【正文】 和業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 第二步：本地輿論先導(dǎo)與異地推廣同步進(jìn)行 整合湖南媒體，集合省際資源，在長沙以新聞發(fā)布會為引子，點燃商業(yè)地產(chǎn)的全城興奮 點，在頭版頭條大造聲勢，蓄勢待發(fā)。 可行性： 在項目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 （ 3）項目預(yù)計日接待人流，預(yù)計累計日消費總額，可上繳國家利稅， （ 4）項目預(yù)計可提供就業(yè)機(jī)會個。從而促進(jìn)零售商客的購買。 可行性： 利用順天在長沙的政府媒體資源優(yōu)勢和世銘在溫州的客戶資源優(yōu)勢，可以先做旺溫州商城和實現(xiàn)散客購買回收資金成功。 與眾不同的建筑風(fēng)格：項目應(yīng)考慮 引進(jìn)國際高水準(zhǔn)的專業(yè)設(shè)計公司，通過古典歐洲與現(xiàn)代歐洲的風(fēng)情演繹，加上現(xiàn)代科技對夜晚燈文化的精妙點綴，帶來長沙前所未有的商業(yè)建筑之美。 五、商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計 西邊緊貼鐵道處以高大樹木隔成步行休閑 道，既給商業(yè)區(qū)域提供一個公共游覽的空間，又可隔離火車的喧鬧。 其它商業(yè)特色主題板塊包括錦繡中華大食街、文化音像民間收藏品市場等等。 二、 項目設(shè)計理念 總體設(shè)計理念：商業(yè)板塊規(guī)劃位于靠鐵路的項目地塊西邊，可利用鐵路涵洞導(dǎo)入人流，項目地塊東邊規(guī)劃為住宅，可最大可能地避免火車帶來的對住宅的不利影響，中間以產(chǎn)權(quán)式酒店和公共景觀將東西區(qū)連成彼此獨立又互為補充的一個整體。 它以生活的萬花筒為您演繹一個中南地區(qū)商業(yè)的傳奇。長沙最大規(guī)模、綜合業(yè)態(tài)最全、匯聚國內(nèi)外知 名商家最多的現(xiàn)代商業(yè)中心，是集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗式一站齊消費中心。當(dāng)然，本項目開發(fā)的難度與機(jī)遇同樣巨大，對開發(fā)商和代理商都是一個世紀(jì)挑戰(zhàn)。因為城郊土地成本低，生活環(huán)境好，更適合集結(jié)大居住大商業(yè)。 一、長沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 近年長沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長。 本篇小結(jié)： 項目大的規(guī)模體量為建設(shè)大型綜合商業(yè)城提供了保障。 地理位置目前較偏：長沙北邊目前在長沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。而 伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽河以北的廣大區(qū)域，目前尚無大型購物場所，已建成的湘繡文化市場是該區(qū)域最大的商業(yè)設(shè)施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數(shù)商鋪已經(jīng)售出，但基本還沒開始經(jīng)營。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場處于歇業(yè)狀態(tài)。 項目東邊為寬廣的魚塘，規(guī)劃為二環(huán)北延線拆遷安置用地。長沙順天項目（星城國際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要上更高的臺階 擁擠的長沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開福區(qū)政府沿新世紀(jì)大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 。 項目南邊為大型家居市場和公園，可與本項目互相呼應(yīng)共聚人氣，可在購物與游覽方面與本項目相互輝映。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。 七、項目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長預(yù)測 項目所在商圈：伍家?guī)X商圈是長沙目前的 8 大主要商圈之一，目前已有新一佳、華銀旺和、普爾斯馬特、麥德龍等大型超市形成的超市集群。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項目不多，居住人口無法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項 目不具備這樣的有利條件。這是長沙其它商業(yè)項目無法比擬的。 項目市場篇》 本篇解決以下問題：長沙總體經(jīng)濟(jì)情況對項目的啟示？長沙商業(yè)市場的突破點在哪里？從長沙消費者商業(yè)消費行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對本項目的影響分析中驗證本項目最終的定位。 城市規(guī)劃與發(fā)展因素 （ 1）大盤大商業(yè)向城郊擴(kuò)張的趨勢：長沙市區(qū)土地越來越少的瓶頸要得到突破，只有立足于有著更廣闊土地的城郊，而這一趨勢也是國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市正在走過的必經(jīng)之路。 本篇小結(jié) 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時機(jī)成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補這一空白的項目，將改變長沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無比巨大的商機(jī)。 三、項目市場定位： 長沙第一個真正具有 SHOPING MALL 功能的主題式現(xiàn)代商業(yè)衛(wèi)星城。 五、項目主題形象定位 長沙至大、至全的國際化生活體驗式商都。 商業(yè)操作程序：先以訂單地產(chǎn)的形式（即前期借項目整體規(guī)劃的大手筆吸引國內(nèi)外大商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂意向協(xié)議）啟動商業(yè)板塊拉升項目形象，從而在花費很少的條件下，主要帶動散客的入市，通過零售商鋪的出售快速回收資金。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂中心歡笑天地、游戲、音樂廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過細(xì)分最具消費力的購買 決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時尚圖書、時尚屋、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 用燈光的布置來營造不夜城的大氣。在這里，作為一個完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。 同時在溫州集合各媒體及商家召開新聞發(fā)布會，加上投資公司和各行業(yè)商會的背后推動，對溫州商城重點推介，并利用沙盤流動展銷全面對本項目推售，吸引散客入市，開始回收資金。 第五步：以體驗式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場 為彌補現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈 現(xiàn)的缺陷，增強對整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場體驗式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗者進(jìn)入項目的商業(yè)模擬空間，有如入其境的現(xiàn)場感受。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 (略 ) 成本（自有資金 +對外融資） 利潤