【正文】 ment ,which the design units, the (general) package units, the project management panies and other cooperation are mature and have the basis of management capabilities .On the other hand ， the paper gave a conclusion that the implementation of the proposed effort, management for the details, and continuous improvement are three swords of the quality management in real estate projects. Based on the case study of a real estate pany in project quality management， this paper has some reference value to the engineering staff of project management in the real estate. Key words: The specific quality； Quality； Quality management； Implementation；Particular management； Durative amelioration 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn) 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 目 錄 第一章 緒 論 ............................................... 1 研 究背景和意義 ............................................ 1 主要研究內(nèi)容 .............................................. 1 創(chuàng)新點(diǎn) ................................................... 2 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理需求分析與特點(diǎn) .................. 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量 ............................................ 3 質(zhì)量的定義 .......................................... 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義和內(nèi)容 : .......................... 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理需求的特點(diǎn) .............................. 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量面臨“全數(shù)驗(yàn)收”之考 ........................ 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ............... 6 質(zhì)量是企業(yè)的生命 .................................... 6 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ................... 6 第三章 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素 .......................... 7 項(xiàng)目前期控制對質(zhì)量管理的影響 .............................. 7 項(xiàng)目前期控制對質(zhì)量的影響 ............................. 7 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn) 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn)質(zhì)量的確定 .................................... 8 時間管理、成本管理、質(zhì)量管理是矛盾統(tǒng)一體 .................. 8 項(xiàng)目干系人在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中的不同角色與作用 ........... 9 對項(xiàng)目質(zhì)量形成至關(guān)重要的三方干系人 ................... 9 其他項(xiàng)目干系人對質(zhì)量的影響 .......................... 10 第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量基本管理方法 ........................... 12 質(zhì)量管理基本方法與理論 ................................... 12 項(xiàng)目質(zhì)量管理的定義 .................................. 12 項(xiàng)目質(zhì)量管理的原則 .................................. 13 項(xiàng)目質(zhì)量管理的基本原理 .............................. 14 項(xiàng)目質(zhì)量管理 ....................................... 16 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中應(yīng)加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析手段的應(yīng)用 .............. 17 工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）對質(zhì)量管理有提綱挈領(lǐng)的作用 ............. 19 流程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中的重要作用 ................. 21 質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)與作用發(fā)揮 ............................. 22 第五章 執(zhí)行力、細(xì)節(jié)管理、持續(xù)改進(jìn)是質(zhì)量管理的三把利劍 ....... 23 執(zhí)行力是質(zhì)量管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有力保障 ....................... 23 質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路 .............. 23 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn) 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 持續(xù)改進(jìn)使房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理越做越輕松 ................... 24 第六章 某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目質(zhì)量管理案例分析 ..................... 25 項(xiàng)目概況 ................................................. 25 項(xiàng)目質(zhì)量需求與特點(diǎn) ....................................... 25 項(xiàng)目質(zhì)量管理的實(shí)施與控制 ................................. 25 項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理 .................................. 26 項(xiàng)目實(shí)施過程中質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)管理 .................... 27 項(xiàng)目收尾階段的質(zhì)量控制 .............................. 28 第七章 結(jié) 論 .............................................. 29 參考文獻(xiàn) ................................................... 30 致 謝 ..................................................... 31 1 第一章 緒 論 研究背景和意義 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ， 關(guān)系國計民 生，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舉足輕重。房地產(chǎn)工程管理是獨(dú)立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，在目前房地產(chǎn)工程管理模式百花齊放的情況下，探討房地產(chǎn)工程管理尤其是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理意義重大，為完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)質(zhì)量控制水平具有非常積極的意義。施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。所謂質(zhì)量要求，是指 “ 對需要的表述或?qū)⑿枰D(zhuǎn)化為一組對實(shí)體特性的定量或定性的規(guī)定要求，以使其實(shí)現(xiàn)并進(jìn)行考核 ” 。要求包括明示的隱含的和必須履行的需求或期望。我們應(yīng)重點(diǎn)從以下兩個方面把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量含義： 第一、滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn) 。它包括地域、設(shè)計、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等內(nèi)容，顯然，建 筑工程質(zhì)量只是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量中的一個環(huán)節(jié)。隨著全裝修房數(shù)量的增加，相關(guān)的投訴也隨之上升，且有多戶群體投訴。消費(fèi)者可以像水一樣，既可以載舟也可以覆舟， 消費(fèi)者不能左右某一個房地產(chǎn)企業(yè)的管理和產(chǎn)品質(zhì)量控制水平，但是 消費(fèi)者 可以 根據(jù)自己的實(shí)際情況做出最后的決定。繼南京最早出現(xiàn) “ 一房一驗(yàn) ” 后，湖南也開始實(shí)行，后來武漢、蘇州等地紛紛效仿，北京 2021 年 1 月 1 日起也強(qiáng)制實(shí)行先驗(yàn)房、后付錢制度。 6 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 質(zhì)量是企業(yè)的生命 雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。當(dāng)質(zhì)量與速度發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一；當(dāng)質(zhì)量與成本發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一的原則。 房子 不單單是 能夠賣出去 或是賣 一單是一單 那么簡單 ，做完不管以后 。在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進(jìn)成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。作為開發(fā)商，要經(jīng)過科學(xué)的市場調(diào)查合市場分析，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結(jié)合對自身資源運(yùn)作的準(zhǔn)確評估，完成對樓盤的市場定位。即所謂的 “ 沒有最好的，只有最適合的 ” 。 時間管理、成本管理、質(zhì)量管理是矛盾統(tǒng)一體 在項(xiàng)目管理中涉及目標(biāo)性的管理 —— 時間管理、成本管理、質(zhì)量管理（如圖 所示）。這個體制不外乎三個層次：一是政府監(jiān)管，二是建設(shè)單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負(fù)責(zé)。但是筆者認(rèn)為政府質(zhì)量監(jiān)督方面是存在不足的。建設(shè)單位是工程的所有者，也是工程的受益者。首先由于現(xiàn)在直接生產(chǎn)者不規(guī)范操作的問題太多，特別是對政府的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)真貫徹，偷工減料、以次充好的現(xiàn)象太多，造成工程質(zhì)量無法保障，甚至出現(xiàn)事故。 員工的培訓(xùn)： 一個團(tuán)隊(duì)能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成集團(tuán)軍的優(yōu)勢，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進(jìn)度方面的理念，所以通過培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。在深圳，地產(chǎn)公司 有專門的客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修，維修工作有了一定的深度。質(zhì)量管理處于重要的地位 ,我國有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人提出 :“ 企業(yè)管理應(yīng)以質(zhì)量管理為綱 ,質(zhì)量管理帶動、推動和聯(lián)系其它部門完成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的任務(wù)。質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)分解落實(shí)到各部門及項(xiàng) 目的全體成員，以便于實(shí)施、檢查、考核。在項(xiàng)目生命周期內(nèi)，需要持續(xù)使用質(zhì)量計劃 、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和改進(jìn)措施，最大限度地滿足顧客的需求和期望，并爭取最大的顧客滿意度。根據(jù)朱蘭的觀點(diǎn) ,為建立有能力滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工作程序，質(zhì)量計劃是必要的。在項(xiàng)目質(zhì)量管理中，項(xiàng)目的相關(guān)主體應(yīng)明確自己的顧客是誰；應(yīng)調(diào)查顧客的需求和期望是什么；應(yīng)研究如何滿足顧客的需求，提高顧客的滿意度。項(xiàng)目是一個有機(jī)的整體，是一個系統(tǒng)。要保證整個建筑工程的質(zhì)量，必須對全過程中的每項(xiàng)生產(chǎn)和業(yè)務(wù)工作都要進(jìn)行控制和管理。針對質(zhì)量狀況分析原因并進(jìn)行處理。 質(zhì)量保證原理 項(xiàng)目的質(zhì)量保證是項(xiàng)目質(zhì)量管理的一部分，致力于提供質(zhì)量要求得到滿足的信任。其質(zhì)量的含義是靜態(tài)的符合性質(zhì)量?！? 質(zhì)量策劃涉及到一系列通用的步驟： 設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)； 識別顧客 —— 受目標(biāo)影響的人； 確 定顧客需求，開發(fā)反映顧客需求的產(chǎn)品特征； 開發(fā)能夠生產(chǎn)具有這種特征產(chǎn)品的過程； 設(shè)定過程控制，并將由此得出的計劃轉(zhuǎn)化為操作計劃。項(xiàng)目質(zhì)量控制不見包括檢驗(yàn)， 而且包括諸如質(zhì)量規(guī)劃、工序控制、驗(yàn)收制度、異常因素的分析與消除等工作。持續(xù)改進(jìn)永無止境，是項(xiàng)目永恒的追求、永恒的目標(biāo)、永恒的活動。也稱為 80— 20 法則。開始做一項(xiàng)工作，看上去通常比做一個工作計劃要簡單些?！彼?，準(zhǔn)備大綱的第一步是對“每一口”進(jìn)行定義和分類。 一個 WBS 既可以從一個非正式的活動列表開始，也可以從一種非常結(jié)構(gòu)化的方法著手，這取決于項(xiàng)目及其約束，并且它可以在計劃者希 望結(jié)束的地方結(jié)束。這時，WBS 就能夠被逐級細(xì)分到更低級別。 項(xiàng)目所在的組織的結(jié)構(gòu)。大綱既是對項(xiàng)目工作的有組織的描述，也是一個要完成工作的計劃。明確的工作流程使工作路徑清晰，溝通順暢，工作責(zé)任分工清晰。同樣這個團(tuán)隊(duì)一樣能進(jìn)一步細(xì)分。 震蕩階段：項(xiàng)目經(jīng)理的容忍是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)震蕩階段的各種沖突和震蕩的“阻尼”，如果沒有這種“阻尼”項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可能在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就可能在震蕩階段喪失戰(zhàn)斗力，甚至解體。 執(zhí)行力自然差，執(zhí)行力差要把項(xiàng)目質(zhì)量管理做到位，談何容易。 激勵到位 ： 所謂的激勵到位有三層意思：力度到位、描述到位和兌現(xiàn)到位。這是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路。 項(xiàng)目概況 工程名稱： XX 國際新城一期 XX 號樓精裝修工程 。 項(xiàng)目質(zhì)量需求與特點(diǎn) 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟，精 裝修商品房項(xiàng)目在住宅供應(yīng)中的比例不斷增長，漸漸的為消費(fèi)者所接受。 項(xiàng)目設(shè)計階段的細(xì)節(jié)管理對強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量和質(zhì)量 目標(biāo)的形成起著至關(guān)重