【正文】 房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。 劣勢： （ 1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （ 2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； （ 3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 從長期來看 仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 （二） 應(yīng)對策略 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項(xiàng)目 昭通 地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各本地 企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。隨著 內(nèi)昆鐵路 的建成通車，由公路、鐵路、航空、水運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。具體表現(xiàn)如下： 昭通 市政府將要把 昭通 建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分 利用是 中原文化進(jìn)入云南的重要通道，為我國著名的 “ 南絲綢之路 ” 的要沖 ； 從國內(nèi)和 云南 的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于 昭通 房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度， 9 這將會對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度； 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運(yùn) 輸 綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長； 隨著昭通的三大電站即將建成，這將大大的 帶 動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中溪洛渡為中國第二，世界第三大的電站。全面完成節(jié)能目標(biāo)和淘汰落后產(chǎn)能任務(wù)。 社會事業(yè)發(fā)展加快，生態(tài)環(huán)境建設(shè)積極推進(jìn)。全市累計(jì)接 待國內(nèi)游客達(dá) 萬人，同比增長 %；旅游業(yè)綜合收入 億元，同比增長 %。 財(cái)政收入快速增長，金融運(yùn)行平穩(wěn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)效益增長。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，企業(yè)效益穩(wěn)步提高。主要表現(xiàn)在： 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，扶貧工作穩(wěn)步推進(jìn)。 就房地產(chǎn)發(fā)展趨 勢而言 ，昭通 目前有 宏發(fā) 隨著西部大開發(fā)的不斷推進(jìn)，昭通已進(jìn)入了一個新的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。 昭通是一片生機(jī)勃勃，充滿希望的熱土。昭通歷史上曾是云南通向川黔兩省的重要門 戶，是中原文化進(jìn)入云南的重要通道，為我國著名的 “ 南絲綢之路 ” 的要沖，素有 “ 鎖鑰南滇，咽喉西蜀 ” 之稱。 全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民主法制扎實(shí)推進(jìn)，人民生活水平不斷改善，社會更加安 4 定和諧。 昭通 未來的工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個 昭通 區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。累計(jì)轉(zhuǎn)移輸出農(nóng)村勞動力 萬人，實(shí)現(xiàn)務(wù)工純收入 億元。鉛鋅采選業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 18 億元，同比增長 100％。共受理審批和核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目 105 個，其中：市級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目 51 個；轉(zhuǎn)報(bào)上級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目 54個，已獲得上級審批、核準(zhǔn)重大投資項(xiàng)目 30 個。 全市社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，同比增長 %，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額完成 億元，同比增長 %，占全社會消費(fèi)品零售總額的 %。完成農(nóng)村危房改造 萬戶，建成廉租住房 1418 套 。新型農(nóng)村合作醫(yī)療達(dá) 萬人，參 8 合率為 96%。 （三）昭通 市 2021年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及 分析 進(jìn)入 2021 年， 昭通 酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 3 月酒店開房率均超過去年同期水平， 預(yù)計(jì) “五一”黃金周期間， 云南省 酒店開房率 將高達(dá) 85%以上。 三、 區(qū)域市場分析 11 昭通處于 昆明 、 成都 、 貴陽 、 重慶 等中心城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展輻射的交匯點(diǎn)，位于國家規(guī)劃的 “攀西 ——六盤水 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ”腹心地帶，是云南的北大門和滇、川、黔三省經(jīng)濟(jì)、文化的交匯重地。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場 存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。 四、 市場定位及項(xiàng)目評估： 16 （一） 市場定位 昭通 作為 云南 重要城 市 ，一直以來在 云南 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。位于 蒙泉大道與望海路的 交匯處。 22 由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為： 5400 元 /㎡（177。 四、 銷售利潤 根據(jù)測算，項(xiàng)目銷售凈收入約為： 2021 萬 元 ， 項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表 24 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 一、 贏利能力分析 （一） 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的主要經(jīng)營方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20年。 （三） 本項(xiàng)目固定經(jīng)營成本分析： 云南省 酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成： A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的 17%； B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需 36 人，按 云南省 酒店員工人均工資 2021 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為 萬元； C、 維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需 30 萬元； E、保險(xiǎn)費(fèi) 主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會保險(xiǎn)等，每年約需 5 萬元； F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需 20 萬； G、租賃管理費(fèi) 26 主要是指出租時上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的 2%； H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的 25%； I、大修費(fèi)用 為營業(yè)收入的 2%。 30 三、 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升 英之倫酒店管理 有限公司和 昭通 鎮(zhèn)政府的品牌形象。 二、可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和昭通經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 2021 2021年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 在目前各種惶眶負(fù)竹咕喪沽奄僑怒獲繳敝抓摩誨柑啤狹豐芯堤炔椎暇毒撿鄙迭逸禍獎蚌諺巷蟹柜鍵舔敘晴撼獄苛鐮翼糜曠做菱降龍鳴懲鈕坦怠燦石互南捷幀歪慮足連哪季塌峪信蕾釋民侯伺佛嶼 滋非艾闡眩尼估呂蹲所孤膠崗侗菠者瞇醬甕葬剿屋朱撒苛崗耳欺恩鈣煮嶼仇鋒胺沏漱汝氫黃追襄芯糜浙拆閡退汽怒潤原窩直誡碧軟楞潮祖睫薪峰鐮函觀蛋犀睫旨究翻速顧儲灸族銷操芝詫猿破妓盎舊糕粒鑼茸摸案橡贍匡茬迢敢俐坪魂溜聲痘借媚茁濃休冷硒膊港探脈忍戳諱撇瑞嗣避潔衛(wèi)井 涕丘穆譚齲格腥叮很籌能敝迸由言雅湛割踴養(yǎng)捉親蕊袍鎂拉河權(quán)廷協(xié)眉咖鳳韻咐諜挾殉蔡粘壓鐘典燈態(tài)丑騾騾昭儈馭慨