【正文】 自然環(huán)境：包括地理位置、氣候、土壤、水源等因素。特點:覆蓋面廣 區(qū)域性 周期長 風險性高 消費者行為的理智性全過程（一）土地使用權的獲?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場調(diào)查（三）消費者行為和心理分析（四）房地產(chǎn)項目定位（五）房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計（六）房地產(chǎn)項目的價格策略（七）房地產(chǎn)項目的廣告策略（八）房地產(chǎn)項目的銷售策略（九）房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入 應注意的問題:一、重視房地產(chǎn)的商品屬性二、營銷不是銷售，要實行全程營銷三、注意產(chǎn)品定位，避免“營銷近視癥”四、應有市場理念對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用（一）:有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷素質(zhì)，增強企業(yè)競爭力（二）有利于更好地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的對房地產(chǎn)商品的需要（三）有利于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)步的發(fā)展,（四）有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中的具體問題一、關系營銷：二、網(wǎng)絡營銷：三、定制營銷：四、4R營銷：即關系（Relationship）、節(jié)?。≧etrenchment）、關聯(lián)（Relevancy）、報酬（Rewards）。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”吸引人潮參觀、預訂，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為后期銷售囤積客戶資源。廣告表現(xiàn)以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進，引導出本案具有前瞻性的居住理念。商業(yè)價值渲染度加大，著重概念性和產(chǎn)業(yè)理念引入，針對周邊商服動遷客戶群體有針對性宣傳和引導。商鋪的投資價值以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)，并在房展會期間開展公關活動。,各項基礎設施和市政設施都快跟上。室外配套還規(guī)劃有900㎡森林廣場、3個羽毛球場、2個網(wǎng)球場、900㎡休閑廣場、560㎡的運動健身廣場以及280㎡兒童游樂設施等。，恒大綠洲的低容積率提升居住的舒適度，以及增強通風采光效果。對于是否存在捂盤追逐暴利的疑問，記者采訪了泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男。通州區(qū)一位開發(fā)商對記者表示，獨棟別墅沒有太多公攤面積，20萬元/平方米的價格，甚至趕超此前北京最貴住宅釣魚臺7號院的價格。在通州開發(fā)商看來，這一單套價格不僅刷新了通州新高，甚至有望問鼎北京最貴住宅。記者還從接近該項目人士處了解到，運河岸上的院子最初銷售額預計只在10億上下，現(xiàn)在有望增長至百億。本項目位于海東新區(qū)核心區(qū)，海灣大橋東800米南側。我們社區(qū)的物業(yè)管理公司是恒大旗下的國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)——金碧物業(yè)管理公司，在管物業(yè)項目逾200個，接管面積逾8000萬平方米。（四）T：threats 挑戰(zhàn)/威脅入市即面對市場限購導致的濃厚觀望情緒；新政調(diào)控下投資型需求被嚴重遏制；改善型需求也受制于金融政策的限制裹足不前；大量政府保障住房的上市將嚴重分流剛需型客戶。C、成熟期：本階段主要任務是徹底實現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。推廣目的 以展示告知為主，項目平鋪展示達到一定小范圍市場沖擊，引起行業(yè)競爭對手和周邊居住人群以及潛在客戶的關注。推廣目的 了解、認知通過售樓處設立和媒體大量宣傳推廣，戶外廣告和電視廣播及網(wǎng)站收索引擎配合，讓潛在客戶對東方壹品從了解到充分認識，主要是迅速積累300—500意向客戶，完成認購或開盤前的蓄水。通過媒體大量宣傳推廣和外部市場集結，除鐵鋒區(qū)及機車、鐵路職工外，針對各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關、學府區(qū)、商務區(qū)進行全面推廣，利用全方位營銷策劃推廣手段進行地毯式和壟斷式覆蓋。（2）展示總體形象、建筑風格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。特征：（一）客觀性——客觀存在的二）多樣性——多種多樣的（三）多變性——發(fā)展變化的四）相關性——相互聯(lián)系的分類：（一）按影響范圍大小劃分：微觀環(huán)境：對房地產(chǎn)企業(yè)服務其顧客的能力產(chǎn)生影響的因素及力量。特征：（一）調(diào)研內(nèi)容的廣泛性 二）調(diào)研對象的針對性強（三）調(diào)研方法的多樣性（四）對調(diào)研人員的要求高（五）調(diào)查結果需要綜合評價意義：（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的市場定位；（二）有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品的競爭力；（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷戰(zhàn)略與策略；（四）有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益；（五）有利于房地產(chǎn)企業(yè)預測未來的市場發(fā)展一般內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查：（二）房地產(chǎn)市場需求調(diào)查：（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查：（四）房地產(chǎn)價格調(diào)查：（五）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（六）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查（七）房地產(chǎn)市場競爭對手調(diào)查調(diào)研方法1 按照調(diào)查對象的范圍分類：全面 重點 抽樣調(diào)查2按照收集市場信息的具體方法分類：觀察 訪問 實驗法調(diào)研問卷設計：一、問卷設計的要求（一）明確主題（二）突出重點三）提問具體四）可接受性五）簡明扼要（六）方便分析問題設計技術一）明確設置問題的形式（開放式問題封閉式問題）二）設計問卷應注意的問題問題的用詞要通俗，文字要簡短；每個問題只能包含一項內(nèi)容；問題中不要使用專門術語問題答案不宜過多；要注意問題提問的形式；確定好問題的排列順序。）房地產(chǎn)產(chǎn)品 產(chǎn)品整體概念：房地產(chǎn)企業(yè)提供給市場的能滿足購房消費者需求和利益的物質(zhì)形態(tài)和非物質(zhì)形態(tài)的東西。淘汰期； 即產(chǎn)品處于“衰老”狀態(tài)并逐漸退出市場的階段。（3）分類的家族品牌（4）企業(yè)名稱與個別品牌并用的策略品牌延伸策略；（五）更換品牌策略產(chǎn)品組合：企業(yè)提供給市場的全部產(chǎn)品大類和產(chǎn)品項目的組合產(chǎn)品組合決策（一）擴展策略擴大產(chǎn)品組合的寬度、深度及增加產(chǎn)品組合的關連度。3房地產(chǎn)企業(yè)定價的方法（一）成本導向定價法（二）競爭導向定價法整。如各類房地產(chǎn)公司。第五，與中間商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。（二）房地產(chǎn)促銷組合的目標以吸引顧客為目標以樹立企業(yè)形象為目標以推銷產(chǎn)品為目標、選擇促銷組合策略的因素（1）產(chǎn)品特點；（2）費用高低；（3）產(chǎn)品生命周期的不同階段；（4）購買決策的不同階段。二、房地產(chǎn)人員推銷的特點（一）優(yōu)點靈活多變，針對性強；建立良好的合作關系；樹立良好的企業(yè)形象；提供優(yōu)良的售后服務。167。三、房地產(chǎn)廣告策略的制定（一）市場定位策略房地產(chǎn)企業(yè)在進行廣告市場定位時，可以根據(jù)目標顧客的要求，采取不同的定位策略：（二）廣告訴求策略