【正文】 供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時常競爭中能保持較好的售價水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計，施工，營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 采取把風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如 在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時到位； 取得銀行的支持，按時將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收取； 選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程 承包價格上給予讓利。 財務(wù)費(fèi)用 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬元計算，財務(wù)費(fèi)用 萬，其他財務(wù)費(fèi)用暫不考 慮。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款 200 萬元。 （ 4）特色為先 本項目要在市場占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營特色，故在招商活動中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對象以外，與定位相關(guān)極具 25 特色的商品及項目也是重點(diǎn)招商對象，通過合理的 布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項目不同的經(jīng)營特色和風(fēng)格。與其 他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場的招商工作不能是被動的接受客戶購買商 23 鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。 商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店 ( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店 ), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。 20xx 年 11 月 20 日一期工程竣工驗(yàn)收。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 環(huán)境景觀改造 商場、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。 錦繡花園結(jié)構(gòu) 26 層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)， 12 層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以其他樓盤作為比較實(shí)例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商 15 業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價?？梢M(jìn)：大型超市，電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。 （ 4）、政策優(yōu)勢： 大荔縣同洲湖景區(qū)已經(jīng)建成營業(yè)， 縣委縣政府對此高度重視， 而且群眾反映很好，每天前往同洲湖景區(qū)游玩的游客 絡(luò)繹不絕，這給本項目提供一個很好的基礎(chǔ)和平臺， 縣委縣政府一定會充分考慮，給予最大限度的政策支持。 現(xiàn)代廣場位于洛河大荔城區(qū)南郊，地價較中心地區(qū)低。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。從空置時間上看，一年內(nèi)占 73%；在一年至三年內(nèi)的占 26%；三年以上僅占 %。開發(fā)項目資本金比率由 20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月 還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢持樂觀態(tài)度。掀起了大荔縣商業(yè)開發(fā)的高潮。前 5 月，累計 16 家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達(dá) 億元，大大超過去年同期 11家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢。 項目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 大荔縣同州湖風(fēng)景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 公 里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點(diǎn)、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點(diǎn)建設(shè)，可容納 510萬人游樂觀賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗(yàn)、旅游為一體的新景區(qū)。 現(xiàn)代廣場建設(shè)規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積 （㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣 場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105 個 第二期工程 1 青少年活動 中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12 層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計 3 可行性研究范圍 本可研只對第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。 區(qū)域特點(diǎn) ： 自然 與交通 條件：場地西接同洲湖景區(qū)，南鄰景區(qū)堤壩路， 5 公里環(huán)湖自行車綠道 ，景色怡人。 位于大荔縣同洲湖向東 50 米。一棟 26 層，一棟 12 層，首層為架空層，設(shè)作停車位。到 20xx 年，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 20xx 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu) 。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6 年，大荔縣房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。從 15 月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。 ⑥、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到大荔縣地產(chǎn) 8 市場。目前大荔縣開發(fā)項目中暫時末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。 (3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。截止 6 月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長點(diǎn)。廣場位于同洲湖東段，增強(qiáng)了綜合服務(wù)性，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 (3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。 項 目預(yù)計 20xx 年 4 月份開始動工， 12 月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對外銷售。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR 塑料管。 18 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污 水管道。 第五章 項目管理與建設(shè)進(jìn)度計劃 組織機(jī)構(gòu) 該項目由陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn) 行整個項目的全程管理和運(yùn)作。 本項目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為 2 年，其控制性進(jìn)度計劃如下 20xx 年 10 月 1 日開工建設(shè)， 20xx 年 1 月 30 日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程 (4 個月 )。 第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、 1至 3 樓商場及 50%的地下車位采取銷售方式；而 4 至 5 層商場、青少年活動中心和另外 50%的地下車位采取租賃的方式。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有 3 個以上的公享空間用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動 , 以吸引人氣增加銷量。 （ 3）放水養(yǎng)魚 本項目為新興的商住項目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項目的認(rèn)識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項目時，主要從本項目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項目檔次、交通、競爭對手、消費(fèi)需求、本項目規(guī)模、招商條件、 本項目知名度等幾個方面考慮。其 具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金 7800 萬元 (含已投入的土地投資 )。 項目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等。 防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市 場發(fā)展趨勢，以求更真實(shí)的反映市場并做出相應(yīng)對策。防范措施：針對項目開發(fā)的風(fēng)險，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計，降低項目開發(fā)風(fēng)險。鑒于目前房 地產(chǎn)市場的客觀條件及項目的實(shí)際狀況，本報告認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議： 由于建筑設(shè)計，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實(shí)際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財政撥款和向 34 社會募集資金形式