【正文】 附表 5：損益及利潤分配表 項目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 經(jīng)營收入 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 公共裝修成本 經(jīng)營成本 4, 運營成本 招商費用 經(jīng)營稅金及附加 財務(wù)費用 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 19 營業(yè) 利潤 1, () 補前期虧損 利潤總額 1, () 所得稅 () 凈利潤 () 附表 6：現(xiàn)金流量表 項目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 現(xiàn)金流入 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 出租收入 其他收入 凈轉(zhuǎn)售收入 現(xiàn)金流出 5, 1, 1, 1, 1, 開發(fā)成本投資 經(jīng)營成本 4, 運營成本 招商費用 銷售經(jīng)營稅金及附加 所得稅 () 凈現(xiàn)金流量 () 累計凈現(xiàn)金流量 () 凈現(xiàn)值 () 累計凈現(xiàn)值 () 。 運營成本： 是指商場后期管理運營人員的工資、福利和培訓費，按 10 人計算，平均工資按 3500 元 /計算。總建筑面積6940 平方 米，其中商業(yè)位于負一層，建筑面積為 3000 余平方米，共 62 間商鋪，其負二層為地下停車場，設(shè)近百個停車位，地面為休閑綠化廣場。 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 9 ? 項目 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)甲方提供的等相關(guān)資料，項目經(jīng)濟技術(shù)指標整理如下表： 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目名稱 數(shù)據(jù)指標 ? 項目租賃預(yù)期 假設(shè) 假設(shè)本公司于 2021 年年初取得 **項目的，并且與 **公司簽定了 5 年的經(jīng)營期限，即從 2021 年 1 月到 2021 年年底，在這里，暫不考慮甲方提供的免租期和裝修期限。 隨著深圳各條線路的開通，深圳地鐵商業(yè)也將隨著快速發(fā)展，同時，在地面商業(yè)供給越來越受限制的深圳，地鐵商業(yè)將成為深圳商業(yè)的熱點，在未來幾年內(nèi)將改變深圳的商業(yè)格局， 原有商業(yè)分布及形態(tài)將繼續(xù)存在并發(fā)展，地鐵商業(yè) 迅速發(fā)展并 催生新的業(yè)種組合或創(chuàng)新業(yè)種。因此，綜合兩個方面的情況，可以說，人民幣升值與 深圳 房地產(chǎn)市場關(guān)系不大。人民幣的升值對于深圳經(jīng)濟 發(fā)展來說是個機遇，而不會對深圳的經(jīng)濟發(fā)展帶來負面影響，反而可以以此為契機推動非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。 結(jié)論：居民收入提高，居住類消費所占比重進一步增加，與居住消費相關(guān)的行業(yè)發(fā)展前景看好！ 深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策背景 ? 利息提高 中國人民銀行決定從 2021 年 10 月 29 日開始實行新的利率標準，上調(diào)銀行利率。 職工工資水平有所提高。消費市場趨旺，外貿(mào)出口增勢強勁 。但工業(yè)虧損企業(yè)虧損面有所擴大，虧損總額增長 %。上半年深圳市生產(chǎn)總值為 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快了 個百分點。 （ 1） 深圳經(jīng)濟發(fā)展概況 ? 2021年上半年深圳經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長 經(jīng)濟運行中突出的水、電緊張矛盾有所緩解。上半年，全市規(guī)模以上工深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 4 業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) %，比上年同期增加 個百分點，企業(yè)實現(xiàn)利潤，增長 %。 ? 國內(nèi)貿(mào)易 上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年同期增長%，增幅逐月加快。上半年房地產(chǎn)銷售價格總水平累計上漲 %。 年末居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，增長％。 ? 人民幣升值 中人民幣的升值基本上不會影響深圳房地產(chǎn)的發(fā)展中國人民銀行決定，從2021 年 7 月 21 日 19 時起，美元對人民幣交易價格調(diào)整為 1 美元兌 元人民幣，人民幣升值 2％左右。深圳房地產(chǎn)市場有限的外資，主要來自港臺，跟美元沒有太大關(guān)系。 其漏斗式的人流量將會給地鐵商業(yè)帶來巨大的商業(yè)機會，深圳地鐵商業(yè)才剛剛起步，但有很大的發(fā)展空間， 地鐵沿線商業(yè)布局、業(yè)種發(fā)展將逐漸改變消費者的消費習慣；消費者的消費需求又促進了地鐵沿線商業(yè)的發(fā)展和業(yè)種創(chuàng)新。 項目概況 ? 市政配套設(shè)施 項目周邊市政配套非常成熟，娛樂、休閑、飲食、購物 一條龍。 華聯(lián)地鐵商業(yè) “華聯(lián)街 ”是深圳第一個商業(yè)開發(fā)的純地下空間項目，位于深南中路華聯(lián)大廈前綠化廣場的下方，與地鐵科學館站 B 出口緊密相連。 費用預(yù)測 項目名稱 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 資金來源 6, 1, 1, 1, 1, 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 自有資金 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 13 銀行貸款 資金運用 5, 1, 1, 1, 1, 公共部分裝修成本投資 經(jīng)營成本 運營成本 招商費用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 盈余公積 應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付 注釋： 公共部分裝修成本投入： 主要 指 項目的公共部分裝修費用由我司負責 (負一樓與一樓之間的電梯 成 本 及其安裝費用除外 )，按照項目總 建筑 面積的 1/10 計算公共面積，按 350 元 /平方米 的裝修單位成本 計算（包括建材成本，人工費用，不可預(yù)見費用和管理費） 經(jīng)營成本： 是指 **要求我司的租金費