【正文】 （三）廣告表現(xiàn)策略廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計、制作的風(fēng)格和形式。第七，提供更多的物質(zhì)獎勵。167。4 房地產(chǎn)企業(yè)定價的策略（一）新產(chǎn)品定價策略取脂定價策略（高價策略）滲透定價策略（低價策略）（二）折扣定價策略現(xiàn)金折扣策略數(shù)量折扣策略季節(jié)折扣策略功能折扣策略（三）心理定價策略（四）差別定價策略（五）價格調(diào)整策略房地產(chǎn)企業(yè)定價的程序一、確定定價目標(biāo)二、測定需求三、估算成本四、分析競爭者的價格與特色五、選擇定價方法六、確定最終價格一、房地產(chǎn)營銷渠道的含義指房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中所經(jīng)過的路線或通道。（三）產(chǎn)品線延伸策略：企業(yè)突破原有經(jīng)營檔次的范圍，使產(chǎn)品線加長。房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期各階段的營銷策略:投入期:高價高促策略（快速掠取策略）高價低促策略（緩慢掠取策略）低價高促策略（快速滲透策略）低價低促策略（緩慢滲透策略）成長期:根據(jù)用戶需求和其它市場信息，不斷改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)；完善銷售渠道，開拓新的市場，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售面；改變促銷重點(diǎn)，樹立產(chǎn)品品牌形象；利用價格手段擴(kuò)大產(chǎn)品銷售。四個階段：投入期即房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入市場的試銷階段。作用：（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析和發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會；（二）有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場；（三）有利于集中資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力；（四）有利于調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略；方法：單一 綜合 系列因素因素分析法應(yīng)注意的問題（一）市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)是動態(tài)的。一、人口環(huán)境二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境三、政治法律環(huán)境四、社會文化環(huán)境五、科學(xué)技術(shù)環(huán)境六、自然環(huán)境（二）按是否可控制劃分可控制的因素。特征:房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 區(qū)域性市場 高風(fēng)險性的市場 市場信息不充分的市場 不完全競爭市場房地產(chǎn)市場營銷的含義:房地產(chǎn)企業(yè)通過市場交換來滿足消費(fèi)者需求的綜合性活動。推廣側(cè)重我們要充分利用好這一時機(jī)，進(jìn)行全面銷售攻勢，將本案推向市場。推廣側(cè)重售樓處裝修完畢并開放接待，項目發(fā)布會、房展會及軟廣等推廣，進(jìn)行前期蓄水。廣告表現(xiàn)展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展（2）延展期通過前期展示和告知，讓潛在客戶開始關(guān)注本項目，在宣傳方面突出項目規(guī)劃品質(zhì)、戶型設(shè)計理念和定位標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高附加值、居住理念上突出舒適度：陽光、運(yùn)動、休閑。純商鋪推廣開始。消費(fèi)群界定：、科研院所高級職稱人士； ； ；－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它（二）產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是：，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。（二）周邊配套體育/公園配套：省運(yùn)會主場館、南油兒童公園、橋東公園；商業(yè)配套：海東市場、家福購物廣場、南油迎賓館等；教育配套：湛江二中海東校區(qū)、湛江二中海東小學(xué)、坡頭區(qū)第一小學(xué)、坡頭區(qū)第一中學(xué)、愛周中學(xué)；其他規(guī)劃：中國移動總部、義務(wù)商品城、㎡的商業(yè)街、2500㎡的頂級湖畔會所、3000㎡的精英幼兒園。建筑圍合中央大湖布局，最大化各個單元的采光通風(fēng)、景觀、視野和朝向。從2003年算起，運(yùn)河岸上的院子整個項目運(yùn)作已經(jīng)差不多10年時間，而據(jù)售樓員介紹，該項目總計208套房源。如果不考慮4畝左右的院子，按使用面積計算，3億的總價折合每平方米20萬元。記者從該項目了解到，在12套樓王中，有的歐式別墅使用面積只有1500平方米。此次推出的12套別墅貨值就達(dá)36億元。㎡，總建筑面積達(dá)496218㎡，項目由16棟1632層高層住宅、1條2層共27908㎡的商業(yè)街、1棟2435㎡的2層綜合樓（會所）、㎡的3層精英幼兒園組成，總規(guī)劃戶數(shù)3734戶。金碧物業(yè)先后榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“全國物業(yè)管理先進(jìn)單位”、“中國著名城市化社區(qū)50佳”、“中國健康住宅區(qū)”、“全國物業(yè)管理綜合實力百強(qiáng)企業(yè)”、“廣東優(yōu)秀企業(yè)”、“廣東省十大放心樓盤”等殊榮。三、恒大綠洲（湛江）樓盤營銷策劃方案（一）目標(biāo)市場定位恒大綠洲（湛江）項目位于海東新區(qū)海灣大橋800米南側(cè)這決定了主體目標(biāo)對象為周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。此階段二期商鋪全面介入市場。積累客源楚州區(qū)翔宇大道與經(jīng)十一路交匯處周邊地區(qū)的客源推廣側(cè)重展示告知為主，體現(xiàn)項目本身自由的地理位置優(yōu)越性，總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型面積范圍、園林景觀小展等。積累客源，其他區(qū)意向客戶，還有二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性宣傳。積累客源針對前期儲備客戶800—1000人左右，提取1015%左右，進(jìn)行細(xì)化篩選，通過開盤銷售60套左右，并進(jìn)一步積累客戶200500人，為強(qiáng)銷期和熱銷期打下良好基礎(chǔ)。第五篇：房地產(chǎn)營銷（范文）房地產(chǎn)市場含義房地產(chǎn)的現(xiàn)實購買者和潛在購買者對房地產(chǎn)商品所形成的購買需求總和。一、房地產(chǎn)企業(yè)自身二、供應(yīng)商三、營銷中介四、顧客五、競爭者六、社會公眾宏觀環(huán)境：從大的方面對房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)生影響的因素及力量。房地產(chǎn)市場細(xì)分概念：根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將整個房地產(chǎn)市場劃分為若干具有類似需求的消費(fèi)者群的過程。把握產(chǎn)品整體概念的重要性：（一）能更好地貫徹以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的營銷思想（二）能更好地實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，促進(jìn)商品流通（三）能更好地開展產(chǎn)品創(chuàng)新活動，增強(qiáng)企業(yè)競爭力房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期含義: 房地產(chǎn)產(chǎn)品從投入市場到被市場淘汰的過程。其特點(diǎn)有：市場銷量快速下降，并形成積壓產(chǎn)品；消費(fèi)者的需求發(fā)生轉(zhuǎn)移；企業(yè)利潤下降甚至為零；競爭者開始退出市場，尋求其他發(fā)展；房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的長短取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展水平、科學(xué)技術(shù)的變化、消費(fèi)者需求的變化、產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度等因素的影響。（二）縮減策略:縮小產(chǎn)品組合的寬度、深度，實行集中經(jīng)營。（三）需求導(dǎo)向定價法167。（二）房地產(chǎn)代理商又叫房地產(chǎn)中介，指接受房地產(chǎn)生產(chǎn)者或經(jīng)銷商委托，從事銷售業(yè)務(wù)，但不擁有商品所有權(quán)的中間商。第六，向中間商提供適銷對路的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。一、房地產(chǎn)廣告的含義房地產(chǎn)企業(yè)通過媒體向消費(fèi)者傳遞信息并說服其購買的活動。（二）缺點(diǎn)接觸面窄；費(fèi)用高；優(yōu)秀推銷員難找