【正文】 供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如 在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時(shí)到位； 取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營(yíng)銷(xiāo)措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收?。?選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程 承包價(jià)格上給予讓利。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬(wàn)元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考 慮。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款 200 萬(wàn)元。 （ 4）特色為先 本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招商活動(dòng)中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具 25 特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對(duì)象，通過(guò)合理的 布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。與其 他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)廣場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商 23 鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、經(jīng)營(yíng)管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。 商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店 ( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店 ), 并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理。 20xx 年 11 月 20 日一期工程竣工驗(yàn)收。招標(biāo)方式可采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。 環(huán)境景觀改造 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周?chē)缆穲@林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過(guò)程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類(lèi)池排入城市污水管。 錦繡花園結(jié)構(gòu) 26 層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 12 層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷(xiāo)售價(jià)格，以其他樓盤(pán)作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過(guò)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商 15 業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)?？梢M(jìn)：大型超市，電器商城、大型美容院、健身娛樂(lè)城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。 （ 4）、政策優(yōu)勢(shì)： 大荔縣同洲湖景區(qū)已經(jīng)建成營(yíng)業(yè)， 縣委縣政府對(duì)此高度重視， 而且群眾反映很好，每天前往同洲湖景區(qū)游玩的游客 絡(luò)繹不絕，這給本項(xiàng)目提供一個(gè)很好的基礎(chǔ)和平臺(tái)， 縣委縣政府一定會(huì)充分考慮，給予最大限度的政策支持。 現(xiàn)代廣場(chǎng)位于洛河大荔城區(qū)南郊，地價(jià)較中心地區(qū)低。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占 73%；在一年至三年內(nèi)的占 26%；三年以上僅占 %。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由 20%提高 35%才允許開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月 還款不能超過(guò)貸款人月收入的 50%，限制對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣(mài)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。掀起了大荔縣商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。前 5 月，累計(jì) 16 家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá) 億元，大大超過(guò)去年同期 11家開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資 億元的規(guī)模。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 公 里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車(chē)綠道、 100 輛自行車(chē)站點(diǎn)、 1000 部生態(tài)停車(chē)場(chǎng)等配套工程及音樂(lè)噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點(diǎn)建設(shè)，可容納 510萬(wàn)人游樂(lè)觀賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗(yàn)、旅游為一體的新景區(qū)。 現(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積 （㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣 場(chǎng) 商場(chǎng) 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車(chē)庫(kù) 車(chē)庫(kù) 1 層 ㎡ 車(chē)位 105 個(gè) 第二期工程 1 青少年活動(dòng) 中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12 層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計(jì) 3 可行性研究范圍 本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。 區(qū)域特點(diǎn) ： 自然 與交通 條件：場(chǎng)地西接同洲湖景區(qū)，南鄰景區(qū)堤壩路， 5 公里環(huán)湖自行車(chē)綠道 ，景色怡人。 位于大荔縣同洲湖向東 50 米。一棟 26 層，一棟 12 層，首層為架空層，設(shè)作停車(chē)位。到 20xx 年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 20xx 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu) 。 未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì) 近 6 年，大荔縣房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。從 15 月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。 ⑥、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。目前國(guó)家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來(lái)的振蕩不可避免波及到大荔縣地產(chǎn) 8 市場(chǎng)。目前大荔縣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。 (3)、從銷(xiāo)售情況看：目前銷(xiāo)售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿(mǎn)足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。截止 6 月底，全省汽車(chē)消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng) 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。廣場(chǎng)位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。 項(xiàng) 目預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月份開(kāi)始動(dòng)工， 12 月份左右即可拿到預(yù)售許可證開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開(kāi)，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)在東面和西面。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR 塑料管。 18 本項(xiàng)目車(chē)輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污 水管道。 第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 組織機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目由陜西信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn) 行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。 本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為 2 年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下 20xx 年 10 月 1 日開(kāi)工建設(shè)， 20xx 年 1 月 30 日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程 (4 個(gè)月 )。 第二種方式：部分銷(xiāo)售、部分租賃的方式，即全部住宅、 1至 3 樓商場(chǎng)及 50%的地下車(chē)位采取銷(xiāo)售方式；而 4 至 5 層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外 50%的地下車(chē)位采取租賃的方式。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有 3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng) , 以吸引人氣增加銷(xiāo)量。 （ 3）放水養(yǎng)魚(yú) 本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、 本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。其 具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金 7800 萬(wàn)元 (含已投入的土地投資 )。 項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 , 銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市 場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。防范措施：針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于目前房 地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議： 由于建筑設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)方式，施工方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂(lè)園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門(mén)申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向 34 社會(huì)募集資金形式