【正文】 車位 211 個(gè) 1688 3 31％多層 11755 8816 24652 31％高層 19981 12988 車位 356 個(gè) 2848 4 30％多層 11376 9101 22572 18％高層 11583 9687 車位 473 個(gè) 3784 5 10％多層 3792 3534 19323 26％高層 16731 13309 40 車位 310 個(gè) 2480 6 3 合計(jì) 100％ 多層：37920 ㎡ 83390 高層：64350 ㎡ 各年銷售收入與預(yù)測匯總表 單位：萬元 表 15 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 多層住宅 29284 7698 8816 9101 3534 高層住宅 43306 7457 12988 9687 13309 車位 13500 1688 2848 3784 2480 合計(jì) 83390 16843 24652 22572 19323 （四）項(xiàng)目利潤估算 土地增值稅計(jì)算表 表 16 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 注 備 1 扣除項(xiàng)目金額 68960 ＋ ＋ ＋ 開發(fā)成本 45841 開發(fā)費(fèi)用 8589 銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 5362 銷售收入 X ％ 加扣 20％ 9168 X 20％ 2 銷售收入 83390 41 3 增值額（銷售收入扣除項(xiàng)目金額） 14430 4 增值率（增值額 /扣除項(xiàng)目金額） 21% 5 增值稅率 30% 6 增值稅（增值額 *增值稅率） 3030 稅后利潤測算表 單位：萬元 表 17 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 1。 =1040 萬 （ 5）籌建開辦費(fèi)：（ 5593+18662） *%=24 萬 合計(jì)： 73+49+49+1040+24=1235 萬 （ 1）多層住宅建安費(fèi) 多層住宅建安費(fèi) 表 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元／ M178。 因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善 身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。 銷售現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn) 場要配合服務(wù)營銷，最終通過現(xiàn)場親身體會(huì)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及現(xiàn)場包裝氛圍的感染而使購房客戶具備完全購買的信心。 25 項(xiàng)目銷售后期 —— 變相降價(jià)，迅速清盤 ? 項(xiàng)目銷售后期，指項(xiàng)目銷售的保溫期，即項(xiàng)目銷售的尾盤促銷期。 ? 即在項(xiàng)目開盤時(shí)進(jìn)行猛烈的宣傳攻勢(shì)，全面提升項(xiàng)目知名度，一方面幫助消化前期未消化完畢的客戶積累，另一方面吸引并促成新客戶成交。 以項(xiàng)目自身為基點(diǎn)同步提升企業(yè)的品牌形象。給業(yè)主健康滿意的生活。 ? 考慮到消防問題，在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形道路采用 6 米寬，保證消防車的通行。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 規(guī)劃總用地面積： 57763m2 總建筑面積： 101386m2 建筑基底面積： 15654m2 建筑密度： % 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 1043 戶 居住總?cè)?口數(shù)： 3251 人 停車位： 865 輛 (三 )公共建筑規(guī)劃布局 ： ? 為了方便業(yè)主平時(shí)的娛樂休閑活動(dòng)，小區(qū)各個(gè)小組團(tuán)間都建有多個(gè)文化活動(dòng)站和文化活動(dòng)中心。 項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為 “博升國際花園 ”，廣告詞為： 買博升，一定升 。 （五）物業(yè)管理定位 以人為本，聘用國際知名的物業(yè)管理企業(yè)，以客戶滿意為宗旨，以 誠心、熱心、耐心 的服務(wù)態(tài)度為業(yè)主提供一個(gè)五星級(jí)酒店式的高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)。 16 ? 廚房設(shè)計(jì)直接采光，靠近餐廳 ? 每戶最少設(shè)觀景陽臺(tái)以及服務(wù)陽臺(tái)。 14 （三）戶型定位 ? 戶型定位 ：主打中戶型。 （ 2）現(xiàn)在正遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場十分低迷。 (2)公共設(shè)施配套 ——由于地塊附近方圓幾百米都是一些小山坡，目前還沒進(jìn)行過任何開發(fā)，所以公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施配套尚不完善。 ●比利華山：天河科學(xué)城開創(chuàng)大道北 ，均價(jià) 20xx0 元 /㎡ ，獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅，廣州龍光房地產(chǎn)有限公司。 10 需求狀況分析 ： 雖然受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，原本打算買房的人都持觀望態(tài)度，但有效需求處于嚴(yán)重不足的狀態(tài)，只要房價(jià)合理的話就會(huì)存在很多購買者。26′30″，北緯 23176。為 21 世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。項(xiàng)目市場定位是對(duì)項(xiàng)目的形象、客戶、戶型、價(jià)格和物業(yè)管理進(jìn)行定位。廣東工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書 題目名稱 博升現(xiàn)場調(diào)查與項(xiàng)目市場調(diào)查及策劃 學(xué)生學(xué)院 管理學(xué)院 專業(yè)班級(jí) 姓 名 學(xué) 號(hào) 一、課程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營銷推廣 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 結(jié)論與問題討論 二、 課程 設(shè)計(jì)的要求與數(shù)據(jù) 對(duì)所策劃項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解項(xiàng)目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。項(xiàng)目市場調(diào)查與分析是對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目的可行性分析，通過對(duì)市場的狀況分析以及地塊的 SWOT 分析，來分析項(xiàng)目開發(fā)的可行性。 （ 2）天河區(qū)功能定位 天河中心區(qū)的建設(shè)為片區(qū)提供區(qū)級(jí)的辦公、商業(yè)、文化和體育設(shè)施配套，增加人口聚集，實(shí)現(xiàn)就業(yè)－居住的 區(qū)內(nèi)平衡。15′55″～ 113176。因此估計(jì)將會(huì)進(jìn)入新一輪下降的階段，而成交量應(yīng)該會(huì)有一定幅度的回升。 ●星匯云景：天河科學(xué)城開創(chuàng)大道以北 ,水西環(huán)路以東 ，均價(jià) 19000 元 /㎡ ，洋房，廣州市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 劣勢(shì)分析 (1)現(xiàn)狀城市意象 ——地塊位于城市邊緣地段，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市人群中心理意象較差，短期內(nèi)難以改變，對(duì)市場啟動(dòng)較為不利。如銀行加息，第二套房首付增加到四成，物業(yè)稅等。 ● 消費(fèi)者職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等。 ? 面積配比切當(dāng)，尺度適宜，交通面積控制在最小。 ? 價(jià)格走勢(shì)策略 :遵循兩條原則：低開高走，穩(wěn)步提升；在保證利潤的前提下，提高銷售速度。因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善 身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美 的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。 （ 4）商業(yè)及其他：總建筑面積 5302m2。在小區(qū)外圍有環(huán)形小道，供業(yè)主平時(shí)散步。蘊(yùn)含豐富的負(fù)離子、氧離子，空氣清新自然。 以價(jià)格作為武器，刺激市場消費(fèi)。這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)是消化 VIP 卡發(fā)售期的客戶資源，并促成新客戶成交。即項(xiàng)目開盤后先消化 VIP 卡發(fā)售期的客戶積累，然后采用 低開高走的價(jià)格策略，配以強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳推廣，吸引并促成大批新客戶成交，消化掉項(xiàng)目體量的 80%左右，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。以此進(jìn)行大力度、大范圍的傳播，讓目標(biāo)客戶在短時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目充滿信心，并促進(jìn)迅速購買。 （七）項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用估算 ? 就本項(xiàng)目而言，可以銷售面積為 102270 平方米計(jì)算，再算上車位 1350 個(gè)，總銷售收入為 83390萬元，推廣費(fèi)用按照業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照總收入的 %計(jì)算，預(yù)計(jì)費(fèi)用計(jì)算如下： ? 83390 元 * 2% =17650000 元 ? 總推廣費(fèi)用：人民幣 1868 萬元 （八）銷售階段投放比例 銷售分為八個(gè)階段： 投放比例為 ： ： 2 ： 1 ： 2 ： 1 ： 2 ： 1 階段 廣告費(fèi)用 ? 鋪墊階段 884000 元 ? 公開階段 884000 元 ? VIP 卡 發(fā)放階段（ VIP 卡發(fā)售期） 3836000 元 ? 開盤階段 1668000 元 28 ? 強(qiáng)銷階段 3436000 元 ? 保溫階段 1668000 元 ? 第二強(qiáng)銷階段 3336000 元 ? 清盤促銷階段 1678000 元 （九）媒體種類投放比例 媒體種類 比例 費(fèi)用 報(bào)紙雜志 35% 6838000 各種活動(dòng) 15% 35020xx 電視廣告 10% 1768000 戶外廣告 10% 1768000 廣播廣告 5% 834000 網(wǎng)絡(luò)廣告 5% 834000 自有媒體 15% 29020xx 展會(huì) 5% 884000 六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地使用指標(biāo) 用 地 平 衡 表 表 1 項(xiàng) 目 用地面積（公頃） 所占比重（ %） 人均面積（ ㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 100 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 29 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 無 高壓線控制用地 無 城市道 路用地 無 密度指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 2 居住套數(shù) 1043 套 居住人口 3251 人 總建筑面積 111386 ㎡ 其中 住宅建筑面積 102270 ㎡ 公共建筑面積 9116 ㎡ 住宅平均層數(shù) 12層 人口毛密度 563 人 /公頃 住宅面積毛密度 17705 ㎡ /公頃 住宅面積凈密度 86809 ㎡ /公頃 % 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)置 公共服務(wù)設(shè)施表 表 3 編 號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積（ ㎡ ） 用地面積（ ㎡ ） 數(shù) 量 1 幼兒園 1493 687 1 30 2 小學(xué) 3 中學(xué) 4 衛(wèi)生站 124 124 1 5 文化活動(dòng)中心 2321 875 1 6 球類場地 854 854 3 7 糧油店 145 145 1 8 肉菜市場 2121 2121 1 9 副食品店 546 546 3 10 飲食店 1578 1578 1 11 飯店 487 487 2 12 小吃店 354 354 3 13 綜合百貨店 875 875 1 14 日用雜品店 784 784 4 15 五金交電建材店 114 114 1 16 理發(fā)店 97 97 1 17 廢品收購店 95 95 1 18 書報(bào)銷售店 87 87 2 19 公共電話亭 75 75 6 20 中西藥店 89 89 1 21 水果店 114 114 2 22 綜合修理店 123 123 1 23 儲(chǔ)蓄所 147 147 1 24 郵政所 78 78 1 25 電訊營業(yè)廳 87 87 1 26 汽車停車場（庫） 3125 3 27 自行車（摩托車）停車場（庫） 612 3 28 變電房 74 74 1 31 29 路燈配電室 54 54 1 30 凈化石油氣站 115 115 1 31 公共廁所 121 121 2 32 垃圾集散點(diǎn) 78 78 1 33 小區(qū)綜合管理處 245 122 1 34 居民委員會(huì) 245 122 1 （二）、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 開發(fā)方案設(shè)想與分析 項(xiàng)目周邊有很多個(gè)小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開泰大道，距離市區(qū)只有 15 分鐘車程。 * 57763