【正文】 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1319 5 公建配套費(fèi) 2455 36 6 不可預(yù)見費(fèi) 1752 7 8 開發(fā)期間稅費(fèi) 合計(jì) 275 45841 （二）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用匯總表 表 9 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額（萬元） 1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 *3% 1375 2 銷售費(fèi)用 開發(fā)成本 *1% 460 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 *2% 1668 銷售代理費(fèi) 銷售收入 *% 953 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 *% 417 3 貸款利息 4 合計(jì) 4873 （三）投資成本費(fèi)用估算匯總表 投資成本費(fèi)用估算匯 總表 表 10 成 本 項(xiàng) 目 總 額（萬元） 得 房 成 本 （元 /㎡ ） 多層（ ㎡ ） 高層（ ㎡ ） (一 )土地成本 14550 2738 1162 (二 )建安工程費(fèi) 24255 1475 2900 37 (三 )前期工程費(fèi) 1235 214 214 (四 )基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1319 164 164 (五 )公建配套費(fèi) 2455 305 305 (六 )不可預(yù)見費(fèi) 1752 171 171 (七 )開發(fā)期間稅費(fèi) 275 27 27 (八 )開發(fā)費(fèi)用 4873 476 476 (九 )投資總額合計(jì) 50714 5570 5419 （四）、資金籌措與投入計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 表 11 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 54430 15856 24586 12800 1188 建設(shè)投資 50714 15550 23645 11519 貸款利息 3716 306 941 1281 1188 2 資金籌措 54430 15856 24586 12800 1188 自有資金 17750 7550 7645 2555 借款 (含利息 ) 24716 8306 8941 6281 1188 銷售收入再投入 11964 8000 3964 貸款還本付息估算表 單位 :萬元 表 12 序 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 38 號(hào) 1 2 3 4 5 6 1 年初借款累計(jì) 8306 14247 15528 2 本年借款 21000 8000 8000 5000 3 本年應(yīng)計(jì)利息 3716 306 941 1281 1188 4 本年底本息償還 3000 5000 16716 5 年末借款累計(jì) 8306 14247 15528 6 歸還借款本息來源 24716 3000 5000 16716 投資回收 其他收入 （五）、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）銷售單價(jià)的確定 根據(jù)市場(chǎng)比較法，定出項(xiàng)目銷售均價(jià) 7500 元 /平方米。） 工程量（ M178。 項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為 “ 樂居村 ” ,案名詮釋： 成功的人生自然要有事業(yè)上的輝煌，需要決勝千里的豪爽與激情，但也少不了對(duì)生活的享受與品味，需要去領(lǐng)受 “ 采菊東籬下，悠然見南山 ” 的恬淡，于風(fēng)起云涌之后體驗(yàn)生活的平靜。 售樓處包裝 售樓處是展示樓盤形象 ,營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)有的人文氛圍的重要窗口，讓來訪客戶從賞心悅目中，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望 . 對(duì)于本項(xiàng)目來說，售樓處一定要通透、寬闊、高貴 ,體現(xiàn)生態(tài)特色和文化內(nèi)涵。這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)是維護(hù)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，盡快消化項(xiàng)目剩余單位。中期銷售最為關(guān)鍵，要消化掉項(xiàng)目體量 的十之七八。 銷售周期分布： 共 13 個(gè)月 （二）各階段銷售策略 ： 項(xiàng)目銷售前期 —— 低價(jià)面市，開閘蓄水 ? 項(xiàng)目銷售前期，主要指項(xiàng)目銷售階段的鋪墊期，也即 VIP 卡發(fā)售期。 22 五、營(yíng)銷推廣 （一）項(xiàng)目銷售總體策略 ： 在銷售當(dāng)中，通過合理的方法和銷控策略抬高客戶的購(gòu)買門檻，使整個(gè)社區(qū)的整體客戶層次達(dá)到一定的水平，與產(chǎn)品的品質(zhì)和整體形象相吻合。 （五）綠化的規(guī)劃布置 ： ? 小區(qū)的 最大特色就是綠色寧?kù)o和諧，有很高的綠地率，達(dá)到 ％。在小區(qū)的入口處建有大型會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)備齊全，設(shè)有室內(nèi)游泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、桌球室、棋牌室、酒吧、咖啡室、兒童活動(dòng)室、老年人活動(dòng)室等娛樂設(shè)施。 案名詮釋： “博”讓客戶容易想到！ 提高知名度（世博會(huì)為期 184 天，乃本案宣傳關(guān)鍵）； ，希望本案的“升”字能喚起買家信心 （二）建筑群體布局 ： 本項(xiàng)目絕大多數(shù)采用南北向的建筑群體布局 ，整體建筑群體采用橫向錯(cuò)列式的布局，這樣形式多變，形成較好視覺效果。傾力打造小區(qū)的智能化管理、人性化管理，創(chuàng)造健康和諧的生活。 （四）價(jià)格定位 過去半年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不平靜，各大開發(fā)商 各出奇招招攬顧客，新盤舊盤、大盤小盤、貴盤平盤應(yīng)有盡有。 ? 戶型多樣，以 90平方米左右的一梯 3戶二房二廳、兩梯 4戶三房二廳單位為主，另還有部分 100120平方米的四房單元。 （ 3）房地產(chǎn)固有的周期性影響。 (3)地塊周邊地形多為山地，前期開發(fā)中 ， “七通一平 ”費(fèi)用較高。 ●海倫堡：天河康南路 88 號(hào) ，均價(jià) 8000 元 /㎡ ，洋房，廣州海倫堡房地產(chǎn)公司。 購(gòu)買目的分析 ： 剛性自住需求目前仍占主導(dǎo)，由于廣州高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)吸引 大量外來勞動(dòng)力，而家庭結(jié)構(gòu)小型化已成趨勢(shì)，這給樓市仍帶來足夠的購(gòu)買力支持，影響市場(chǎng)成交量變化的關(guān)鍵因素仍在于買賣雙方之間找到“價(jià)格契合點(diǎn) ”。6′0″～ 23176。 天河區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 1）經(jīng)濟(jì)總量 ：初步核算， 前三季度全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，三次產(chǎn)業(yè)增加值在GDP 中的比例為 ： ： 。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，它分別對(duì)項(xiàng)目的建筑、道路、綠化等進(jìn)行規(guī)劃布局。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn)，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。項(xiàng)目背景是對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境的描述，分析 項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，政治以及環(huán)境的情況。 7 （二）地塊宏觀分析 政治環(huán)境 （ 1）天河區(qū)總體發(fā)展目標(biāo) 將天河建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、工作高效、生活舒適、適應(yīng)能力超前，具有 21 世紀(jì)現(xiàn)代化風(fēng)范的新型城區(qū)，提高天河區(qū)城市化水平，為全區(qū)提供區(qū)級(jí)的行政辦公、文化教育、體育休閑、居住及其它公共配套設(shè)施，使天河區(qū)成為一個(gè)集現(xiàn)代企業(yè)基地、綜合生活居住區(qū)、綜合行政商務(wù)辦公區(qū)為一體的、功能完善的遠(yuǎn)郊新城。 行政區(qū)域與人口環(huán)境 天河區(qū)位于廣州市 老城區(qū) 東部，東到 玉樹 尖峰嶺、 吉山 獅山、前進(jìn)深涌一帶，與 黃埔區(qū) 相連；南到珠江，與 海珠區(qū) 隔江相望；西從廣州大道、 楊箕 、先烈東路、永福路，沿 廣深鐵路 方向達(dá)登峰，與 越秀區(qū) 相接；北到筲箕窩，與 白云區(qū) 和 蘿崗區(qū) 相接，區(qū)境地理坐標(biāo)是東經(jīng) 113176。 廣州市天河中學(xué) 9 珠江新城 二、市場(chǎng)調(diào)查與分析 (一 )市場(chǎng)狀況分析 總體樓價(jià)走勢(shì)分析 ： 廣州的房?jī)r(jià)總體價(jià)位還是處于較高的水平，仍然處于有效需求嚴(yán)重不足的狀態(tài)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ： ●富力國(guó)際公館：珠江新城東側(cè)，均價(jià) 18000 元 /㎡ ，獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅，廣州市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 （ 4）環(huán)境優(yōu)越 ——地塊周邊山林環(huán)繞，水系縱橫，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有良好的自然景觀與高品質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。政府還將加快天麓湖森林公園和天河香雪公園等多座公園的建設(shè) …… 從政府有關(guān)的規(guī)劃可以看到，未來的天河區(qū)將是集行政 辦公、居住、科教文化、商貿(mào)娛樂為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，而其中蘊(yùn)涵的巨大房地產(chǎn)發(fā)展商機(jī)也是不言而喻的 12 威脅分析 （ 1）國(guó)家政策宏觀調(diào)控。 ● 消費(fèi)者地域：科學(xué)城和開發(fā)區(qū)白領(lǐng)， 市區(qū)工作者（包括市區(qū)拆遷戶）。 ? 戶型布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理要求。初步 定價(jià)為 20500 元 /平方米。 （一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ： 項(xiàng)目周邊有很多個(gè)小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開 18 泰大道，距離市區(qū)只有 15 分鐘車程。 （ 3）幼兒園、托兒所：總面積 1493m2。在小區(qū)內(nèi)部有環(huán)形的道路，方面各組團(tuán)的聯(lián)系和各綠地的聯(lián)系。 ? 小區(qū)擁有逾千種珍稀樹種的原生態(tài)山林，林要茂盛，綠意無限。 以全方位、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。 項(xiàng)目銷售中期 —— 低開高走，快速銷售 ? 項(xiàng)目銷售中期，主要是指項(xiàng)目銷售的強(qiáng)銷期，包括開盤期、第一強(qiáng)銷期、保溫期、第二強(qiáng)銷期四個(gè)階段。 ? 因此，這個(gè)時(shí)期的銷售采用 “低開高走，快速銷售 ”的策略。 輔攻人員 邀請(qǐng) 水云軒的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主 媒介相關(guān)人員 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及知名人士 方 式 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 活動(dòng) 開盤儀式 活動(dòng) 小型節(jié)目表演 活動(dòng) 抽獎(jiǎng)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)布置 西點(diǎn)、水果、飲料 示范氛圍 銷售中心開放／示范環(huán)境／樣板房開放 26 （四）常規(guī)戰(zhàn)術(shù) ： 整合媒體推廣模式 運(yùn)用全方位拓展?fàn)I銷傳播渠道，建立 “平面廣告、戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、展會(huì)、網(wǎng)絡(luò)廣告、自有媒體 ”等多手段，多渠道的立體整合媒體推廣模式。 ? 幼兒園 ——國(guó)際雙語(yǔ)特色專修幼兒園。 （三）、項(xiàng)目投資估算 （一）開發(fā)成本 土地成本匯總表 表 4 序 項(xiàng) 目 金 額（萬 元） 32 號(hào) 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚塘開發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 土地有償使用出讓金 10 合計(jì) 14550 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=73 萬 （ 2）可行性研究費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬 （ 3）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬 （ 4）三通一平費(fèi)： 180 元／ M178。 （二）銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測(cè)表 表 13 分 類 可銷售面積（ ㎡ ） 建議銷售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 多 層 住 宅 第一期 第一批 21040 7500 15780 第二批 16880 8000 13504 第二期 第一 批 第二批 39 第三期 第一批 第二批 第四期 第一批 第二批 高 層 住 宅 第一期 第一批 34780 6500 22607 第二批 29570 7000 20699 第二期 第一批 第二批 車 位 1350（個(gè)） 8（萬元 /個(gè)） 10800 合 計(jì) — — 83390 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 銷售總收入分期按比例測(cè)算表 表 14 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 年份 銷 售比例 銷售面積（ ㎡ ） 2 3 4 5 6 合計(jì) 2 29％多層 10997 7698 16843 25％高層 16087 7457