維保作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關工種的協(xié)調(diào)工作。對所管理空調(diào)設備的維修保養(yǎng)提供技術指導和檢查監(jiān)督