【正文】 下是本案一期 A 標(biāo)段銷售期別的排定。因此在運做前期我們要迅速樹立品牌形象。我們的整體推廣策略是： 借勢 —— 1）本項目推廣的重中之重是塑造“板塊”概念。 雖然本區(qū)域是今后城市發(fā)展的方向，生活配套將得到不斷完善，但是主要的生活配套會在項目內(nèi)部得到解決，大型商業(yè)配套不僅會成為本項目特色，更會打消掉消費者關(guān)于生活配套欠缺的疑慮。項目周邊有兩條交通主干道 —— 人民路和沿江路，一座大橋 —— 安慶長江大橋，路況較好，但安慶私家車較少，對于日常交通來說，這些道路對業(yè)主的支持不大。 W（劣勢）： ? 濱江的居住概念不強或民眾意愿比較淡薄，與傳統(tǒng)的老城區(qū)有比較明顯的弱勢； ? 當(dāng)前比較熱的高尚區(qū)域為大湖風(fēng)景區(qū)周邊，沿江區(qū)域的提升和被接受尚須時日和營銷強度； ? 與人民路西段相比，周邊商業(yè)氛圍不儂，而且商業(yè)極為分散，商業(yè)人氣的聚集和消費氛圍的形成需要一個培育期； ? 地塊拆遷難度大，極大影響了項目的整體品質(zhì)，加大了地塊的規(guī)劃難度。 二、項目分析篇 整體地塊分析 項目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo) ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。 唯一小躍層戶型、首創(chuàng)管家式物業(yè)管理。宜城水岸、萬豪逸景、弘信花園等），主要處于對景觀環(huán)境、居住氛圍、配套、整體規(guī)劃設(shè)計的考量上形成的高價位，而對于產(chǎn)品單體的優(yōu)勢相對關(guān)注度少。這份計劃的總體思路為：完善銷售前期所準備的一些工作，包括售樓部、銷售團隊的搭建培訓(xùn)以及各種銷售資料的制作等等。那水岸、百蕊那水岸、百蕊宜城水岸 開 發(fā) 商 安慶市新文采置業(yè)有限公司 安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 湖心中路 沿江西路 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 高層 開發(fā)總量 19 萬平方米 總建筑面積 11 萬平方米 容積率 2． 18 物業(yè)費用 售樓電話 銷售價格 未定 未定 戶型分布 主力戶型 120 平方米 100— 200 平方米 熱銷戶型 目前預(yù)約較多的 100— 150 平方米 存量戶型 開工日期 動工 預(yù)計將在 05 年 10 月份推出第一批房源 交房日期 06 年下半年 銷售狀況 目前售樓部剛剛建立，前期的銷售準備正在進行 售樓部 啟動，目前處于淺蓄水期， 抗性分析 項目價格定位及工程進度的未定對項目的銷售將有一定 項目地段處于安慶西板塊，規(guī)劃中對該區(qū)域發(fā)展空間的影響，項目周邊目前生活配套相對較少 控制，受工程進度影響項目內(nèi)部景觀優(yōu)勢短期難以體現(xiàn) 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 產(chǎn)品賣點 科技含量較高（如分質(zhì)供 水、保溫建材等） 內(nèi)外景觀較好 地段升值前景較大 安慶第一個建設(shè)部“國家康居示范小區(qū)” 內(nèi)景、江景 內(nèi)部規(guī)劃檔次較高 交通基礎(chǔ)配套等設(shè)施較齊全 周邊人文景觀豐富 市場現(xiàn)狀對本案構(gòu)成的影響 1) 在競爭層面上， 05 年是安慶市樓市上處于轉(zhuǎn)折的一年，在 05 年下半年將推出的多數(shù)為小高層、高層項目，加上市場上的存量及目前市場的接受度來看，錯開主要競爭產(chǎn)品（小高層、高層），轉(zhuǎn)入市場上多層產(chǎn)品的空白上將能實現(xiàn)快速安全去化及利潤的最大。 本案建筑密度 : %。 項目板塊分析 A、地理位置 經(jīng)過廣泛市場調(diào)研以及定向產(chǎn)品測試，我們發(fā)現(xiàn)：本案所處地段社會認知度和認可度較低――在大部分客戶眼中，本案所處地段相對偏遠，配套設(shè)施比較缺乏，目前絕對不可以與人民路商圈混為一談、相提并論！從某種意義上說，本案的地段價值判斷將成為項目運做功敗的先決條件！ 現(xiàn)在讓我們來重新審視本案所處地段： 雖位于人民路，但離人民路中心商圈相距 1 公里，難以歸 屬為中心商圈； 擁有安慶最具代表性的景觀資源：長江、迎江寺、振風(fēng)塔、長江大橋。建議一期業(yè)主入住后開通一條項目至市中心的公交路線，線路終點站牌為本項目案名，行車路線經(jīng)過社區(qū)幾個出入口。 三、營銷篇 整體營銷思 路 從項目本身來考慮，本案擁有安慶市市區(qū)內(nèi)最后也是最大的一個地塊， 39 萬平方米的巨大規(guī)模，如果單單靠簡單的營銷思路在銷售上是有很大難度的，任何一種產(chǎn)品的消費者都是從認知階段走向熟悉階段，最后在熟悉后的基礎(chǔ)上建立良好的印象時才能夠順暢的接受，最前期也就是消費者的認知階段，我們的任務(wù)是如何快速的提高產(chǎn)品的知名度，而在中后期的操作重點應(yīng)該是在形成一定知名度的情況下，注重產(chǎn)品美譽度的培養(yǎng)，這點可以通過公司品牌形象的創(chuàng)造和產(chǎn)品質(zhì)量的信譽來完成。我們要在安慶人民心中塑造一個全新的、美好的、同時又融合城市最經(jīng)典符號的區(qū)域，讓他們想象這里就是濃縮的浦東，一切新鮮的、洋氣的、海派的、時尚的東西都從這里發(fā)源。 我們建議在入市時將一期分 23 個標(biāo)段分批量進行銷售推廣（因為目前規(guī)劃和施工安排尚未完全確定的情況不明，我們只從項目的基本情況進行劃分，后期根據(jù)施工及其他情況進行調(diào)整）。 “我運動 主 題 ： 4/18 海上城相約 安慶首 席 39 萬平米超大規(guī)模海派生活之城沿江登陸！ 新都市生活，新居住品質(zhì) 內(nèi) 容 ： 打造安慶市的城中之城 具有海派成活特色的 N 條宣言 城市沒有中心，未來將會怎樣？（ CLD） 如果沒有未來，孩子將會怎樣？（教育配套） 如果沒有便捷，生活將會怎樣？（交通配套） 如果沒有場所，消費將會怎樣？（商業(yè)配套） 如果沒有思想，人類將會怎樣？（會思考的發(fā)展商、有思想的房子、勤思考的社會菁英） 策劃執(zhí)行 ： NP 廣告稿設(shè)計 NP 樓書設(shè)計 RD 錄音稿設(shè)計（有線廣播電臺） 安慶家園電視專欄廣告拍攝及投放 輔助海 報設(shè)計 軟文章報導(dǎo)撰寫 客戶俱樂部籌建 /成立儀式活動組織 客戶專訊《 深度 1》 暫定 贈品建議 媒體通路 ： 現(xiàn)場看板、現(xiàn)場旗幟、導(dǎo)旗、橫幅 戶外定點看板、車體廣告 宣傳媒體部分 NP 軟文 /NP 全版廣告 CF/RD 廣告 直效郵寄 DM 電視滾動字幕 客戶專訊《深度 1》 暫定 銷售工具 ： 市區(qū)接待中心 接待中心電話 辦公用品到位（電腦、傳真、復(fù)印機、音響設(shè)備） 模型（一期模型、單戶剖面模型） 房型冊、銷售海報 價目表 /正式簽約合同文本 /現(xiàn)場業(yè)務(wù)表格 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 銷售部正式編組完成 團隊銷售模式及銷售技術(shù)技巧強化培訓(xùn) 管理制度 /銷售隊伍 /銷售流程 /強化簽約培訓(xùn) 現(xiàn)場預(yù)約銷售活動執(zhí)行 現(xiàn)場看房 /售樓處聯(lián)動 來人來電登記統(tǒng)計與分析 媒體訊息評估 /反饋 意向客戶登記與認購 /客戶 AB 分級 聯(lián)系蓄水期客戶參與活動 預(yù)定動作進行 1 日進度業(yè)務(wù)撿討 /周進度業(yè)務(wù)匯報 公關(guān)與促銷計劃 ： 客戶俱樂部成立儀式及活動 預(yù)開盤活動 甲方配合 ： 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合 工程進度配合 預(yù)售許可證辦理 物業(yè)公司進場 /組織管理 預(yù)約方案確定 公關(guān)活動定案 第三階段：正式開盤期 (集中簽約 ) （ 06/5/1006/5/28） 核心任務(wù)及目標(biāo) ：老客戶簽約、進行新一 輪客戶轟炸 前期轉(zhuǎn)定客戶的簽約回款工作為主，同時通過預(yù)告開盤即將來臨的信息，進行新一輪的強勢蓄水工作； 媒體強勢出擊，告知第一次開盤的強大氣勢，同時系列活動、優(yōu)惠措施同時出臺，吸引客戶購買，達到第二波的