【正文】 法原則的淵源，在最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（二）》（2009年5月13日 法釋〔2009〕5號）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。最高院自2004年來即通過終審案例對該問題進行過回答，如最高院（2004）民一終字第46號“某電器公司與某開發(fā)公司等土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第26號“某置業(yè)公司與某公司土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第57號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某旅游開發(fā)公司土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2007）民一終字第30號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資公司合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案”。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容。關于農(nóng)村房屋買賣前景，筆者認為，作為社會主義國家，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規(guī)則?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕三、關于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補償費案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。實踐中，“外嫁女”、“空掛戶”及入贅女婿、上學子女、服役士兵等是否享有征地補償費用案例普遍。從權利內容及性質上看，三種權利構成一個不可分離的有機整體，必然要求權利行使之間相生相克，不可絕對化。案見遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。另一種意見：轉讓人轉讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分約定的，按照物權法第一百零六條有關善意取得的規(guī)定處理。給出去的是現(xiàn)錢，買賣落空還不能向收錢的人追回。（2）可以隨時通知，至遲在轉讓合同簽訂之前，故買受人在簽訂預約合同之后而未簽訂本約合同之前，以出賣人轉讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權人為由反悔，可能構成違約。故，筆者認為，《擔保法》第49條關于合同效力的規(guī)定，應理解為“效力待定的合同”為宜：（1）在受讓人代為滌除或出賣人主動滌除抵押權負擔的，轉讓合同有效；（2）受讓人或出賣人不能滌除抵押權負擔，轉讓合同無效；（3）無論受讓人或出賣人是否滌除抵押權負擔，抵押權合同因為已辦登記，皆為有效；（4）在抵押權未辦登記情況下，后成立的轉讓合同辦理了過戶登記的，抵押人的債權不能對抗善意買受人的物權。即受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。房主在其有合法所有權的房屋內添置的違章建筑，經(jīng)主管部門罰款留用的，法院在處理房屋析產(chǎn)、所有權糾紛中，可一并處理該屋內的違章建筑在保留使用期間的占有權、使用權和收益權。（五）明知部分房屋系違章建筑仍予購買，對不能順利辦理產(chǎn)權證應有所預見，買受人對法律規(guī)定的誤解不構成《合同法》意義上的誤解，在通過恢復原狀后能辦理產(chǎn)權證明的情況下，買受人可能需要承擔恢復原狀的損失。司法實踐中：（一）包含違章建筑的房屋轉讓后，買受人以受欺詐和顯失公平起訴撤銷的，法院根據(jù)價格差距、簽約情形等因素，可能予以支持。民事審判要始終堅持改革創(chuàng)新，全面加強對下監(jiān)督指導工作。各高級人民法院和新疆生產(chǎn)建設兵團分院分管民事審判工作的副院長和民一庭庭長，解放軍軍事法院民庭庭長，以及計劃單列市中級人民法院分管民事審判工作的副院長參加了會議。對少數(shù)民族兒童要照顧民族習慣。各有關部門應注意總結試行中的經(jīng)驗。畢業(yè)生應分配應保證用在托幼事業(yè)上，面向公辦和城鎮(zhèn)民辦的各類托兒所、幼兒園．擔任相應的職務。尤其是華僑資助興辦的，一定要限期歸還或重建。有些大單位辦的園所房合寬敞，設備齊全．師資充足，但孩子較少，應當挖潛．向社會開放，吸收附近職工子女入托，按規(guī)定收保育費和管理費。農(nóng)村社隊園所侮教人員的待遇．應相當干同等勞動力的報酬。各級財政部門在確定教育、衛(wèi)生事業(yè)費年度指標時．對這些費用，要予以安排各企業(yè)、事業(yè)、機關、部隊舉辦的園所的經(jīng)費，由各三辦單位自行解決。參加托幼工作領導小組的各有關部門，都要配備一定力量，按照各自擔負的任務分別進行工作。辦好托幼事業(yè)，也是黨和國家關心群眾疾苦，調動職工、社員大干社會主義積極性的一個重要方面，是做好計劃生育工作的重要保證，是婦女徹底解放的一個必要條件，是社會主義制度優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。以上問題已引起廣大保教人員和社會各方面的強烈反映，急需加解決。全國已有五所大專師范院?；謴土藢W前教育專業(yè)，幼兒師范學?；謴秃托陆?8所。建國以來，根據(jù)毛主席“好好的保育兒童”的教導在黨和政府的領導下，我國托幼工作本著為培養(yǎng)社會主義新一代、為生產(chǎn)服務、為人民生活服務的目的，遵循自力更生、勤儉辦園所的精神，采取了公辦和民辦“兩條腿走路”的方針，調動一切積極因素，從實際出發(fā)，辦起了多種形式的托兒所、幼兒園．取得了很大成績。為辦好托幼事業(yè)，必須提高保教人員的政治覺悟和業(yè)務水平。各級黨委和各級政府應關懷和重視托幼事業(yè)，積極抓好這項工作。大家一致認為．召開這個會議很有必要，會議是開得成功的。其中城市嬰幼兒入所入園率一般在30％左右，少數(shù)城市達70％以上；農(nóng)村嬰幼兒入所入園率農(nóng)忙時一般在20％左右，少數(shù)縣達到80％以上。造成這些問題的原因，除了林彪、“四人幫”的干擾破壞外，主要是目前托幼工作還未受到應有的重視，沒有納入國家計劃，缺乏統(tǒng)一的領導，托幼經(jīng)費特別是民辦園所的經(jīng)費來源．沒有切實的保證。在孩子身上舍得下功夫．花必要的人力、物力和財力．是一項重要的建設事業(yè)．是為未來投資。辦公室配備若干有專業(yè)知識和辦事能力的專職干部．由各級編制委員會在現(xiàn)有干部中調劑解決。各級教育、衛(wèi)生部門舉辦的幼兒園、托兒所經(jīng)費和培訓各類園、所保教人員、醫(yī)務人員以及開展托幼工作其他活動所需費用，分別由教育事業(yè)勞和衛(wèi)生事業(yè)費列文。關于公辦園保教人員的工資、勞動保險、福利待遇，應結合全國工資、勞動保險、福利制度的改革予以解決。乳兒托兒所目前極少，應注意發(fā)展。歸還確有困難的，要給以人力、物力、財力補償，協(xié)助新建。各督、市、自治區(qū)都要恢復和建立幼兒師范學校；目前條件不具備的地方，可在中等師范學校內開設幼師班‘中等衛(wèi)生學校要辦好婦幼醫(yī)士專業(yè)，并積極創(chuàng)造條件提高保育人員的業(yè)務水平。教育部、衛(wèi)生部分別制定了城市幼兒園、托兒所工作條例和衛(wèi)生保健制度(征求意見稿)．補充修訂后須發(fā)試行。嚴禁體罰和變相體罰兒童。第三篇：2011年《全國民事審判工作會議紀要》2011年《全國民事審判工作會議紀要》 及物權、房地產(chǎn)糾紛部分的律師解評2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召開了全國民事審判工作會議。民事審判要始終堅持重心下移，適應人民法院基層基礎建設對民事審判工作新要求，把基層能力建設放在更加突出的位置，進一步解決基層法院面臨的困難，進一步提高基層民事法官的法律適用能力，進一步規(guī)范人民法庭的案件審理，切實保證民事審判固本強基。買賣合同標的房屋系違章建筑，且當事人在一審辯論終結前未補辦相關手續(xù)的，應認定合同無效，出賣人基于該無效協(xié)議收取的房款應退還給買受人。案見重慶渝北區(qū)法院〔2010〕渝北法民初字第12403號“蔣某訴聶某等房屋買賣合同糾紛案”。但因違章建筑侵害他人人身或其它財產(chǎn)引起的損害賠償糾紛，人民法院可直接受理。但《物權法》第191條以及最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第67條還同時規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。筆者認為：關于抵押合同與買賣合同相互關系，二者并不一定相互沖突，在已抵押登記的情況下只要買受人愿意接受已經(jīng)抵押的房產(chǎn)（或地產(chǎn)），抵押合同有效，買賣合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權人不得對抗已辦過戶登記的買受人。案見上海一中院〔2004〕滬一中民二（民）終字第51號“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案”。（六）以滌除標的房屋上設定的抵押為付款條件的買賣合同，收款對象為抵押權人，而在合同簽訂后，未辦理產(chǎn)權變更登記前，該房被第三人作為訴訟保全對象，這樣就不僅存在合同履行上的障礙，而且很可能喪失對案涉房屋的所有權，在主張債權時，只能針對出賣人，而無法向已收款的原抵押權人索賠。受讓人雖然知道轉讓標的物為共有，但其有理由相信轉讓人的處分是共有人共同意思表示的，可以認定轉讓行為有效。（二）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導致購房目的落空的風險?！娟愔x律師解評】《物權法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括對專有部分的所有權、對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權、對共有部分享有共同管理的權利。貌似考慮因素多，非常周到，落實到審判實踐，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭?！吨袊鴮徟邪咐[》（2007年民事審判案例卷）《王義華訴宣漢縣東鄉(xiāng)鎮(zhèn)永安村第三農(nóng)業(yè)合作社土地承包經(jīng)營權、土地補償費分配案》（余靜），即四川宣漢法院（2006）宣法民初字第372號判決，確立的裁判思路為：凡在集體經(jīng)濟組織所在地長期居住生產(chǎn)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關權利和義務的人，應認定具有該集體經(jīng)濟組織成員資格；父母一方具有本集體經(jīng)濟組織成員資格并依法登記本集體經(jīng)濟組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時起具有本集體經(jīng)濟組織成員資格。對于超過2年訴訟時效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，考慮到開發(fā)商未予交房和辦證違約狀態(tài)的持續(xù)，司法實踐中存在對購房人違約金請求權從起訴之日往前推2年，其他因過時效不予保護的做法。司法實踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實際交付，且經(jīng)有關政府部門審核同意，從保護交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。既然是作為一項原則性規(guī)定，不排除司法實踐中，因買賣時間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認定有效的例外。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應當依據(jù)前款原則協(xié)調處理?！斗康禺a(chǎn)管理法》第39條立法本意非為鼓勵違約。【陳枝輝律師解評】商品房購房合同履行中情勢變更認定問題。【陳枝輝律師解評】解評如上。但約定的居間報酬確實過高，當事人請求適當酌減的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理。案見上海一中院〔2011〕滬一中民二（民）終字第1950號“黃某與某房產(chǎn)中介居間合同糾紛上訴案”。案見北京房山區(qū)法院〔2009〕房民初字第4493號“隗某訴某房產(chǎn)中介居間合同糾紛案”?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕附余文：四、關于建設工程合同糾紛案件2招標人和中標人另行簽訂的改變工期、工程價款、工程項目性質等中標結果的約定，應當認定為變更中標合同實質性內容；中標人作出的以明顯高于市場價格購買承建房產(chǎn)、無償建設住房配套設施、讓利、向建設方捐款等承諾，亦應認定為變更中標合同的實質性內容。2人民法院在受理建設工程施工合同糾紛時，不能隨意擴大《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，要嚴格控制實際施工人向與其沒有合同關系的轉包人、違法分包人、總承包人、發(fā)包人提起的民事訴訟，且發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。當事人約定利息預先在本金中扣除的，應當按照實際出借金額認定本金。3審理人身損害賠償案件時，應根據(jù)案件的實際情況，結合受害人住所地、經(jīng)常居住地、主要收入來源等因素，確定適用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（人均消費性支出）或者農(nóng)村居民人均純收入（人均年生活消費支出）的標準計算受害人的殘疾賠償金或死亡賠償金。人民法院在侵權責任已經(jīng)確定的基礎上，應直接判令保險公司在責任強制保險限額范圍內向賠償權利人給付保險金。4掛靠機動車發(fā)生交通事故造成他人損害的，由掛靠車主承擔損害賠償責任，被掛靠單位承擔補充賠償責任。4職工因用人單位的侵權行為遭受人身損害的，賠償權利人請求用人單位承擔民事賠償責任的，工傷保險已經(jīng)支付的數(shù)額應在用人單位的賠償數(shù)額中扣除。5婚姻介紹服務合同履行過程中，委托人可以解除合同并要求退還支付的報酬。5用人單位和勞動者在競業(yè)限制條款中約定的違約金過分高于或者低于實際損失，勞動者或用人單位請求調整違約金數(shù)額的，可予支持。按上述原則確定的加班工資基數(shù)均不得低于當?shù)卦伦畹凸べY標準。對于當事人在舉證期限屆滿后提交的證據(jù)以及鑒定、調查取證、證人出庭作證等申請，應當綜合逾期原因、證據(jù)與案件事實的關聯(lián)等因索，決定是否準許。應嚴格執(zhí)行《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》有關鑒定人應當出庭接受當事人質詢的規(guī)定要求；鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準許，可以書面答復當事人的質詢。第四篇：2011年全國民事審判工作會議紀要2011年全國民事審判工作會議紀要2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召開了全國民事審判工作會議。民事審判要始終堅持重心下移，適應人民法院基層基礎建設對民事