【正文】 表 434 投資效益分析表 項(xiàng) 目 投資效益（計(jì)土地成本） 資金成本率 % 1 20年的凈現(xiàn)值 37,752萬(wàn)元 2 20年的內(nèi)部報(bào)酬率 % 3 回收年期 10年 4 投資開(kāi)發(fā)可行性 可以投資 5 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 低風(fēng)險(xiǎn) 17 第六部分 項(xiàng)目劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范 一、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 吳山商圈因?yàn)楹贾菥攀甏┡f城改造。 （二） 所得稅：以 33%計(jì)算。水、電、清潔等雜項(xiàng)費(fèi)用：約占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入之 3%。人事行政作業(yè)費(fèi)用：約占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入之 12%。月） 10 本案主要收入以商場(chǎng)租金收益、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)收益和物業(yè)管理費(fèi)為主要收入項(xiàng)目。 （五）假設(shè)營(yíng)業(yè)空間閑置比率每年約為 1%。 整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢(shì)，利用多種宣傳手段，對(duì)太平洋購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時(shí)，結(jié)合各個(gè)推廣階段的特色，制定有針對(duì)性的點(diǎn)式密集宣傳。 6 第三部分 業(yè)態(tài)定位、營(yíng)銷(xiāo)策略及項(xiàng)目運(yùn)作方式 本項(xiàng)目的目標(biāo)是要建成延安南路吳山商圈集旅游購(gòu)物、餐飲休閑、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。 按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占 40%的面積， 30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國(guó)際品牌，另 30%則是體育、健身、娛樂(lè)等休閑配套設(shè)施。 但中國(guó)目前正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村人口向城市大量地聚集，而國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，正處于城市人口向郊區(qū)分散的過(guò)程中。地鐵 1號(hào)線路從城東九堡開(kāi)始，將沿延安路和西湖大道運(yùn)行，其吳山廣場(chǎng)站在本購(gòu)物中心 門(mén)口設(shè)有出入口，下個(gè)?？空臼腔疖?chē)站，并穿越錢(qián)塘江，將濱江高新園區(qū)、錢(qián)江新城、蕭山、富陽(yáng)等周邊地區(qū)及車(chē)站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來(lái)，極大地促進(jìn)錢(qián)江兩岸的商貿(mào)人員互動(dòng)，將進(jìn)一步帶動(dòng)吳山商圈的人氣，提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場(chǎng)家樂(lè)福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展 示廳，吳山花鳥(niǎo)城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場(chǎng)、涌金廣場(chǎng)、吳山名樓、清波商廈等高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，以及上海浦東發(fā)展銀行，中信實(shí)業(yè)銀行等。 環(huán)球公司已在杭州注冊(cè)成立了“杭州太平洋百貨中心有限公司”，由該公司負(fù)責(zé)整個(gè)太平洋購(gòu)物中心的資本運(yùn)作、對(duì)外招商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)。雙方已達(dá)成共識(shí)，并將上述剩余部分面積轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。 二、環(huán)球公司受讓太平洋購(gòu)物中心的基本情況 轉(zhuǎn)讓背景 太平洋購(gòu)物中心為在建項(xiàng)目，原由浙江浙聯(lián)房產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浙聯(lián)房產(chǎn)）及屬下的杭州新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新泰房產(chǎn)）開(kāi)發(fā)。 太平洋購(gòu)物中心西臨延安路，東臨定安路，南為惠民路，北為紅門(mén)局路。根據(jù)環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂 的《杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)框架協(xié)議）。 ③ 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)因?qū)痈咻^高，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動(dòng)式停車(chē)庫(kù)，停車(chē)泊位可增至約 450 輛，該物業(yè)周邊開(kāi)放式公共停車(chē)位及申報(bào)建設(shè)的立體停車(chē)位，共約 600— 700個(gè)。 相比而言，臨近的城市如寧波和南京，大型百貨公司都在十家以 上，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率就比較緩慢。 吳山商圈是杭州最有特色的集旅游、休閑、購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、住宿等的綜合性商圈。太平洋購(gòu)物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念上已經(jīng)與國(guó)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式接軌。它是一個(gè)位于市中心極繁華地段的 MALL，占地約 20萬(wàn)平方米，有百貨區(qū)、超市區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、酒店區(qū)、數(shù)碼區(qū)、家電區(qū)、精品區(qū)、男裝區(qū)、中心廣場(chǎng)、水幕電影等等 。 據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。 我們認(rèn)為首 先應(yīng)確定百貨店（在東樓 1至 2 樓），擬考慮引進(jìn)國(guó)外品牌百貨公司，打造太平洋購(gòu)物中心精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個(gè)購(gòu)物中心定位的核心。 7 第四部分 財(cái)務(wù)及投資計(jì)劃 本案開(kāi)發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開(kāi)發(fā)階段不同可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)階段及營(yíng)運(yùn)階段，并針對(duì)投資建設(shè)階段所需花費(fèi)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)估，以下各 項(xiàng)費(fèi)用均 2021 年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開(kāi)幕。 三 、開(kāi)發(fā)階段 （建設(shè)施工期）假設(shè)，如表 421 所示： （一）開(kāi)發(fā)工程之主體建筑成本約估計(jì)每平方米 1,400元。建筑設(shè)備費(fèi)用：約占主體建筑成本之 32%。 ㎡） 金額（元 /月） 金額（元 /年） 物業(yè)管理費(fèi) 64,465 10 644,650 7,735,800 合 計(jì) 644,650 7,735,800 無(wú)土地融資貸款（土地所有人為該開(kāi)發(fā)者所持有）。 二、建設(shè)時(shí)期投入資金： (一 )、建設(shè)自有資金部分：建設(shè)自有資金占總建設(shè)成本 %，估算約為 334,188,435元。西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進(jìn)去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無(wú)法與沿延安路的其它項(xiàng)目相比，這就導(dǎo)致這部分定價(jià)不宜太高。 18 第七部分 結(jié)論 根據(jù)上述分析，認(rèn)為只要把握好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，尋找專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目，定位難度和運(yùn)作難度將不復(fù)存在，且有相當(dāng)大的操作空間！公司將在持續(xù)運(yùn)行中實(shí)施有序作業(yè)，項(xiàng)目在正常運(yùn)行下是可行的，并且能獲得非常可觀的經(jīng)濟(jì)效益！