【正文】 通過形象宣 傳與品質(zhì)展示增強本項目的凝聚力 使市場的潛在客戶對本項目的價格預期較高 以相對較低價格推出，使客戶覺得物業(yè)比定位“超值” a) 低價入市，逐步攀高。 四、價格策略 價格定位策略 一般的來講，價格定位綜合考慮區(qū)域同類樓盤競爭、區(qū)域不同類樓盤競爭、區(qū)域外同類產(chǎn)品競爭以確定樓盤價格體系。 （ 2） 圍墻風格和色彩和整體項目或 logo 標準色一致，具有很強的識別性，讓客戶一接近就能感覺的本項目熱賣氣氛。 ? 接待區(qū)要布置在離入口處較近，方便銷售員看到客戶，其他功能區(qū)的搭配上要盡量便于銷售員售樓流程的操作。 （三）銷售現(xiàn)場的準備 售樓處 （ 1）選址建議： 從 成本控制的角度出發(fā)，我司建議本項目的售樓處可以設置在 8 號樓的一層，該建筑處于曙光路與湖濱路的交匯處，底層為 米，層高較高，便于改造和包裝。 （ 3） 手提袋 作為流動媒體宣傳，可裝樓盤資料。 B、現(xiàn)場條件 樣板房開放； 售樓處現(xiàn)場開盤布置完成； 步行街（“星光大道”）、中心廣場與部分內(nèi)庭院展示到位； 停車區(qū)域已設置； 銷售 代表培訓完畢，全部到崗； 施工現(xiàn)場整齊。 C、配合外部條件 開盤后如能夠利用重大節(jié)日等時機迅速擴大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達到較好的宣傳效果。 【營銷策略三】 事件 推廣活動 營銷創(chuàng)意注釋： 結(jié)合樓盤銷售過程中的各種事件，如房展會、封頂、二三期開工等事件進行有針對性的營銷推盤活動，在樹立樓盤明星形象的同時，贏得良好的銷售業(yè)績。 【媒體組合策略】 ? 報紙廣告 —— 武寧日報 ? 戶外廣告 —— 戶外廣告牌、道旗等 ? 電視廣告 —— 武寧電視臺 ? DM 單張 【營銷策略一】 盛大開盤 —— “明星生活”啟航 營銷創(chuàng)意注釋： 在項目正式開盤日，舉行盛大的 開盤慶典活動，以震撼武寧樓市，吸引客戶群體的廣泛關(guān)注，提升樓盤的品牌。 市場導入期策略 市場導 入期造勢要想成功，關(guān)鍵在于項目在社會上要有高出鏡率和引起客戶高度關(guān)注。 明修棧道，暗渡陳倉 以超前的營銷概念來進行推廣，吸引 投資型、保值居所型、尊貴居所型幾種心理客戶實際購買；以招租形式帶動商業(yè)物業(yè)價值體現(xiàn)，帶動銷售。 晉級明星生活：尊貴品質(zhì)、奢華享受 ? 考究的材質(zhì)，嚴謹?shù)墓に?，提升生活品質(zhì)； ? 獨具特色的小區(qū)“星光大道”，走向成功的未來； ? 高尚的社交空間，晉級明星生活圈； ? 私密性極強的個人空間，展開幸福的遐想； ? 凌越奢華、超值享受的生命體驗，深情擁抱幸福生活。在這里人們可以為自己找到一個完全屬于自己的私家生活領(lǐng)地。 項目物業(yè)命名 命名方案一 ： 命名詮釋： “西?！蓖怀鲰椖康牡囟挝恢?，“星匯”是 明星居住的地方，彰顯了小區(qū)業(yè)主尊榮不凡的身份地位，具有一定的滲透力。為此，我公司市場調(diào)研人員、策劃人員通過對項目地理位置、交通條件、市政配套、人文氣氛、所屬區(qū)域等通盤洞察分析，結(jié)合項目的市場定位，我們輔以項目形象定位為： —— 以現(xiàn) 代人居環(huán)境標準為指南，尊崇個性。 本項目顯赫的地段，大氣沉穩(wěn)、恢宏簡凈的建筑風格，厚重傳承時代的價值觀，呼應成功人士的內(nèi)心獨白，從而傾情演繹一部尊貴與榮耀相逢的傳世之作。 ☆區(qū)域內(nèi)各樓盤售價偏低，對本項目沖擊較大。 ◎地塊周邊商業(yè)氣氛淡薄，休閑、購物場所明顯不足。 主力戶型評析 ★ 本項目主力戶型面積為 106～ 125 平方米的三房，空間緊湊、合理、 缺陷較少 ，顯示投資、居家相宜。 由于時間和資料有限，報告之內(nèi)容未必能將市場變化及本項目的實際情況全面覆蓋，希望通過雙方更進一步的共同努力使之更加完善，以達到成功開發(fā)項目之目的。這里山清水秀，自然植被良好，廬山西海水質(zhì)清澈，項目西南側(cè)基本處于尚未開發(fā)的原生態(tài)農(nóng)田風光狀態(tài)。 ☆景觀優(yōu)勢：項目地塊前臨廬山西海，背靠豫寧公園，擁有豐富的湖園資源。本項目地塊是湖濱路僅剩的一塊 “地王”級地塊，有著極大的影響力和升值潛力。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備 的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。 ? 社會地位：學識、修養(yǎng)較高，社會的中堅分子，對生活、環(huán)境要求高；向往明星般的幸福生活。 —— 卓越地段、優(yōu)雅環(huán)境、超前產(chǎn)品三重要素的組合，升值潛力無限，具珍藏價值?！短綇V記》中就有仙女明星“居華山，服玉漿，白日升天”之說，后來，明星也用來專指金星。 f) 明星管家： 引進知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，周到細膩的服務風格，提供真正明星管家服務。 建議提供服務 ? 聯(lián)合服務中心：代理代辦函件、包裹郵寄、票務服務； ? 家 政 服 務 ：鐘點工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學、保姆服務、縫紉和其他便民服務； ? 日常生活服務：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務等； ? 家庭水電設施維修； ? 商 務 服 務 ：代理住戶打字、復印、傳真及其它咨詢； ? 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務：電腦服務、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡服務。 三、類比競爭策略 唯一性策略 深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨特的賣點是不可復制的或是復制也來不及的。 推廣主題： 面向西海 幸福啟航 （時間： —— ） 【媒體組合策略】 ? 報紙廣告 —— 武寧日報 ? 電視廣告 —— 武寧電視臺 ? 戶外廣告 —— 工地現(xiàn)場及縣城中心大型廣告牌 ? 圍墻廣告 【營銷策略一】 西海星匯園焰火晚會 營銷創(chuàng)意注釋： 項目的形象推廣通過此次活動而全面展開，在強大的活動造勢下，引起廣大居民的廣泛關(guān)注，鎖定目標客戶群的眼光，為項目的營銷組織服務，讓客戶主動關(guān)注項目進展，自然接受樓盤信息。 【營銷策略三】 “幸福生活”首航之旅 —— 香港迪士尼樂 園免費游 營銷創(chuàng)意注釋： 在項目開盤銷售后，組織落定成交的前 20 名業(yè)主免費參加香港迪士尼樂園之旅，以彰顯業(yè)主的尊貴身份，強化項目的美譽度，持續(xù)熱銷高潮。 【營銷策略二】 業(yè)主聯(lián)誼會 營銷創(chuàng)意注釋： 為進一步融洽業(yè)主與發(fā)展商之間關(guān)系，在樹立樓盤品牌的基礎上建立發(fā)展商公司的品牌，在樓盤銷售的后期舉行業(yè)主聯(lián)誼會，同時也可帶動尾盤的銷售。 F、項目與發(fā)展商對資金回籠的要求 考慮到項目成本的回收對項目利潤和工程資金的影響，應在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項目利潤的最大化與風險最小化的平衡。 本項目的推廣時機 考慮入市時機選擇的各項要素、開盤的基本條件，結(jié)合目前的工程進度和競爭市場條件，我司認為： 本項目可選擇在 20xx 年 2 月 8 日正式開盤（一期工程達到預售標準），誠意認購 時間可以提前 1 個月進行。 （ 6） 功能標牌 銷售人員工牌、接待處、簽約處、交款處等，讓客戶一目了然，方便運作。 ? 南側(cè)立面做簡單粉刷處理，色彩簡單明快。 看樓通道 （ 1） 保證看樓線路盡量短和安全通順。 模型（整體模型 1： 100，戶型模型 1： 25）。 具體而言，銷售基價為：多層住宅 2400 元 /平方米，高層住宅 2750 元 /平方米，商業(yè) 元 /平方米。 d) 各促銷期間的額外折扣，作為掀起項目銷售高潮的一種手段。 感謝參閱，望指正！ 廣東天行廣告有限公司南昌分公司 20xx 年 11 月 28 日