【正文】 健 康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園 ,把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起 ,熱賣一期又一期 ,“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。現(xiàn)樓市尚處谷底 ,豪宅市場(chǎng)較為疲軟 ,如此大規(guī)模的項(xiàng)目 ,在客戶群相對(duì)狹窄的條件下 ,市場(chǎng)肯定承受不了 ,本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域 ,景觀較差 ,亦不宜做成高檔盤。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境 ,希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè) ,但大多數(shù)購(gòu)房者 (包括部分發(fā)展商 )并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi) ,只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所 ,泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好 ,從而忽略日后維護(hù)該類設(shè)施的成本 ,實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素。 約 13 萬(wàn)戶左右 780 萬(wàn) m2)。另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制 ,在土地批出方面實(shí)行拍賣、招標(biāo) ,提高透明度 ,同時(shí)加大回收土地的力度 ,99 年 18 月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高 ,與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變 ,為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。國(guó)有企業(yè)的虧損 還在繼續(xù)增大 ,下崗職工數(shù)量增加 ,社會(huì)福利制度的不完善 ,直接減弱了消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力。 高層住宅售出率的變化 自 98年底高層住宅銷量開(kāi)始下滑后 ,到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低 ,未見(jiàn)起色。 1999年廣州市城市建設(shè)的投 入是歷史上最高的 ,約達(dá)到 171億元 ,包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場(chǎng)、九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工建設(shè) ,不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境 ,還直接刺激商品房的需求增長(zhǎng)。各商業(yè)銀行住房貸款的最長(zhǎng)期限由現(xiàn)行的 20 年延長(zhǎng)達(dá)到 30 年。 居民收入增長(zhǎng)放緩 ,居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)。 以下詳細(xì)分析一下 17 月份我市的經(jīng)濟(jì)情況。以上幾項(xiàng)工程將直接影晌本項(xiàng)目 ,使本項(xiàng)目所處位置的交通更加便利。 新港路的擴(kuò)建與地鐵二號(hào)線建設(shè)。 去年 8 月 ,市政府法定對(duì)廣州大道實(shí)施擴(kuò)建改造 ,并在廣州大橋南、北兩頭建設(shè)橋頭綠地。 海印橋至廣州大橋西側(cè)是高檔盤的集中地段 ,由于面對(duì)北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ,價(jià)格在 9000?10000 元 /平方米左右 ,相對(duì)區(qū)域內(nèi)和第二排望江物業(yè) ,如怡樂(lè)路或橋西區(qū)綠翠園小區(qū) ,因大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯 ,5000?7000是普遍的價(jià)位水準(zhǔn)。 C. 100 一一 120 m2,占總面積的20%。 利用投資商品牌效應(yīng) ,通過(guò)宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌 。 本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地 ,規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起 ,作為廣州市的標(biāo)志 ,也有利提高本項(xiàng)目的知名度。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 ,產(chǎn)品銷售實(shí)力 ,具備開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員 ,在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì) ,并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置 ,目標(biāo)是為建立一個(gè) 配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 公司歷史 :是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè) ,主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書 珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二 00 二年八月 目 錄 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展商 項(xiàng)目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項(xiàng)目建設(shè)條件 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 資金籌措 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目名稱 珠江帝景 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局 (92)城地批字 第 39 號(hào)、 55 號(hào)文 ,位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 ,南連新港路 ,西至廣州大道。 發(fā)展商概況 發(fā)展商介紹 成立時(shí)間 :一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金 :53400 萬(wàn)人民幣 注冊(cè)地址 :廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號(hào)樓B503 室 經(jīng)營(yíng)范圍 :在經(jīng)市規(guī)劃局 (92)城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 銷售部 :負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場(chǎng)中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司 ,為僑都項(xiàng)目提供 654107 平方米的國(guó)有土地使用權(quán) ,并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng) ,公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外 ,還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè) ,同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū) ,雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化 ,但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開(kāi)發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹 ,這種無(wú)形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象 ,可增加買家信心。 B. 80 一一 100 m2,占總面積的 45%。 售價(jià)潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 濱江西與濱江東 ,價(jià)格約在 7000 元 /平方米。 目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定 ,珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群 ,無(wú)疑給投資者增強(qiáng)了信心。 由于本項(xiàng)目鄰近江邊 ,所以 ,以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升 ,增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程 ,己全面進(jìn)行施工 ,開(kāi)通后的濱江大道與下渡路將會(huì)連成廣州一道新的風(fēng)景線。 市場(chǎng)分析 1999 年廣州市經(jīng)濟(jì)情況 1999 年在投資需求快速增長(zhǎng)拉動(dòng)下 ,17 月份廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) ,為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。1至 7月累計(jì) ,全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ,同比增長(zhǎng) %,增幅比去年大。 住戶貸款期限延長(zhǎng)利率降低 中國(guó)人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起 ,延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限 ,并降低利率 ,以支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房。 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ,廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一 ,在政策上給予積極的支持。 造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān) ,不少發(fā)展商被迫降價(jià) ,希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。98 年特大水災(zāi)帶來(lái)的巨大損失對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大 。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風(fēng) ,提高了辦事效率 ,對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正 。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 ) 購(gòu)房人員的比例 調(diào)查顯示 :廣州市區(qū)的 100 多萬(wàn)個(gè)家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個(gè)家庭 60m2 潛在需求量達(dá) 3500 萬(wàn) m2,景近兩年打算購(gòu)房的人占 %。 綠化及配套設(shè)施 : 隨著廣州人生活質(zhì)素地不斷提升 ,就越發(fā)覺(jué)居住環(huán)境的重要性。 單純定位為高檔 ,客戶群會(huì)非常狹窄。 從近期廣州熱賣幾個(gè)住宅項(xiàng)目 ,均把人們引向健康概念為主題的生活方式 ,通過(guò)營(yíng)造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動(dòng)概念 ,以實(shí)在而又充滿想象手法 ,為購(gòu)房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例子出現(xiàn)的時(shí)候 ,我們就有理由把之當(dāng)作趨勢(shì)來(lái)研究。僑都規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨江高檔住宅區(qū) ,臨街中檔建筑群 ,兼具高、中檔特色 ,因此 ,在售價(jià)上也可比較中海錦苑和愉景雅苑 ,根據(jù)比較分析后 ,僑都初售均價(jià)定為 6000元 / M2,比相鄰各樓盤更具價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和轉(zhuǎn)大的增值潛力。 第四期 :至 2021 年 ,實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè) ,完成土建面積 35萬(wàn) m2 預(yù)售商品房。 單擊此處輸入文字。 (4)中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法 。因此 ,建議工程施工盡可能地安排在白天進(jìn) 行 ,以減少噪聲擾民的程度 ,應(yīng)該嚴(yán)格按照《建筑施工廠界噪聲限值》GBl252390 施工。對(duì)于生活污水可在工地上設(shè)置臨時(shí)化糞池處理后再排放入市政管網(wǎng)。生產(chǎn)車間焊接工藝會(huì)產(chǎn)生焊煙 ,可設(shè)置集中焊接作業(yè)區(qū) ,統(tǒng)一安裝抽風(fēng)設(shè)備排煙。生活垃圾和少量包裝廢料將由清潔人員按時(shí)清掃、收集袋裝后 ,由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一送到城市垃圾處理廠處理。 項(xiàng)目組織、招標(biāo)及計(jì)劃進(jìn)度 項(xiàng)目單位 項(xiàng)目組織 工程招標(biāo) 實(shí)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算 資金籌措及使用方案 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 相關(guān)依據(jù)與說(shuō)明 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)論與建議 主要結(jié)論 建議