【正文】 設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好 的社區(qū)文化。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。月城區(qū)政府應(yīng)定期召開(kāi)物管工作例會(huì)，分析研究、協(xié)調(diào)解決物管工作和準(zhǔn)物業(yè)管理推進(jìn)工作中碰頭的困難和問(wèn)題。建立健全基層物管組織機(jī)構(gòu)，建議在街道城管科增掛物管辦牌子。對(duì)確實(shí)入不敷出的物管小區(qū)，建議以街道為單位進(jìn)行統(tǒng)籌，?？顚Ｓ?。社區(qū)與物業(yè)的矛盾、物業(yè)與業(yè)主的矛盾，以及公共維修、綠化養(yǎng)護(hù)、停車管理等矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，有時(shí)難以調(diào)和。有的老舊小區(qū)城市主干道、支路橫穿其中，有大量社會(huì)車輛通行，無(wú)法實(shí)施封閉管理。多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，在調(diào)查中，90%以上的居民對(duì)住宅小區(qū)“要不要物業(yè)管理”給予了肯定的答復(fù)，但65%以上的居民認(rèn)為，物管是政府的事，應(yīng)有政府承擔(dān)一切費(fèi)用，35%的居民認(rèn)為如果引進(jìn)物管要花錢，還不如不引進(jìn)，心里有抵觸情緒。3．落實(shí)資金。（二）主要舉措1．建立機(jī)構(gòu)。一是社區(qū)居委會(huì)自管，約占月城區(qū)的90%，主要以保潔為主，小區(qū)綠化、維修等分別由區(qū)有關(guān)部門承擔(dān)；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位委托社區(qū)居委會(huì)從事保安、保潔工作，其他綠化、維修等工作由產(chǎn)權(quán)單位出資委托管理，約占5%；三是房管站及街道開(kāi)展簡(jiǎn)單的物業(yè)管理工作，約占5%。一、現(xiàn)狀與舉措（一）現(xiàn)狀1．模式方面。盡管近幾年月城區(qū)政府投入大量資金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小區(qū)綠化改造提升，但由于缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，小區(qū)“失管、失養(yǎng)、失修”等問(wèn)題嚴(yán)重存在。組織試點(diǎn)單位負(fù)責(zé)人參加市、區(qū)兩級(jí)宣傳教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助引導(dǎo)廣大居民對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理的知曉和參與，培養(yǎng)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，為推行物業(yè)管理提供組織保證和良好的外部環(huán)境。二、問(wèn)題與困難（一）觀念陳舊。且大多各自為“居”，難以形成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜，法律對(duì)業(yè)主的行為存在缺失。規(guī)范物管服務(wù)收費(fèi)行為，物管小區(qū)可以根據(jù)管理規(guī)模、服務(wù)成本、經(jīng)營(yíng)收入等情況，在政府指導(dǎo)價(jià)（，可上浮20%）規(guī)定的幅度內(nèi)，充分征求居民意見(jiàn)后確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。月城區(qū)政府在加強(qiáng)對(duì)物管人員職業(yè)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)的同時(shí)，要加大對(duì)街道物業(yè)管理推進(jìn)工作的考核，并列入年終工作考核內(nèi)容。盡快成立區(qū)、街推進(jìn)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步明確建設(shè)、城管、行政執(zhí)法、工商、公安、民政、衛(wèi)生、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門和相關(guān)專業(yè)單位的管理職責(zé)，各相關(guān)部門和專業(yè)單位要按職責(zé)分工、制定管理細(xì)則，做到不越位、不錯(cuò)位、不缺位。我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。有車輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。路燈、樓道燈完好率高等于98%。嚴(yán)格來(lái)訪 保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專人巡邏。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。二、檢查并消除小區(qū)安全隱患小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，特別是關(guān)系居民切身利益及人身財(cái)產(chǎn)安全的，管道網(wǎng)絡(luò)、樓道照明燈、消防栓滅火器等設(shè)施，定期維護(hù)及時(shí)維修，而對(duì)于相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)公司也會(huì)責(zé)無(wú)旁貸并不計(jì)得失地予以積極妥善處置。我們通過(guò)與公安、街道城管、社區(qū)聯(lián)合行動(dòng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)樓道、車棚雜物逐一清理，小區(qū)內(nèi)的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，與社區(qū)聯(lián)系定期召開(kāi)座談會(huì)，掌握業(yè)主和使用人的需求，傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)與建議，了解物業(yè)在管理上的不足，從業(yè)主最需要的地方做起，從業(yè)主最不滿意的地方改起。物業(yè)公司在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。定期公開(kāi)相關(guān)費(fèi)用或資金支出情況。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。第三、共用設(shè)施、設(shè)備老化嚴(yán)重，共用場(chǎng)地小且設(shè)計(jì)不合理。